Rivalsa sanatoria abuso edilizio

15 giorni fa

Ciao a tutti,
se si acquista una casa e dopo 4-5 anni la si prova a rivendere venendo a scoprire, dopo l’accesso agli atti catastali, che è presente un abuso edilizio che, pur non compromettendo l’abitabilità, fa risultare l’immobile non perfettamente corrispondente con quanto riportato sulla piantina, è possibile rivalersi sul precedente proprietario per il costo della sanatoria?
Grazie mille

Risposta in evidenza

sandro_913323307

14 giorni fa

Intendevo la responsabilità di verifica dei carteggi depositati in comune. Mi sono male espresso ingenerando fraintendimento.

Nei fraseggi di rogito si ritrovano circonlocuzioni che attribuiscono alle parti coinvolte nella compravendita dichiarazioni di congruità dell'immobile.

Un atto non è un patrocinio facoltativo, dovrebbe quindi riconoscere profili di responsabilità professionale.

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Commenti (12)

a_bandini
15 giorni fa
Strano che nessuno se ne sia accorto all'atto dell'acquisto.
Ale Ks
Autore originale
14 giorni fa
Esatto…periti, geometri…con annesse firme..
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Salve, Lo ho chiesto per capire la vs ipotetica situazione. adesso siete voi i responsabili penali della questione. Io penso che la via meno onerosa sia quella di demolire l'abuso della parte dell'ingresso, avete detto che in fondo e' una porta chiusa, ma che formalmente e' una modifica alla facciata. Nel chiedere il titolo edilizio per la demolizione del tramezzo (scia, cila, cil questo lo valuta l'amico ingegnere ) inserirete anche il progetto di chiusura che non era stato autorizzato e che avete demolito. Così alla fine dei lavori il rustico potrà avere la planimetria aggiornata in catasto. Lavori in economia perché li esegue il proprietario dell'immobile. Vi suggerisco la demolizione perché di tratta di lavori di poco conto rispetto all'iter della sanatoria. Per la legnaia bisognerebbe capire almeno il sistema dei vincoli, e come era accatastata. Potrebbe essere l'occasione un domani per allargare la proprieta'.
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E allora se quel tizio ha messo solo le scatole ed è scappato via con i soldi, come fai a meravigliarti che mi fanno un impianto, prendono i soldi e poi lo rubano per metterlo da un'altra parte. Prima di tutto non se lo aspettavano che passassi per l'appartamento, avevano già fatto un carico e quello era il secondo, se poi vi racconto cosa hanno fatto i poliziotti, ha dell'incredibile, l'Italia è alla deriva. Li ho chiamati, sono venuti gli ho detto che avevano del materiale mio nell'auto, mi hanno risposto che non avevano nessun potere di perquisire la loro l'auto (se non ce l'hanno loro, chi ce l'ha?) Hanno detto di andare tutti al commissariato, ognuno con la propria auto, arrivo in commissariato e ce ne sta uno solo, l'altro dice che si era fatto male e l'hanno lasciato andare da solo in ospedale, (assurdo), torna dopo mezz'ora e il poliziotto dice che è possibile andare a vedere cosa ha in macchina (a prendere proprio per i fondelli) e l'auto, ovviamente era vuota (ma guarda un pò). Comunque procedo con la denuncia e il giudice me la archivia per mancanza di prove!!!!(assurdo, solo in Italia succede questo) Non hanno fatto neppure un interrogatorio, nulla. Sta di fatto che ho dovuto ricorrere in appello e far presente che il giudice non aveva svolto le indagini del caso e lo stesso i poliziotti, ho allegato (fortunatamente!!!! ) il video dove si vede chiaramente che sottraggono i materiali. Senza questo video, già erano stati assolti, nonostante li avessi colti in flagranza di reato. Mi vergogno di essere italiana!
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Si, io ho saldato dopo tre mesi e mezzo perché la banca ci ha messo tre mesi esatti a erogarmi il mutuo. Poi era agosto e mi hanno detto che i giudici non lavoravano.. Comunque tutto sommato sono stati veloci. Ai primi di agosto hanno fatto il decreto di trasferimento e a me le chiavi sono state consegnate il 23 agosto
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A proposito delle verande ho sentito pareri contrastanti, probabilmente dovuti all'interpretazione dell'articolo 119 del Decreto Legge Rilancio. In effetti il comma 13-ter dell'articolo limita le asseverazioni dei tecnici incaricati e gli accertamenti eventuali da parte dello Sportello Unico dell'Edilizia esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dagli interventi asseverati. In pratica, l'abuso edilizio commesso sulla proprietà privata non inficia il diritto del condominio intero a beneficiare del Superbonus. Qui però entrano in gioco le interpretazioni: la veranda è un abuso commesso su una proprietà privata? La superficie piana del balcone è proprietà privata del singolo condomino, ma la facciata che la veranda chiude no, è parte comune condominiale. Ergo, se il professionista assevera lo stato legittimo dell'edificio nonostante l'esistenza di verande abusive non sanate o non rimosse, si assume anche la responsabilità, nel caso di un controllo da parte dello SUE o della Agenzia delle Entrate, della eventuale decadenza dei benefici del Superbonus. Ovvero paga la sua assicurazione, se copre questa evenienza, o di tasca sua, ma non penso sia automatico, il condominio dovrà intentargli causa civile.
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a_bandini
14 giorni fa
Non sono un esperto ma credo che chiederei lumi al notaio che ha steso l'atto.
PRO
Caterina Martini
14 giorni fa
l'accesso agli atti catastali non ha alcun valore giuridico ai fini della verifica della conformità di un immobile. Il catasto non nessun valore probatorio. E' purtroppo un concetto che sfugge ai proprietari (ed è comprensibile) ma spesso anche a molti tecnici ( e questo è imperdonabile). Fai un accesso agli atti COMUNALI (pratiche edilizie, UFFFICIO EDILIZIA PRIVATA) e da li verificherai la conformità del tuo immobile esistente a quanto autorizzato. Le pratiche edilizie potrebbero corrispondere al catasto, potrebbero essere più aggiornate o potresti acnhe scoprire abusi peggiori di quelli che ci sono. Il concetto è che il catasto serve solo a pagare le tasse e non per verificare lo stato autorizzativo del tuo immobile. una volta verificato questo, riprenderai in mano la situazione e ti chiederai su chi potrai (se potrai) rivalerti.
sandro_913323307
14 giorni fa
Chi detiene la responsabilità di verifica al Comune? Quale il ruolo del Notaio nel rogito?
PRO
Caterina Martini
14 giorni fa
in comune nessuno, nel senso che il comune non deve fare ispezioni. Nel momento in cui invece venissero denunciati abusi, scatterebbero le sanzioni previste dalla legge. Il notaio in realtà ha per legge poche responsabilità: dovrebbe fare tutte le verifiche del caso e chiedere tutti i documenti (certamente dovrebbe chiedere le pratiche autorizzative edilziie) ma poi di fatto che io sappia è il proprietario che vende colui che dichiara lo stato legittimo dell'immobile prendendosene la responsabilità. L'acquirente, se ben consigliato, dovrebbe pretendere di ricevere le pratiche edilizie e una dichiarazione di un tecnico che ne dichiari la confomrità. ma questo spesso non avviene per mancanza di competenza. e segnalo, purtroppo, una diffusa ignoranza (ripeto: imperdonabile) anche dei collecghi, che spesso, ancora, parlano di catasto invece che di pratiche edilizie.

consiglio a tutti di rivolgersi ad un proprio tecnico di fiducia prima di acquistare qualsiasi immobile prorpio per fare le minime verifiche necessarie per non prendere abbagli.

una piccola spesa che si rivela un gransissimo investimento.
nonnetta
14 giorni fa
Veramente è obbligatorio quando si aliena un immobile che ci sia conformita tra stato di fatto e situazione catastale, e dal 2010 è obbligatorio che sia espressamente dichiarato dall alienante nell atto di compravendita.

Infatti ogni difformita va sanata prima di alienare, non e possibile procedere se non si sono sanate le difformità.

In alcune regioni, come l emilia romagna, i notai richiedono una relazione di un perito che certifichi la conformità.

Ma anche in assenza di questa relazione la situazione catastale deve essere fedele allo stato di fatto.

Quindi se l alienante ha dichiarato il falso dovrà risponderne.

Poi, probabilmente, costa molto meno una sanatoria per piccole difformità che una causa civile...
Ale Ks
Autore originale
14 giorni fa
Se l’accesso agli atti comunali confermassero l’abuso (di piccola entità e sanabile) chi sarebbe il responsabile?
Da una mia prima verifica sembrerebbe ricadere sempre sull’ultimo venditore che a sua volta potrà rivalersi sul precedente etc.
Ma non mi sono chiari i procedimenti.
Mi sembra assurdo che debba sanare l’acquirente quando sui professionisti coinvolti, e pagati apposta, non ricada alcun tipo di illecito.
PRO
Caterina Martini
13 giorni fa
certo @nonnetta che ci deve essere conformtià, ma la conformità rispetto al catasto non costituisce confomrità edilizio urbanistica. la conformità importante che deve essere verificata non è quella catastale (che ci deve essere ma non è probatoria rispetto ad eventuali abusi) ma quella edilizio urbanistica, che deve essere verificata rispetto alle pratiche comunali. Questo è il concetto importante che sfugge ai più. QUanto alla responsabilità, si, credo che resti in capo all'ultimo venditore (non al notaio) ma non so per quanti anni. puoi informarti con un avvocato.
nonnetta
13 giorni fa
@Caterina Martini credo che parliamo di cose diverse.

Anche con conformità urbanistica ci possono essere difformità catastali.

Visto che nel rogito il venditore è obbligato a dichiarare che lo stato catastale rispecchia lo stato di fatto, se cosi non è ne dovrà rispondere.

Come non so, se è persona ragionevole potra pagare le spese, se non lo è costa meno sanare che fare una causa.

Io per lievi difformita spesi circa 500 o 600 euro di geom. e pratiche.
Franco2018
12 giorni fa
Posso dire che viviamo in una nazione di pazzi?

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