Guida Budget: Tutti i Costi della Ristrutturazione
I consigli dell’esperto per capire la suddivisione delle spese quando si rinnova un appartamento
Questa è forse la richiesta più frequente per la quale vengo consultata da parenti, amici e committenti, al momento dell’acquisto di una nuova casa. La risposta purtroppo è molto complessa: non esiste una formula matematica che ci permette una valutazione precisa con un risultato unico ed inequivocabile.
Tuttavia la questione è semplificata se scomposta in sotto-voci che permettono di calibrare in modo ponderato le varie spese.
Per un primo approccio ai costi di ristrutturazione vi fornirò delle percentuali di incidenza di ciascuna voce sulla spesa complessiva, con qualche margine di variazione a seconda delle vostre necessità. Si tratta solo di uno schema orientativo derivato dalla mia esperienza professionale, ma vi consiglio comunque di consultare un professionista che potrà valutare la situazione specifica e fornirvi una risposta più pertinente.
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Tuttavia la questione è semplificata se scomposta in sotto-voci che permettono di calibrare in modo ponderato le varie spese.
Per un primo approccio ai costi di ristrutturazione vi fornirò delle percentuali di incidenza di ciascuna voce sulla spesa complessiva, con qualche margine di variazione a seconda delle vostre necessità. Si tratta solo di uno schema orientativo derivato dalla mia esperienza professionale, ma vi consiglio comunque di consultare un professionista che potrà valutare la situazione specifica e fornirvi una risposta più pertinente.
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2. Costruzione di opere murarie
Generalmente vanno qui considerati i costi relativi alla costruzione vera e propria delle pareti di separazione tra un ambiente e un altro e di eventuali controsoffitti. L’impatto sulla spesa totale varia in funzione del materiale che viene utilizzato: il cartongesso costa di più del mattone forato o del gasbeton (blocchi di calcestruzzo cellulare), tanto più se contiene un pannello fonoassorbente.
Nel primo caso il costo è stimato intorno al 14%; nel secondo al 10%.
Generalmente vanno qui considerati i costi relativi alla costruzione vera e propria delle pareti di separazione tra un ambiente e un altro e di eventuali controsoffitti. L’impatto sulla spesa totale varia in funzione del materiale che viene utilizzato: il cartongesso costa di più del mattone forato o del gasbeton (blocchi di calcestruzzo cellulare), tanto più se contiene un pannello fonoassorbente.
Nel primo caso il costo è stimato intorno al 14%; nel secondo al 10%.
3. Rivestimenti e finiture
L’importo complessivo dei materiali da posare a pavimento o da applicare alle pareti varia molto, anche per una stessa metratura di superficie. La qualità, il design, la fama del fornitore e la sua provenienza possono incidere notevolmente sui costi, a differenza della spesa per la manodopera che invece si aggira più o meno attorno alle stesse cifre.
Mi è capitato di avere per questa voce un importo di circa il 22% nelle ristrutturazioni con un budget basso, o il 36% in quelle con budget superiore.
L’importo complessivo dei materiali da posare a pavimento o da applicare alle pareti varia molto, anche per una stessa metratura di superficie. La qualità, il design, la fama del fornitore e la sua provenienza possono incidere notevolmente sui costi, a differenza della spesa per la manodopera che invece si aggira più o meno attorno alle stesse cifre.
Mi è capitato di avere per questa voce un importo di circa il 22% nelle ristrutturazioni con un budget basso, o il 36% in quelle con budget superiore.
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4. Assistenza muraria agli impianti
Si definisce così il lavoro che un operaio dell’impresa edile deve svolgere per permettere l’installazione di un impianto. È una voce molto difficile da spiegare, perché genera fraintendimenti tra committente e impresa: da un lato non se ne capisce la necessità e dall’altro porta dei costi di manodopera poco quantificabili a priori.
Se, ad esempio, bisogna inserire degli split per un impianto di condizionamento, andranno conteggiate: le ore impiegate dall’operaio, insieme all’impiantista, per capire dove è meglio far passare i tubi di scarico della condensa e il tempo impiegato per eseguire le relative tracce nella muratura.
Convenzionalmente si stima attraverso una percentuale sull’importo dell’impianto: l’assistenza all’impianto elettrico è in genere più alta di quella dell’impianto idraulico, a seguire quella del condizionamento.
Nel complesso l’incidenza di questa voce su tutta la ristrutturazione si aggira intorno al 5-6%.
Si definisce così il lavoro che un operaio dell’impresa edile deve svolgere per permettere l’installazione di un impianto. È una voce molto difficile da spiegare, perché genera fraintendimenti tra committente e impresa: da un lato non se ne capisce la necessità e dall’altro porta dei costi di manodopera poco quantificabili a priori.
Se, ad esempio, bisogna inserire degli split per un impianto di condizionamento, andranno conteggiate: le ore impiegate dall’operaio, insieme all’impiantista, per capire dove è meglio far passare i tubi di scarico della condensa e il tempo impiegato per eseguire le relative tracce nella muratura.
Convenzionalmente si stima attraverso una percentuale sull’importo dell’impianto: l’assistenza all’impianto elettrico è in genere più alta di quella dell’impianto idraulico, a seguire quella del condizionamento.
Nel complesso l’incidenza di questa voce su tutta la ristrutturazione si aggira intorno al 5-6%.
5. Impianto idraulico
L’impianto idraulico consiste nel rifacimento di tutto ciò che ha a che fare con l’acqua. La sostituzione di tubi rovinati, l’installazione di nuovi sanitari e rubinetterie, tubazioni per elettrodomestici, caloriferi e macchine di condizionamento. Spesso si include anche la fornitura e il trasporto dei vari materiali, conservando in questi casi una piccola percentuale di guadagno sul prezzo di listino come ulteriore risarcimento per il lavoro svolto.
Si parla in questo caso del 14-17%.
L’impianto idraulico consiste nel rifacimento di tutto ciò che ha a che fare con l’acqua. La sostituzione di tubi rovinati, l’installazione di nuovi sanitari e rubinetterie, tubazioni per elettrodomestici, caloriferi e macchine di condizionamento. Spesso si include anche la fornitura e il trasporto dei vari materiali, conservando in questi casi una piccola percentuale di guadagno sul prezzo di listino come ulteriore risarcimento per il lavoro svolto.
Si parla in questo caso del 14-17%.
6. Impianto di condizionamento
Questa voce va spesso realizzata dalla stessa impresa che esegue le opere suddette. L’impegno maggiore è stimare in modo appropriato il raffrescamento richiesto, fornendo le indicazioni necessarie per il raggiungimento del comfort termico nell’appartamento.
Anche qui, come sopra, nei casi di fornitura e trasporto ci può essere un leggero ricarico sui prezzi di listino dei macchinari.
La spesa incide del 5-10%, a seconda del numero di macchine installate.
Questa voce va spesso realizzata dalla stessa impresa che esegue le opere suddette. L’impegno maggiore è stimare in modo appropriato il raffrescamento richiesto, fornendo le indicazioni necessarie per il raggiungimento del comfort termico nell’appartamento.
Anche qui, come sopra, nei casi di fornitura e trasporto ci può essere un leggero ricarico sui prezzi di listino dei macchinari.
La spesa incide del 5-10%, a seconda del numero di macchine installate.
7. Impianto elettrico
L’impianto elettrico di un appartamento molto spesso viene valutato in funzione del carico elettrico richiesto e dei punti luce necessari. Il costo stimato in funzione di essi tiene in considerazione il materiale primario necessario (placche, interruttori, tubi corrugati, metri lineari di filo, quadro elettrico) e il tempo che occorre per la sua posa.
Il suo valore si aggira intorno all‘3-9%, ed aumenta sensibilmente nel caso in cui venga aggiunto un impianto di domotica. In questo caso è opportuno chiarire fin da subito le richieste e farsi stimare opportunamente la spesa.
L’impianto elettrico di un appartamento molto spesso viene valutato in funzione del carico elettrico richiesto e dei punti luce necessari. Il costo stimato in funzione di essi tiene in considerazione il materiale primario necessario (placche, interruttori, tubi corrugati, metri lineari di filo, quadro elettrico) e il tempo che occorre per la sua posa.
Il suo valore si aggira intorno all‘3-9%, ed aumenta sensibilmente nel caso in cui venga aggiunto un impianto di domotica. In questo caso è opportuno chiarire fin da subito le richieste e farsi stimare opportunamente la spesa.
8. Opere da verniciatore e da vetraio
Le opere di verniciatura finale dell’appartamento, con pittura ad acqua o a smalto, incidono circa per il 7-8%.
Mentre gli eventuali vetri sostituiti, specchi o realizzazione di box doccia su misura, variano tra l’1-4%.
Le opere di verniciatura finale dell’appartamento, con pittura ad acqua o a smalto, incidono circa per il 7-8%.
Mentre gli eventuali vetri sostituiti, specchi o realizzazione di box doccia su misura, variano tra l’1-4%.
Non dimenticate infine i costi dei professionisti coinvolti. Progettista, coordinatore della sicurezza, strutturista o progettista degli impianti (qualora si fosse reso necessario) prendono una percentuale sul totale dell’importo dei lavori. Questo è generalmente stimato in funzione dell’impegno richiesto e delle spese vive legate alla presentazione della pratica edilizia, non lo sottovalutate!
È importante a mio parere che ci sia una figura di controllo sul processo costruttivo per garantirne il risultato estetico ed economico.
Questa guida è stata pubblicata il 19 aprile 2016 e poi aggiornata
Raccontaci: qual è la spesa che ha inciso maggiormente nella ristrutturazione del tuo appartamento?
Altro
Guida Houzz: Tutto Quello che C’è da Sapere sull’Impianto Elettrico
È importante a mio parere che ci sia una figura di controllo sul processo costruttivo per garantirne il risultato estetico ed economico.
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In questa voce vanno raccolte tutte le spese relative alla demolizione delle pareti esistenti, ma anche le rimozioni dei pavimenti, dei sanitari, degli impianti da sostituire. Oltre alla mano d’opera legata all’esecuzione materiale vanno conteggiati all’interno di questa voce anche gli oneri di discarica e l’eventuale affitto di argani per il carico e scarico delle macerie.
La sua incidenza si aggira intorno al 10-11%.