Variazione al catasto a chi spetta? spese?

3 anni fa

Buongiorno,

ho comprato l'abitazione 10 anni fa e avevo chiesto al costruttore di trasformare la camera in cucina fig.1 e così fu fatto, dopodichè ho affittato l'appartamento e non ho controllato in catasto.

Oggi a distanza di 10 anni ho ripreso in mano il mio appartamento e ho notato che sul catasto c'è scritto camera dove ovviamente c'è la cucina (fig.1).

Invece dove c'è la fig.2 li c'è un bagno! delimitato da un muro a destra segnato da me in rosso, quello però era già così dall'inizio non ho chiesto io modifiche al costruttore.

Fig.3 invece lì ho tirato un cartongesso linea tratteggiata ed ho ricavato due locali dove la parte più alta è 2.75m la media 1.50 è la parte più bassa 0.85m.

Il quesito che mi son posto è:

per la fig.1 e fig.2 se vado in catasto a dire che non è così la colpa me la prendo io e i costi di modifica catastale spettano a me o si rifanno sul costruttore che nel frattempo (10 anni) è pure fallito?

Per la fig.3 ok ho fatto io la modifica ma per il cartongesso devo comunicarlo al catasto?

con quelle misure che ho elencato posso chiedere l'abitabilità o è troppo basso?

Grazie mille

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Commenti (4)

Hermann
3 anni fa
Fabrizio Gemini, buonasera. Prima di tutto, questa planimetria l'ha ottenuta in Catasto o presso gli archivi dell'Ufficio Tecnico comunale?

La conformità edilizia di un immobile va verificata sia in Comune che in Catasto. Nel caso in cui quella in Comune sia regolare, è semplice e poco oneroso fare un aggiornamento anche in Catasto. Se invece entrambe non corrispondono allo stato di fatto dell'immobile, significa che il tecnico del costruttore non ha depositato le varianti in corso d'opera. Inoltre, successivamente, si sono aggiunte le modifiche da Lei effettuate senza presentare la CILA. Non le resta che sanare le difformità edilizie, che non vanno mai in prescrizione. Si rivolga a un geometra o a un architetto per tutti gli adempimenti del caso, oltre alla parcella del professionista sappia che dovrà pagare una sanzione.

Il diritto di rivalsa nei confronti di chi, per primo, si è reso responsabile della difformità edilizia decade dopo 10 anni dal momento in cui l'attuale proprietario si accorge della difformità.
vecchiosetter
3 anni fa
Ultima modifica: 3 anni fa
Come ti ha detto Hermann oggi spetta a te sistemare la situazione, poi potrai rivalerti sul costruttore se la modifica era da accordi presi tra le parti, ma se è fallito... perderesti dolo tempo e denaro.

Vediamo nel dettaglio:

-Cambio camera in cucina 1 , è solo una variazione catastale, poco importa, potresti anche non farla tanto a nessuno importa se tu in un locale ci mangi o ci dormi.

Bagno 2, questo è grave, non ho capito bene, praticamente il costruttore ha creato Un bagno che non c è nella scheda catastale? La situazione va analizzata ed indagata bene.

Chiusura in cartongesso, Si.. anche una parete in cartongesso o la chiusura di una porta prevede un titolo edilizio (cila) quindi ad oggi è un altra situazione da sanare.

Conclusione: ti conviene rivolgerti ad un tecnico, in primis per verificare bene il discorso bagno e per sanare il cartongesso, ti informo che una cila in sanatoria (in gergo si chiama così anche se non è proprio una sanatoria) per precisione è “cila per lavori già eseguiti“ prevede il pagamento di una “multa” da 1000 euro, se è necessaria per il bagno va fatta e non hai alternative, se fosse solo per il cartongesso, i 1000 puoi evitarli facendo una cila normale... chi può dire se una lastra di cartongesso è stata messa oggi o 10 anni fa? Se sei furbo hai capito... :-)))))))
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(9) commenti
A quanto ho capito l'intoppo nasce dal fatto che i Comuni dovrebbero trasmettere al catasto gli elaborati della CILA così come sono e il catasto dovrebbe recepirli. Peccato che tali documenti non siano di per se' sufficienti per l'accatastamento: il catasto recepisce solo quanto è digitalizzato con il DOCFA, e in questa procedura è sparito il soggetto che li carica... insomma, per ora è l'ennesima semplificazione farlocca, decisa superficialmente senza reale possibilità metterla in pratica... il nostro settore purtroppo ne è pieno. Fai bene a sentire l'ufficio tecnico del Comune, non tanto perchè in teoria potrebbe essersi attrezzato per farlo (improbabile) quanto per farti spiegare se sia corretto incaricare il tuo tecnico di fare la variazione come si faceva prima della L164/2014 o meno.
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(57) commenti
E comunque il primo architetto, quello del preventivo da 3000 e rotti euro più iva, mi aveva consigliato un posto a oltre 40 km da qui per le piastrelle dicendomi di andare assolutamente. Convinco il marito recalcitrante (abitiamo a Milano, c'è bisogno di andare quasi fuori provincia per delle piastrelle?!?) e vado. Lì mi dicono che vengono 6 euro al mq, avendo già visto da sola altri posti dove si parlava di ben altre cifre (ma nemmeno Leroy Merlin me li metteva così bassi!) mi stupisco un pò e chiedo come mai un prezzo così basso... "Ma signora, questo è uno spaccio dove abbiamo solo il materiale di seconda scelta: le fabbriche ci passano il materiale difettato e noi lo rivendiamo praticamente a prezzo di costo!". Insomma, mi spari un preventivo di oltre 3000 euro per disegnarmi un bagno e poi me lo fai piastrellare con il materiale di scarto delle fabbriche?!? A me è sembrato un tantino incoerente... Non racconto la faccia del marito che tanto avevo penato a convincerlo quando ha capito che aveva guidato per oltre un'ora, sperdendosi nelle campagne, per niente!
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Architetto Abbate, ne approfitto nuovamente della sua disponibilità. Riprendendo il punto 2) del mio precedente discorso, oltre alla ristrutturazione, sto effettuando una coibentazione interna. La ditta che mi effettua la ristrutturazione produrrà quindi una fattura distinta per la coibentazione, in modo da poterla inserire nell'ecobonus. Posso far rientrare anche tutti i lavori accessori per la coibentazione vera e propria, ovvero controsoffitti (qui mi sembra ha già detto di si ad un altro utente), manodopera, ma anche per quanto riguarda intonaco e pittura dei muri confinanti con la parte esterna dell'appartamento? Non essendoci asseverazione, visto che la coibentazione non era presente prima, basta che il tecnico (penso termotecnico) controlli che siano rispettati i requisiti minimi previsti per legge sulla trasmittanza in base alla scheda del prodotto applicato? Deve farmi una certificazione? Chiedo perché sforerò il limite dei 98.000 per il bonus casa, e vorrei perlomeno riuscire a far entrare il più possibile nell'ecobonus, visto le ingenti spese che sosterrò. Ho dovuto procurarmi una concessione edilizia per ristrutturazione, visto che la disposizione degli spazi tra comune e catasto non combaciavano con la situazione reale.
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(16) commenti
@Franco2018, hai dimenticato la Conservatoria dei Registri Immobiliari ;) Il Catasto ha solo funzioni fiscali, per determinare la rendita catastale dell'immobile, e non è detto che sia aggiornato o che non contenga dati scorretti. Mio padre scoprì che il suo appartamento era addirittura intestato ad altri condomini, planimetria però corretta. Notare che gli altri condomini abitavano in un appartamento completamente diverso per posizione e disposizione delle stanze. Ha dovuto incaricare un tecnico, il quale scoprì il motivo dell'errore: un tirocinante aveva presentato una pratica per quei signori indicando il subalterno sbagliato, 5 anziché 15. La cosa assurda è che i notai stipulano l'atto basandosi sui dati catastali (sempre per motivi fiscali), quando la conformità urbanistica e gli eventuali abusi edilizi (che invalidano l'atto) si rilevano solo dall'ultimo stato assentito in Comune. Fanno meglio in Toscana, dove vive mia sorella: i notai per ogni compravendita esigono il certificato di conformità urbanistica redatto da un geometra, un architetto o un perito edile. Io, confesso, prima di incaricare un geometra ho fatto un po' da me e ho chiesto info sia al notaio che all'Ufficio Tecnico. L'impiegato comunale mi ha detto che per verificare la conformità urbanistica dello stato di fatto avrei dovuto richiedere, in Cancelleria/URP (altro passaggio) l'ultimo stato assentito dell'immobile, pagando i diritti di copia al ritiro. Se invece volevo tutta la documentazione cronologica completa dell'immobile, quindi progetto, concessioni edilizie, eventuali variazioni in corso d'opera, certificati di abitabilità e di agibilità, tutte le modifiche successive con regolare titolo edilizio, eventuali sanatorie o condoni, avrei dovuto farlo tramite un professionista e su appuntamento. Potevo, eventualmente, anche solo prenderne visione con un semplice accesso agli atti, e chiedere copia solo di quanto mi interessava. Sempre pagando i diritti di visura e di copia, ovviamente. M'è costato non poco. Però la certificazione di conformità urbanistica il notaio non me l'ha chiesta, l'ho fatta fare solo per mia sicurezza personale e per avere un dossier dell'appartamento in caso di futura compravendita.
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PRO
Arch. Claudia Baldi - MatStudio
3 anni fa
Visto così mi pare la parte sopra sia Senza Permanenza di Persone e non direi che ci sono i presupposti per sanarla, poi ovviamente tutto dipende dalla situazione specifica. Si rivolga ad un tecnico competente e saprà consigliarla sulle azioni da compiere.
PRO
Retrò and Design | Ing. Federica Brodini
3 anni fa
Ultima modifica: 3 anni fa
Fig. 3, non vedo i requisiti per sanare; le altezze e altro ci indicano che quelli non sono spazi abitabili (da sommaria presa visione). Per di più ci sarebbero anche questioni volumetriche, ma qui il discorso si complica e vanno viste le norme di zona.

Per tutte le figure, la variazione catastale è irrilevante; fa fede ciò che si trova nel titolo edilizio, a maggior ragione poichè l'immobile è "nuovo", non certo risalente al catasto d'impianto.

Ergo, alcune cose le puoi sistemare, altre nì...non nei termini da te richiesti.

www.retroanddesign.com
Fabrizio Gemini ha ringraziato Retrò and Design | Ing. Federica Brodini

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Hermann

vecchiosetter

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