Rivalsa sanatoria abuso edilizio

l'anno scorso

Ciao a tutti,
se si acquista una casa e dopo 4-5 anni la si prova a rivendere venendo a scoprire, dopo l’accesso agli atti catastali, che è presente un abuso edilizio che, pur non compromettendo l’abitabilità, fa risultare l’immobile non perfettamente corrispondente con quanto riportato sulla piantina, è possibile rivalersi sul precedente proprietario per il costo della sanatoria?
Grazie mille

Risposta in evidenza

sandro_913323307

l'anno scorso

Intendevo la responsabilità di verifica dei carteggi depositati in comune. Mi sono male espresso ingenerando fraintendimento.

Nei fraseggi di rogito si ritrovano circonlocuzioni che attribuiscono alle parti coinvolte nella compravendita dichiarazioni di congruità dell'immobile.

Un atto non è un patrocinio facoltativo, dovrebbe quindi riconoscere profili di responsabilità professionale.

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Commenti (12)

a_bandini
l'anno scorso
Strano che nessuno se ne sia accorto all'atto dell'acquisto.
Ale Ks
Autore originale
l'anno scorso
Esatto…periti, geometri…con annesse firme..
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Q
(5) commenti
Salve, Lo ho chiesto per capire la vs ipotetica situazione. adesso siete voi i responsabili penali della questione. Io penso che la via meno onerosa sia quella di demolire l'abuso della parte dell'ingresso, avete detto che in fondo e' una porta chiusa, ma che formalmente e' una modifica alla facciata. Nel chiedere il titolo edilizio per la demolizione del tramezzo (scia, cila, cil questo lo valuta l'amico ingegnere ) inserirete anche il progetto di chiusura che non era stato autorizzato e che avete demolito. Così alla fine dei lavori il rustico potrà avere la planimetria aggiornata in catasto. Lavori in economia perché li esegue il proprietario dell'immobile. Vi suggerisco la demolizione perché di tratta di lavori di poco conto rispetto all'iter della sanatoria. Per la legnaia bisognerebbe capire almeno il sistema dei vincoli, e come era accatastata. Potrebbe essere l'occasione un domani per allargare la proprieta'.
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Q
(25) commenti
E allora se quel tizio ha messo solo le scatole ed è scappato via con i soldi, come fai a meravigliarti che mi fanno un impianto, prendono i soldi e poi lo rubano per metterlo da un'altra parte. Prima di tutto non se lo aspettavano che passassi per l'appartamento, avevano già fatto un carico e quello era il secondo, se poi vi racconto cosa hanno fatto i poliziotti, ha dell'incredibile, l'Italia è alla deriva. Li ho chiamati, sono venuti gli ho detto che avevano del materiale mio nell'auto, mi hanno risposto che non avevano nessun potere di perquisire la loro l'auto (se non ce l'hanno loro, chi ce l'ha?) Hanno detto di andare tutti al commissariato, ognuno con la propria auto, arrivo in commissariato e ce ne sta uno solo, l'altro dice che si era fatto male e l'hanno lasciato andare da solo in ospedale, (assurdo), torna dopo mezz'ora e il poliziotto dice che è possibile andare a vedere cosa ha in macchina (a prendere proprio per i fondelli) e l'auto, ovviamente era vuota (ma guarda un pò). Comunque procedo con la denuncia e il giudice me la archivia per mancanza di prove!!!!(assurdo, solo in Italia succede questo) Non hanno fatto neppure un interrogatorio, nulla. Sta di fatto che ho dovuto ricorrere in appello e far presente che il giudice non aveva svolto le indagini del caso e lo stesso i poliziotti, ho allegato (fortunatamente!!!! ) il video dove si vede chiaramente che sottraggono i materiali. Senza questo video, già erano stati assolti, nonostante li avessi colti in flagranza di reato. Mi vergogno di essere italiana!
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Cappotto termico su facciata in paramano - Vincoli ottica Ecobonus
Q
(86) commenti
Impianti di riscaldamento con termo autonomo in ciascun appartamento: avendo, la maggior parte dei Condomini sostituito la loro caldaia, questi non sono certo attratti dall'idea di sostituirla nuovamente (e come dargli torto). Da quel poco che ho sentito, letto (e inteso) qua e là, in ogni caso la caldaia (in ottica Ecobonus e salto di 2 classi energetiche) deve rispondere requisiti ben precisi). Inoltre, se non ho farinteso, la sostituzione dell'impianto termico non concerne sola la caldaietta in sé, bensì anche: tubature, terminali (elementi riscaldanti(?!), ovvero termosifoni(?!). Tra l'altro, a quanto pare, se si vogliono cambiare i terminali non è che si deve distruggere la casa, ma basta mettere un pannello radiante sopra al pavimento esistente. In tal caso è ragionvole segnalare che, ammesso che un inquilino abbia fatto solo la sostituzione della caldaia, può ancora avvalersi degli incentivi Ecobonus, per la sostituzione degli altri elemeti dell'impianto termico, a parte? Nel caso, voglia il cielo che ciascun appartamento possa agire apportando le modifiche sensate in relazione alla propria situazione, ovvero che non si debba agire in blocco (cosa assurda, ma a quanto pare valida per quanto riguarda la sostituzione infissi). Grazie
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Variazione al catasto a chi spetta? spese?
Q
(4) commenti
Come ti ha detto Hermann oggi spetta a te sistemare la situazione, poi potrai rivalerti sul costruttore se la modifica era da accordi presi tra le parti, ma se è fallito... perderesti dolo tempo e denaro. Vediamo nel dettaglio: -Cambio camera in cucina 1 , è solo una variazione catastale, poco importa, potresti anche non farla tanto a nessuno importa se tu in un locale ci mangi o ci dormi. Bagno 2, questo è grave, non ho capito bene, praticamente il costruttore ha creato Un bagno che non c è nella scheda catastale? La situazione va analizzata ed indagata bene. Chiusura in cartongesso, Si.. anche una parete in cartongesso o la chiusura di una porta prevede un titolo edilizio (cila) quindi ad oggi è un altra situazione da sanare. Conclusione: ti conviene rivolgerti ad un tecnico, in primis per verificare bene il discorso bagno e per sanare il cartongesso, ti informo che una cila in sanatoria (in gergo si chiama così anche se non è proprio una sanatoria) per precisione è “cila per lavori già eseguiti“ prevede il pagamento di una “multa” da 1000 euro, se è necessaria per il bagno va fatta e non hai alternative, se fosse solo per il cartongesso, i 1000 puoi evitarli facendo una cila normale... chi può dire se una lastra di cartongesso è stata messa oggi o 10 anni fa? Se sei furbo hai capito... :-)))))))
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a_bandini
l'anno scorso
Non sono un esperto ma credo che chiederei lumi al notaio che ha steso l'atto.
PRO
Caterina Martini
l'anno scorso
l'accesso agli atti catastali non ha alcun valore giuridico ai fini della verifica della conformità di un immobile. Il catasto non nessun valore probatorio. E' purtroppo un concetto che sfugge ai proprietari (ed è comprensibile) ma spesso anche a molti tecnici ( e questo è imperdonabile). Fai un accesso agli atti COMUNALI (pratiche edilizie, UFFFICIO EDILIZIA PRIVATA) e da li verificherai la conformità del tuo immobile esistente a quanto autorizzato. Le pratiche edilizie potrebbero corrispondere al catasto, potrebbero essere più aggiornate o potresti acnhe scoprire abusi peggiori di quelli che ci sono. Il concetto è che il catasto serve solo a pagare le tasse e non per verificare lo stato autorizzativo del tuo immobile. una volta verificato questo, riprenderai in mano la situazione e ti chiederai su chi potrai (se potrai) rivalerti.
sandro_913323307
l'anno scorso
Chi detiene la responsabilità di verifica al Comune? Quale il ruolo del Notaio nel rogito?
PRO
Caterina Martini
l'anno scorso
in comune nessuno, nel senso che il comune non deve fare ispezioni. Nel momento in cui invece venissero denunciati abusi, scatterebbero le sanzioni previste dalla legge. Il notaio in realtà ha per legge poche responsabilità: dovrebbe fare tutte le verifiche del caso e chiedere tutti i documenti (certamente dovrebbe chiedere le pratiche autorizzative edilziie) ma poi di fatto che io sappia è il proprietario che vende colui che dichiara lo stato legittimo dell'immobile prendendosene la responsabilità. L'acquirente, se ben consigliato, dovrebbe pretendere di ricevere le pratiche edilizie e una dichiarazione di un tecnico che ne dichiari la confomrità. ma questo spesso non avviene per mancanza di competenza. e segnalo, purtroppo, una diffusa ignoranza (ripeto: imperdonabile) anche dei collecghi, che spesso, ancora, parlano di catasto invece che di pratiche edilizie.

consiglio a tutti di rivolgersi ad un proprio tecnico di fiducia prima di acquistare qualsiasi immobile prorpio per fare le minime verifiche necessarie per non prendere abbagli.

una piccola spesa che si rivela un gransissimo investimento.
nonnetta
l'anno scorso
Veramente è obbligatorio quando si aliena un immobile che ci sia conformita tra stato di fatto e situazione catastale, e dal 2010 è obbligatorio che sia espressamente dichiarato dall alienante nell atto di compravendita.

Infatti ogni difformita va sanata prima di alienare, non e possibile procedere se non si sono sanate le difformità.

In alcune regioni, come l emilia romagna, i notai richiedono una relazione di un perito che certifichi la conformità.

Ma anche in assenza di questa relazione la situazione catastale deve essere fedele allo stato di fatto.

Quindi se l alienante ha dichiarato il falso dovrà risponderne.

Poi, probabilmente, costa molto meno una sanatoria per piccole difformità che una causa civile...
Ale Ks
Autore originale
l'anno scorso
Se l’accesso agli atti comunali confermassero l’abuso (di piccola entità e sanabile) chi sarebbe il responsabile?
Da una mia prima verifica sembrerebbe ricadere sempre sull’ultimo venditore che a sua volta potrà rivalersi sul precedente etc.
Ma non mi sono chiari i procedimenti.
Mi sembra assurdo che debba sanare l’acquirente quando sui professionisti coinvolti, e pagati apposta, non ricada alcun tipo di illecito.
PRO
Caterina Martini
l'anno scorso
certo @nonnetta che ci deve essere conformtià, ma la conformità rispetto al catasto non costituisce confomrità edilizio urbanistica. la conformità importante che deve essere verificata non è quella catastale (che ci deve essere ma non è probatoria rispetto ad eventuali abusi) ma quella edilizio urbanistica, che deve essere verificata rispetto alle pratiche comunali. Questo è il concetto importante che sfugge ai più. QUanto alla responsabilità, si, credo che resti in capo all'ultimo venditore (non al notaio) ma non so per quanti anni. puoi informarti con un avvocato.
nonnetta
l'anno scorso
@Caterina Martini credo che parliamo di cose diverse.

Anche con conformità urbanistica ci possono essere difformità catastali.

Visto che nel rogito il venditore è obbligato a dichiarare che lo stato catastale rispecchia lo stato di fatto, se cosi non è ne dovrà rispondere.

Come non so, se è persona ragionevole potra pagare le spese, se non lo è costa meno sanare che fare una causa.

Io per lievi difformita spesi circa 500 o 600 euro di geom. e pratiche.
Franco2018
l'anno scorso
Posso dire che viviamo in una nazione di pazzi?

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