Acquisto casa con sottotetto agibile ma non abitabile: come regolare??

7 anni fa

Salve a tutti,

sono intenzionato ad acquistare una casa del 2006 abitata per poco tempo composta da 1* piano 60 mq, giardinetto, box doppio e sottotetto di circa 60 mq che figura come ripostiglio. L'intenzione era quella di trasformare il sottotetto in zona vivibile con camera e bagno. E' fattibile? in termini di legge cosa bisognerebbe fare per essere in regola? Ho letto che è raro che il comune esca per fare dei controlli ma vorrei essere completamente in regola nel caso un domani dovessi rivenderla.

grazie mille

Paolo

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Commento (1)

PRO
Andrea Pacciani Architetto
7 anni fa
In termini di legge non è possibile abitare un sottotetto agibile ma non abitabile perchè oltre a violare le leggi urbanistiche tutte le tasse che paga su quella casa, compreso quella d'acquisto e la bolletta dei rifiuti sono calcolate sulla superficie abitabile.

Essendo la sua una costruzione recente non credo esistano i requisiti urbanistici e sanitari per farla rientrare nelle normative che consentono il recupero dei sottotetti.

pertanto la trasformazione in locali non abitabili in civile abitazione credo venga sanzionata amministrativamente (penalmente se è un bene vincolato dalla soprintendenza), ovviamente se accertato l'abuso edilizio, fino alla rimessa in pristino dei locali.

Pertanto se vuole correre il brivido di questa situazione può ricorrere a una trasformazione provvisoria e reversibile facilmente eliminabile, poichè comunque al momento della rivendita dovrà produrre un documento di conformità urbanistica tra lo stato di fatto e quello di diritto e quindi il sottotetto non abitabile deve essere tale.

....In Italia poi i condoni edilizi non finiscono mai e quanto appena detto non ha valore...
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Aggiornamento, la casa in questione è stata scartata, troppi interventi da fare rispetto al nostro budget. In compenso ne abbiamo vista un altra che invece ci è piaciuta molto, sono 160mq di casa più 33.000mq di terreno compreso di bosco e pozzo all'interno del terreno, il tutto riusciremo a portarcelo a casa per 100.000Euro quindi avremmo un margine di 60/70mila per i piccoli lavori di ristrutturazione di casa e costruzione del canile esterno. La casa è tutta su un piano, ristrutturata recentemente si compone di ampia sala collegata alla cucina da un arco in sasso e con in mezzo una stufa a legna (unico riscaldamento presente in casa poichè riesce a scaldare tutti gli ambienti) la cucina non è nel mio stile quindi la vorrei cambiare ma il tutto è ben illuminato ed è presente anche un bancone in muratura con un piano di marmo a mo di isola della cucina, poi tramite un altra arcata si accede alla zona notte con un bagno con vasca un pò vecchio che sicuramente vorremmo rifare, la camera del bimbo e la camera matrimoniale padronale molto grande comprensiva anche di balcone (tutta la casa è al primo piano e sotto vi sono le cantine) che vorrei ridurre per ricavare un altra stanza come piccolo studio. è presente anche una botola nel corridorio per accedere al sottotetto. Ci è piaciuta molto anche perchè cercavamo una soluzione tutta su un unico piano non troppo grande e con una bella sala ampia visto che a me piace molto cucinare e invitare amici e parenti a cena/pranzo. Non c'è il camino ma vista la bella stufa a legna per il momento mi accontento visto che è un intervento che potremo fare in seguito, in più i lavori che vorremmo fare sono piccoli interventi che ci prenderanno circa 30.000 Euro del budget (10.000 per il bagno, 5.000 per la cucina, il resto per ricavare la stanza in più e forse mettere il parquet nella zona notte) A questo punto abbiamo contattato un geometra di fiducia con cui andremo a rivedere la casa e fare il punto della situazione anche per chiedere tutte le carte al comune. Vi terrò aggiornati, appena ho la piantina ve la mostro così potete anche darmi pareri per l'eventuale ristrutturazione.
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Sul nostro blog abbiamo trattato spesso il tema del loft, eccoti alcune idee che potrebbero adattarsi ai tuoi futuri spazi Un appartamento nascosto in stile loft La casa dell'architetto a Stoccolma Un loft in stile industriale in Messico Un capannone rurale trasformato in loft ad Ibiza e in generale: https://www.cafelab-blog.it/search?q=loft Comunque nella pianta di progetto vedo zone campite *spazio non utilizzabile per permanenza di persone* quelle zone per la pratica di cambio di destinazione d'uso dovranno essere chiuse da pareti, non possono essere aperte e non ci puoi realizzare neppure il bagno. La superficie abitabile che acquisti non è di 140mq ma di 83 + ripostigli, questo va tenuto presente nell'offerta Buone Feste cafelab architetti
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Davide Priori, può darsi che non tutte le spese che ha sostenuto, sostiene e sosterrà rientreranno nel 110. Può darsi che alcune le detrarrà solo come normali spese di ristrutturazione, al 50%. La coibentazione del tetto, però, potrebbe rientrarci, nel caso in cui la sua superficie equivalesse al 25% della superficie disperdente lorda dell'edificio https://www.studiomadera.it/news/388-superficie-lorda-disperdente. Il tetto è parte comune dell'edificio. Potreste anche prendere in considerazione il cappotto per l'intera casa, se alla fine vi conviene. La Legge di Bilancio ha esteso il beneficio del Superbonus anche al proprietario di un massimo di 4 unità ubicate nello stesso fabbricato. Stralcio dalla risposta n. 58 del 27 gennaio 2021: https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/3057124/Risposta+all%27interpello+n.+58+del+27+gennaio+2021.pdf/0c2de96d-bfe7-c96d-bc38-0d1204f8de05 "Va, tuttavia, precisato che la lett. n), del citato comma 66 dell'articolo 1 della legge di bilancio 2021 ha modificato il predetto comma 9, lett. a) dell'articolo 119 del decreto Rilancio, prevedendo che il Superbonus si applica anche agli interventi effettuati «dalle persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche». Può farlo anche il familiare convivente del proprietario/i, se ne sostiene le spese. Idem se l'intero edificio ha una caldaia centralizzata e, nel caso fosse di vecchia generazione, la cambiaste con una a condensazione. Glielo consiglio di nuovo: senta il suo architetto, o geometra, quello che si è occupato della richiesta del Permesso di Costruire e cambio di destinazione d'uso del sottotetto.
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