Ristrutturare
Preparati a Chiamare un Pro per il Progetto di un'Intera Casa
Cosa aspettarsi quando si inaugura un intero progetto di ristrutturazione: documenti, tempi e costi
Tempo di aggiornare l’appartamento e di chiamare un professionista: meglio arrivare preparati al momento, informandosi sulle procedure e sui metodi seguiti da chi ci è passato prima di noi. Per farlo, abbiamo sentito i Pro di Houzz che hanno dato indicazioni pratiche – cercando uno standard pur in un contesto con tante potenziali variabili – e affrontando diversi temi spinosi, fra percorsi burocratici, tempi da prevedere, costi da considerare e soluzioni per anticipare problemi.
I consigli professionali di:
Roberto Bertetti, architetto, Torino
Piermattia Cribiori, co-fondatore di Atelierzero, Milano
Davide Feltrin, co-fondatore di Burnazzi Feltrin Architetti, Trento
Marcello Risso, architetto, provincia di Asti
Trova un professionista su Houzz
I consigli professionali di:
Roberto Bertetti, architetto, Torino
Piermattia Cribiori, co-fondatore di Atelierzero, Milano
Davide Feltrin, co-fondatore di Burnazzi Feltrin Architetti, Trento
Marcello Risso, architetto, provincia di Asti
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«Il primo dato fondamentale per inaugurare un progetto – racconta – è sapere cosa vuole la committenza; noi chiediamo ai committenti un ‘libro dei sogni’, dove descrivono gli aspetti funzionali per loro necessari in casa, come la usano e quello che effettivamente vorrebbero. In parallelo sviluppano un discorso più emozionale, dove descrivono – attraverso immagini o riferimenti (ad esempio in un progetto alcuni clienti ci hanno fatto vedere dei quadri con i loro colori preferiti) – atmosfere e dettagli desiderati e comunicati con dati oggettivi, come immagini trovate su Houzz, Pinterest o sul web.

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2. Il percorso burocratico
Come inquadramento generale, sono due i percorsi da seguire, specifica Davide Feltrin: «Ci sono degli adempimenti burocratici che sono puramente formali (io ristrutturo un appartamento e se il lavoro propedeutico ha dimostrato che lo stato attuale corrisponde allo stato di fatto – non ci sono abusi – si tratta solo un atto burocratico): vado in Comune e chiedo un’autorizzazione o faccio una comunicazione e posso inaugurare i miei lavori senza alcun tipo di criticità. Caso diverso se intervengo su un edificio esistente, lo amplio, lo modifico e quindi non è solo un atto autorizzativo; il passaggio di quel progetto viene giudicato dalla commissione edilizia di turno e quindi non si tratta più di una semplice attività burocratica ma si raggiunge un livello più complesso e di cui fa parte anche una commissione giudicante. Le famiglie di permessi sono quindi due, quello meramente burocratico e quello più complesso perché altrettanto lo è il progetto».
Clicca qui e accedi a Project Match, il servizio gratuito di Houzz che ti mette in contatto con un esperto della ristrutturazione edilizia della tua zona
Come inquadramento generale, sono due i percorsi da seguire, specifica Davide Feltrin: «Ci sono degli adempimenti burocratici che sono puramente formali (io ristrutturo un appartamento e se il lavoro propedeutico ha dimostrato che lo stato attuale corrisponde allo stato di fatto – non ci sono abusi – si tratta solo un atto burocratico): vado in Comune e chiedo un’autorizzazione o faccio una comunicazione e posso inaugurare i miei lavori senza alcun tipo di criticità. Caso diverso se intervengo su un edificio esistente, lo amplio, lo modifico e quindi non è solo un atto autorizzativo; il passaggio di quel progetto viene giudicato dalla commissione edilizia di turno e quindi non si tratta più di una semplice attività burocratica ma si raggiunge un livello più complesso e di cui fa parte anche una commissione giudicante. Le famiglie di permessi sono quindi due, quello meramente burocratico e quello più complesso perché altrettanto lo è il progetto».
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Entra nello specifico Marcello Risso: «In breve, si può dire che per i lavori di ristrutturazione interna di un appartamento, prevedendo la sostituzione dei serramenti esterni, rifacimento impianti elettrici e termo-idraulici con la demolizione di qualche tramezza per ottenere un open-space, rifacimento delle pavimentazioni ecc. si dovrà presentare al comune una CILA (comunicazione di inizio lavori asseverata da un tecnico).
Per i lavori invece che interessano anche i prospetti del fabbricato (modifica delle dimensioni delle finestre, apertura nuove finestre ecc), e le strutture portanti (nuovi solai, apertura in murature portanti, rifacimento delle coperture etc) si deve presentare una SCIA (Segnalazione di inizio attività asseverata).
Per nuove costruzioni e cambi di destinazione d’uso dei locali tra categorie funzionali si deve richiedere PDC (Permesso Di Costruire).
In tutte le pratiche sopra esposte se si interviene sull’involucro del fabbricato migliorandolo dal punto di vista energetico si deve presentare anche una Relazione tecnica sul rispetto dei consumi energetici ex Legge 10/1990, nella quale si attesta di aver raggiunto specifici valori di trasmittanza termica fissati dalle leggi sul contenimento dei consumi energetici degli edifici.
La trattazione sull’argomento è molto vasta e con molte differenze tra le normative regionali e sui casi specifici da affrontare».
Per i lavori invece che interessano anche i prospetti del fabbricato (modifica delle dimensioni delle finestre, apertura nuove finestre ecc), e le strutture portanti (nuovi solai, apertura in murature portanti, rifacimento delle coperture etc) si deve presentare una SCIA (Segnalazione di inizio attività asseverata).
Per nuove costruzioni e cambi di destinazione d’uso dei locali tra categorie funzionali si deve richiedere PDC (Permesso Di Costruire).
In tutte le pratiche sopra esposte se si interviene sull’involucro del fabbricato migliorandolo dal punto di vista energetico si deve presentare anche una Relazione tecnica sul rispetto dei consumi energetici ex Legge 10/1990, nella quale si attesta di aver raggiunto specifici valori di trasmittanza termica fissati dalle leggi sul contenimento dei consumi energetici degli edifici.
La trattazione sull’argomento è molto vasta e con molte differenze tra le normative regionali e sui casi specifici da affrontare».
3. I tempi
La variabile legata ai tempi non è relativa solo alle dimensioni e alla complessità del progetto, ma anche al metodo di lavoro degli architetti e all’organizzazione delle varie fasi del progetto, dal preliminare all’esecutivo. Cerca di fare il punto Davide Feltrin: «Tre ‘attori’ coinvolti nel progetto determinano i tempi; il primo è la relazione tra committente e progettista; il luogo dove le tempistiche possono subire sorprese – e si tratta del secondo attore – è il percorso legato all’autorizzazione, soprattutto se si tratta del processo con la commissione. E il terzo aspetto che può influenzare le tempistiche riguarda il cantiere (e qui il ruolo della committenza è fondamentale). Spesso si decide di dare i lavori a professionisti separati (cartongessista, pittore etc), ‘cani sciolti’ che vanno in cantiere e si organizzano autonomamente il lavoro. Per avere tempi certi, un’alternativa utile è scegliere – attraverso una gara – un unico fornitore che dà come servizio le figure che servono per realizzare quanto progettato. Questi passaggi sono fondamentali per determinare i tempi, perché se le figure non fanno un gioco di squadra, i tempi si allungano e per ottenere lo stesso risultato si fa molta più fatica.
La variabile legata ai tempi non è relativa solo alle dimensioni e alla complessità del progetto, ma anche al metodo di lavoro degli architetti e all’organizzazione delle varie fasi del progetto, dal preliminare all’esecutivo. Cerca di fare il punto Davide Feltrin: «Tre ‘attori’ coinvolti nel progetto determinano i tempi; il primo è la relazione tra committente e progettista; il luogo dove le tempistiche possono subire sorprese – e si tratta del secondo attore – è il percorso legato all’autorizzazione, soprattutto se si tratta del processo con la commissione. E il terzo aspetto che può influenzare le tempistiche riguarda il cantiere (e qui il ruolo della committenza è fondamentale). Spesso si decide di dare i lavori a professionisti separati (cartongessista, pittore etc), ‘cani sciolti’ che vanno in cantiere e si organizzano autonomamente il lavoro. Per avere tempi certi, un’alternativa utile è scegliere – attraverso una gara – un unico fornitore che dà come servizio le figure che servono per realizzare quanto progettato. Questi passaggi sono fondamentali per determinare i tempi, perché se le figure non fanno un gioco di squadra, i tempi si allungano e per ottenere lo stesso risultato si fa molta più fatica.
Il preliminare porta via un mese, con l’atto autorizzativo burocratico si raggiungono i due mesi e mezzo; poi inizia una fase fondamentale, dedicata all’esecutivo dove deve essere deciso il 99% di tutto. Per raggiungere questo livello ci vogliono circa due mesi di lavoro, quindi, in tutto, si arriva a quattro/cinque mesi. Il cantiere, poi, se viene strutturato in questo modo, può durare 2/3 mesi, a cui poi va aggiunta la parte dell’arredo. In 6/7 mesi si può ipotizzare di avere il progetto concluso.
Nel caso in cui sia necessario ricorrere alla commissione la variabile dei tempi è molto difficile da definire e si può tutto raddoppiare, perché ogni passaggio è più lungo».
Per gestire al meglio tempi e costi scopri perché è utile lavorare con un professionista che utilizza il software Houzz Pro.
Sei un professionista? Scopri come il software Houzz Pro può migliorare il rapporto coi tuoi clienti!
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Riportiamo anche la testimonianza di Piermattia Cribiori sui tempi e l’organizzazione del processo, per offrire un’altra testimonianza: «Per la preparazione del preventivo da parte dello studio di progettazione ci vogliono pochi giorni, il tempo di capire la tipologia di servizio che deve essere offerta al cliente. All’accettazione del preventivo si realizza il rilievo dettagliato dell’appartamento e si inizia lo sviluppo del progetto. Per una ristrutturazione integrale di circa 100 metri quadrati questa fase richiede circa 3 settimane/1 mese; il risultato non è mai composto da una sola variante di progetto e per questo bisogna considerare anche una decina di giorni perché il cliente elabori la scelta. Una volta definito il progetto, si parte con la parte esecutiva, in cui si sviluppano tutti i disegni esecutivi, i dettagli, si fissano i materiali e gli ordini da eseguire per redigere un computo metrico dettagliato da consegnare alle imprese per l’offerta economica. Solitamente le imprese impiegano circa 15 giorni a redigere l’offerta. Una volta definito l’inizio lavori con l’impresa, ci vogliono indicativamente 3 mesi per una ristrutturazione integrale».
4. I costi
Considerata la distinzione fra i costi dell’intervento e quelli dell’onorario dei progettisti, sono diversi i percorsi che ciascun professionista segue.
Riportiamo la descrizione del metodo seguito da Burnazzi Feltrin Architetti: «Da noi, quando si interviene su una ristrutturazione finalizzata ad ottenere un efficientamento energetico complessivo (cambio dei serramenti, demolizioni, isolamento), usiamo di solito dei costi parametrici per dare un’indicazione di massima ai committenti, nella fattispecie per la ristrutturazione applichiamo la cifra di 1400/1500 euro/mq; se l’intervento diventa più massiccio (perché si interviene su strutture ed esterni, per esempio), posso arrivare anche a 1800 euro/mq.
Considerata la distinzione fra i costi dell’intervento e quelli dell’onorario dei progettisti, sono diversi i percorsi che ciascun professionista segue.
Riportiamo la descrizione del metodo seguito da Burnazzi Feltrin Architetti: «Da noi, quando si interviene su una ristrutturazione finalizzata ad ottenere un efficientamento energetico complessivo (cambio dei serramenti, demolizioni, isolamento), usiamo di solito dei costi parametrici per dare un’indicazione di massima ai committenti, nella fattispecie per la ristrutturazione applichiamo la cifra di 1400/1500 euro/mq; se l’intervento diventa più massiccio (perché si interviene su strutture ed esterni, per esempio), posso arrivare anche a 1800 euro/mq.
Come regola – e lo prevede anche la norma – noi applichiamo il decreto sui lavori privati: andiamo a parcella; determiniamo un importo lavori iniziali parametrico e su quel valore applichiamo la percentuale per la parcella, sia per la parte architettonica che di arredi. Dopodiché, strada facendo, i committenti magari scelgono prodotti di alta gamma e così i costi inizialmente prospettati aumentano (o al contrario possono diminuire); quindi, essendo legata al costo dell’intervento, la parcella può cambiare».
Atelier Zero sintetizza così la prassi dello studio: «I costi di progettazione variano a seconda della tipologia di intervento ed indicativamente si possono collocare tra il 10 ed il 20% del valore delle opere realizzate».
Atelier Zero sintetizza così la prassi dello studio: «I costi di progettazione variano a seconda della tipologia di intervento ed indicativamente si possono collocare tra il 10 ed il 20% del valore delle opere realizzate».
5. Gli interventi più impegnativi
I progettisti interpellati rispondono all’unisono sottolineando quanto non ci siano un singolo ambiente o un singolo intervento a complicare il processo – se gli artigiani coinvolti fanno un lavoro di squadra anche quando sono diverse le professionalità a lavorare su un unico punto; a rendere impegnativo il percorso è, eventualmente, un esecutivo poco approfondito che, a cascata, renderà complicato il cantiere.
I progettisti interpellati rispondono all’unisono sottolineando quanto non ci siano un singolo ambiente o un singolo intervento a complicare il processo – se gli artigiani coinvolti fanno un lavoro di squadra anche quando sono diverse le professionalità a lavorare su un unico punto; a rendere impegnativo il percorso è, eventualmente, un esecutivo poco approfondito che, a cascata, renderà complicato il cantiere.
6. Come rispettare tempi e costi
Il nodo è sempre l’esecutivo: laddove sarà molto puntuale e le decisioni prese in anticipo riguarderanno il 99% del totale, sarà più semplice rispettare tempi e costi.
Un aspetto fondamentale per evitare ricadute spiacevoli riguarda anche l’organizzazione del cantiere e la scelta su chi eseguirà i lavori. Presentiamo il metodo seguito da Burnazzi Feltrin per garantire un risultato omogeneo: «Se il cliente dà in mano i lavori a un’unica figura – che costerà di più – sarà lei a coordinare il processo e dare gli ordini a cascata a chi deve eseguire. Nel caso in cui la committenza decida di affidarsi ad appalti separati, noi proponiamo che al lavoro ufficiale di direzione lavori venga affiancato quello di coordinamento. Diamo quindi un valore all’attività di coordinamento: cioè andare in cantiere tutti i giorni e verificare che gli artigiani siano in cantiere ed eseguano quanto richiesto nei tempi richiesti (lo possiamo fare noi o un altro tecnico)».
Hai ristrutturato un intero appartamento? Raccontaci la tua esperienza nei Commenti!
Altro
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Preparati a Chiamare un Interior Designer
Il nodo è sempre l’esecutivo: laddove sarà molto puntuale e le decisioni prese in anticipo riguarderanno il 99% del totale, sarà più semplice rispettare tempi e costi.
Un aspetto fondamentale per evitare ricadute spiacevoli riguarda anche l’organizzazione del cantiere e la scelta su chi eseguirà i lavori. Presentiamo il metodo seguito da Burnazzi Feltrin per garantire un risultato omogeneo: «Se il cliente dà in mano i lavori a un’unica figura – che costerà di più – sarà lei a coordinare il processo e dare gli ordini a cascata a chi deve eseguire. Nel caso in cui la committenza decida di affidarsi ad appalti separati, noi proponiamo che al lavoro ufficiale di direzione lavori venga affiancato quello di coordinamento. Diamo quindi un valore all’attività di coordinamento: cioè andare in cantiere tutti i giorni e verificare che gli artigiani siano in cantiere ed eseguano quanto richiesto nei tempi richiesti (lo possiamo fare noi o un altro tecnico)».
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Sul materiale da raccogliere prima di cominciare un progetto di ristrutturazione c’è un piano puramente pratico, che riguarda disegni e misure, e un altro più astratto, legato ai desideri dei committenti.
Se Piermattia Cribiori sottolinea che «Per un primo contatto con l’architetto sono fondamentali una planimetria quotata e qualche immagine, così da potersi fare fin da subito un’idea del tipo di approccio che si può avere e quanto la ristrutturazione può essere conservativa o meno» e Roberto Bertetti punta sul 3D, affermando che «Un accurato rilievo in 3D permetterà al progettista di lavorare con cura e precisione e importanti, quindi, non sono solo le tradizionali piante, prospetti e sezioni ma anche, e soprattutto, assonometrie, spaccati e viste 3D che aiuteranno anche il committente a comprendere meglio il futuro progetto», Davide Feltrin allarga il campo.