mariarovigno

Abusivismo:cosa rischio?

maria rovigno
5 giorni fa

Salve, vorrei porvi un quesito. Prima vi racconto cosa è successo. Ho ereditato un appartamento da mio padre 5 anni fa che lui ha costruito 50 anni fa. All'epoca costruì accanto a quest'appartamento un vano di 2,5x2,45 m. adibito a stanza del custode, quindi condominiale, per il solo fatto di rispettare l'indice di cubatura previsto. 15 anni dopo quando ci abitò mia sorella notai che un muro di questo vano era stato abbattuto e fatto l'ingresso. 4 anni fa avevo incaricato un geometra di seguirmi i lavori di ristrutturazione, lui ha chiesto la Cila, mi ha detto che sul progetto non c'era il muro, ma si potevano fare i lavori, ha incaricato una ditta di farli. Morale della favola: il geometra fatto il progetto, pagato e seguito per un paio di mesi i lavori, non si fa più vedere. Io continuo con la ditta che viene, non viene, tanti problemi, mi accorgo che mi hanno fatto il terrazzo con la pendenza al contrario, mi entra l'acqua in casa, glielo dico, ma non si fanno vedere per mesi, avendoli già pagati, purtroppo, vado a pregarli fino in casa per farmi risolvere il problema, alla fine li scopro a derubarmi e li denuncio. E l'avvocato dice di mettere anche i vizi. Dopo 1 anno e mezzo è venuto il CTU per i sopralluoghi. Dopo averne fatti 10 va al Comune a ritirare la Cila e lo stato dei fatti e scopre che c'è questo abusivismo, allora decide di fare un compromesso scritto dicendo che la ditta mi ripristina i lavori e mi rimette il materiale sottratto. La ditta non accetta. Il Ctu ha detto che ha fatto così per non rovinare il geometra che è responsabile dei lavori, però dovrà denunciarlo, ma subirò delle conseguenze anch'io. Ora io vorrei sapere: io cosa rischio? Il geometra e la ditta cosa rischiano? Io ho ereditato quest'appartamento così, già senza il muro. I condomini sono mio fratello e mia sorella. Spero di essermi spiegata bene. Allego foto. Grazie se mi date una risposta.


Planimetria al Comune


In realtà è così, col muro abbattuto e l'ex portoncino d'ingresso murato

Commenti (25)

  • PRO
    cdnstudio

    Quello che racconti sembra un film, ma quando i tecnici non sono leali con i clienti accadono delle cose inenarrabili.... ora non si può giocare con le difformità dai documenti depositati, anche per quello che a molti sembra poco. Il tecnico dove darti il quadro chiaro della situazione per farti prendere le scelte migliori. Tu hai firmato la cila perciò sei responsabile insieme al geometra. La norma permette di sanare l'"abuso", se sanabile, oppure prevede il ripristino. Portando avanti le procedure legali dovete arrivare a regolarizzare l'edificio e questo implica pratiche edilizie con l' ammenda. Va anche considerato l'aspetto strutturale... Io porterei al tavolo di mediazione impresa, che in ogni caso deve fare i lavori a regola d'arte, e tecnico per arrivare ad una soluzione efficace per tutti.

    maria rovigno ha ringraziato cdnstudio
  • PRO
    CAFElab Studio

    Forse non ho capito bene, il CTU ha fatto 10 sopralluoghi!?


    Hai incaricato un CTP? Cosa ha risposto alla bozza del CTU?

    "ha fatto così per non rovinare il geometra che è responsabile dei lavori, però dovrà denunciarlo, ma subirò delle conseguenze anch'io" ...

    Direi che è una balordaggine!

    cosa ha risposto il tuo avvocato a una frase del genere? valutate se ci sono gli estremi per richiedere di sostituire il CTU


    L'incarico conferito al CTU, comprendeva di verificare la legittimità della preesistenza o soltanto di quantificare danni e vizi?

    Se l'incarico del CTU è di verificare e quantificare i lavori da completare e i vizi, il fatto che l'immobile sia difforme dalla legittimità è irrilevante, anche se l'immobile fosse stato interamente abusivo questo non avrebbe spostato di 1 euro la stima del CTU


    Comunque per rispondere al tuo dubbio, il massimo che rischi è che il comune ti imponga il ripristino del locale alla legittimità urbanistica, e il geometra rischia un richiamo dal collegio, ma prima bisognerà concludere la causa

    maria rovigno ha ringraziato CAFElab Studio
  • PRO
    Arch Sara Pizzo - Studio 1881

    Se l'abuso (fatto 5o anni fa) è solo la paretina in rosso direi che rischi una sanzione amministrativa e la necessità di sanare, se possibile, o ripristinare.

    Il discorso del geometra invece non mi è molto chiaro, ma mi sembra di capire che non ha seguito la Direzione Lavori anche se è stato pagato in anticipo; ti consiglio quindi di incaricare un tuo tecnico di parte (CTP) se intendi procedere contro di lui.

    maria rovigno ha ringraziato Arch Sara Pizzo - Studio 1881
  • maria rovigno


    No, architetto Pizzo, non è la paretina rossa ma l'apertura su quel piccolo vano, le mando un ulteriore foto dove ho evidenziato in giallo il muro abbattuto. Posso chiedere un'altra cosa? Questo piccolo vano, poichè appare nella planimetria dell'appartamento, è come se facesse parte dell'appartamento, altrimenti se era condominiale, non doveva apparire affatto, o mi sbaglio? In realtà questo vano potrebbe essere considerato un usucapione, poichè per 50 anni non è stato reclamato da nessuno? (Scusate se ho detto qualche stupidaggine, ma ho reminiscenze di diritto studiato alle superiori)




  • PRO
    Zenesini Antonio

    Buongiorno Maria, direi che ci sono un sacco di problemi e in verità la vedo molto dura!

    In primo luogo devi stabilire di chi è il vano acquisito dall'appartamento perchè se non è registrato come appartente allo stesso proprietario non esiste sanatoria che tenga. Se era del condominio dovrebbe esserci un atto notarile di vendita al proprietario dell'appartamento. Potrebbe essere una via quella dell'usucapione, ma devi sentire l'avvocato. Se la risposta è positiva potresti provare a chiedere una CILA in sanatoria se il muro eliminato non era portante. Se la risposta è negativa o compri il vano o ripristini il muro e te ne dimentichi.

    Una volta risolto questo problema, o perlomeno scelta la strada per risolverlo, ci si occupa del tecnico e della ditta.

    Tutto dipende dal tuo carattere e dalla tua arrabbiatura.

    Trovare una soluzione transattiva è sempre la via migliore anche perchè andare per vie legali costa molto tempo e molto denaro oltre al fatto che sei tu che devi eliminare i difetti.

    Certo è che il comportamento fraudolento che descrivi lascia da pensare......

    maria rovigno ha ringraziato Zenesini Antonio
  • PRO
    Arch Sara Pizzo - Studio 1881

    Maria, anche se la questione è un pò più complicata, a mio parere è comunque risolvibile se il Comune consente piccoli ampliamenti volumetrici una tantum!

    Le questioni sono due: sanatoria vano custode/muro e problemi con la ditta e geometra.

    Cerchiamo di fare ordine sulle questioni.

    Se effettivamente la "stanza del custode" è condominiale agli atti devi acquistarne la proprietà da tua sorella e tuo fratello oppure, se non sono d'accordo, avviare una pratica di usocapione.

    Concluso l'usocapione e pagato quanto dovuto a tua sorella e tuo fratello (condomini) dovrai avviare la sanatoria per cambio d'uso da stanza del custode ad abitazione e pagare gli oneri e la sanzione al Comune.

    Se il muro giallo abbattutto non è portante potrai includerlo facilmente nella sanatoria di cambio d'uso altrimenti, se fosse portante, occorrerà una perizia statica oppure il ripristino parziale (magari lasciando solo una porta).

    Risolti questi problemi se vorrai potrai verificare se il geometra e la ditta hanno sbagliato ed eventualmente richiedere un risarcimento.

    Se ti interessa un consiglio mirato non esitare a contattarmi in privato.

    maria rovigno ha ringraziato Arch Sara Pizzo - Studio 1881
  • PRO
    CAFElab Studio

    State facendo confusione

    non si tratta di una causa civile per la proprietà, da quanto riporta maria rovigno è un Accertamento Tecnico Preventico, con un Giudice e un CTU

    questa è una causa che riguarda danni o quel che è, l'usucapione non c'entra nulla

    e poi il CTP non lo posso mica nominare quando mi pare, il giudice nomina il CTU e stabilisce i termini per nominare i CTP, e se il CTU ha già presentato la sua relazione ormai è tardi




    maria rovigno ha ringraziato CAFElab Studio
  • PRO
    Arch Sara Pizzo - Studio 1881

    Si, CAFEI certamente la causa è per i danni però stavo rispondendo in merito alle preoccupazioni per l'abuso edilizio che la causa ha evidentemente portato alla luce.

    maria rovigno ha ringraziato Arch Sara Pizzo - Studio 1881
  • PRO
    CAFElab Studio

    Si, ma il CTU non deve controllare il territorio, è un ausiliario del giudice e ha un ruolo di pubblico ufficiale limitatamente all'incarico conferito.

    se fra le domande poste dal giudice non c'è quella di verificare la legittimità della preesistenza, non deve farlo e se lo mette in relazione l'avvocato deve contestarlo

    maria rovigno ha ringraziato CAFElab Studio
  • maria rovigno

    Grazie Cafelab Studio. No il Ctu non ha ancora presentato la relazione, ma mi ha sottoposto questa proposta conciliativa che va più a favore loro che mia. Al 6° accesso mi aveva detto che facendosi i calcoli mi dovevano restituire 30 €. ora invece dice che mi dovrebbero rifare i lavori fatti male, rimettermi la domotica rubata ed io devo ritirare la denuncia. Sinceramente non mi quadra. Secondo me è stato avvicinato dalla controparte. Durante tutti gli accessi l'ingegnere incaricato dalla Ditta stava sempre a contestare, ha mandato anche delle e-mail al Ctu nelle quali sotto forma di minaccia gli diceva che avrebbe chiesto la sostituzione. All'ultimo colloquio nello studio del Ctu, non ha detto una parola. Il loro avvocato ha detto che dovevo togliere la denuncia e il Ctu l'ha scritto nella proposta conciliativa. Ma il Ctu che c'entra con la denuncia? Non deve pensare solo ai vizi e dire quanto avrei dovuto pagare per i lavori fatti? Perchè ha messo in mezzo l'abusivismo che da quanto ho capito non c'entra? E tutti i danni morali (sono caduta in depressione) ed economici che ho subito in questi anni chi me li risarcisce? (pago bollette della luce, acqua e telefono su due abitazioni, tutte le spese condominiali . Ho i mobili della cucina pagati e fermi in un deposito da 3 anni, elettrodomestici comprati di cui è scaduta la garanzia). Voi cosa mi consigliate di fare? Io comunque non li voglio proprio più vedere nel mio appartamento. Che posso fare? Vi allego proposta del Ctu.


  • vecchiosetter

    Se la proposta conciliativa prevede che ti rimettano la domotica rubata e ti rifacciano i lavori a regola d arte non penso sia più a favore loro che tuo... direi Che se Rispettata può esser la soluzione per avere casa finita!

    Altrimenti se hai soldi da investire e molto tempo da occupare in una causa civile, chiama Un altra impresa, finisci i lavori, e prosegui con la prima in giudizio.


    p.s. È ovvio che una proposta transattiva preveda che tu receda dai tuoi intenti.. altrimenti che interesse avrebbe La controparte ad accettarla :-)

    maria rovigno ha ringraziato vecchiosetter
  • maria rovigno

    Il fatto è che ci sono altre cose fatte male che non ha contemplato nella proposta, tipo la levigatura e lucidatura dei marmi che ho pagato e non mi hanno fatto e quindi devo ripagare e farla rifare da un'altra ditta a spese mie? I mosaici della doccia non allineati, alcuni sporgenti e hanno lasciato un centimetro e mezzo alla base con del silicone, che dovrò far smantellare e rifare a spese mie?

  • vecchiosetter

    Se non ti sosdisfa il tuo legale può formulare Una proposta differente...ippure Puoi procedere in giudizio

    maria rovigno ha ringraziato vecchiosetter
  • vecchiosetter

    Onestamente però non ho compreso a Seguito di quale evento sia stata fatta una denuncia penale

    maria rovigno ha ringraziato vecchiosetter
  • PRO
    CAFElab Studio

    non ho mai sentito di 6 accessi del ctp

    Ma tu non hai un tuo CTP?


    ps sul danno morale non ci fare conto, non è così facile

    maria rovigno ha ringraziato CAFElab Studio
  • maria rovigno

    La denuncia penale è stata fatta sulla base che li ho sorpresi a prendere la caldaia, pezzi della domotica, il touch screen da 10'', quello da 7'', della vernice, le telecamere per la videosorveglianza e se li stavano caricando in auto. Già avevano riempito il cofano di un'auto e questa era la seconda. Loro avevano ancora le chiavi, ma non è che possono venire e prendersi tutto il materiale che avevo già pagato ed installato. Il mio avvocato penalista sta intentando una causa per appropriazione indebita. Comunque sono stati ripresi dalle telecamere del condominio mentre caricavano queste cose.

  • maria rovigno

    Per quanto riguarda gli accessi ne ha fatti 10. Il primo l'ho dovuto pagare 450 €. gli altri li addebiterà. Sapete quanto costano gli accessi successivi? Sempre 450€.? Lui dava l'appuntamento alle 16.30 o alle 17.00 e si presentava puntualmente da mezz'ora a un'ora dopo e poi qualcuno doveva andare via alle 19.00 e quindi in tutto era un'ora di sopralluogo. Poi la volta successiva non si ricordava ciò che aveva fatto nella precedente e si ricominciava daccapo aggiungendo altre cose. Poi c'era l'avvocato che difende la Ditta che sbroccava ogni volta, bisognava calmarlo, poi il loro ingegnere che minacciava di andarsene, se li avesse visto qualche regista li ingaggiava, tanto sono bravi a recitare e dire stupidaggini (il mio ctp diceva di lasciarli parlare perchè si comporta così chi non sa a cosa appellarsi e deve trovare il pelo nell'uovo).

  • vecchiosetter

    Tu stai dicendo che gli hai commissionato un impianto domotico, loro l hanno fatto, poi con le chiavi sono tornati a smontarlo e riprendersi i pezzi ?

    questo per qual motivo? Ritengono di dover avere ancora una quota di pagamento?

  • PRO
    CAFElab Studio

    Che le controparti facciano sceneggiate, è una cosa normale, l'ultima volta avevo il gatto & la volpe che hanno infastidito tutto il tempo il CTU,

    mi divertivo a farli uscire dai gangheri :D


    Il CTU si paga a vacazione, alla fine della sua attività calcolerà una parcella e la presenterà, sarà il giudice ad accettarla o meno e a stabilire chi la dovrà pagare,

    la tariffa è oraria è piuttosto bassa, va calcolata secondo la tabella del decreto parametri 2012, non pagherete solo le visite ma anche il tempo che passerà a studio per approfondire e fare le sue valutazioni


    Alla fine di ogni visita il CTU compila un verbale con quello che si è fatto, chi è stato presente controfirmato da tutti

  • PRO
    CAFElab Studio

    vecchiosetter qualche anno fa c'è stato un figuro del genere che aveva un rivenditore di piastrelle e sanitari a Roma che ha truffato parecchia gente, purtroppo anche un paio dei nostri clienti.


  • vecchiosetter

    Truffatori è pieno il mondo, posso Capire uno che prende l acconto e scappa.. ma montare un impianto poi tornare e smontarlo mi pare assurdo!

    p.s. Qualche anno fa mi chiama un cliente dicendomi: mi hanno murato I corrugati per l impianto elettrico ma non passa la sonda da nessuna parte“... vado, cerco di capire... gli avevavo messo solo le scatole e 10 15 cm di tuboooo!!!!! Preso soldi e sparitiiiiiii :-)))))))))))))))

  • vecchiosetter

    E maria di qs tizio non ha nemmeno cancellato il nome sul documento... qualcuno qui della zona di Caserta magari lo conosce :-)

  • PRO
    CAFElab Studio

    L'ho sentito raccontare anche io :D

  • vecchiosetter

    Certo che uno che si sputtana per non fare una traccia è assurdo... però abbiamo riso per un mese :-)))))))))

    maria rovigno ha ringraziato vecchiosetter
  • maria rovigno

    E allora se quel tizio ha messo solo le scatole ed è scappato via con i soldi, come fai a meravigliarti che mi fanno un impianto, prendono i soldi e poi lo rubano per metterlo da un'altra parte. Prima di tutto non se lo aspettavano che passassi per l'appartamento, avevano già fatto un carico e quello era il secondo, se poi vi racconto cosa hanno fatto i poliziotti, ha dell'incredibile, l'Italia è alla deriva. Li ho chiamati, sono venuti gli ho detto che avevano del materiale mio nell'auto, mi hanno risposto che non avevano nessun potere di perquisire la loro l'auto (se non ce l'hanno loro, chi ce l'ha?) Hanno detto di andare tutti al commissariato, ognuno con la propria auto, arrivo in commissariato e ce ne sta uno solo, l'altro dice che si era fatto male e l'hanno lasciato andare da solo in ospedale, (assurdo), torna dopo mezz'ora e il poliziotto dice che è possibile andare a vedere cosa ha in macchina (a prendere proprio per i fondelli) e l'auto, ovviamente era vuota (ma guarda un pò). Comunque procedo con la denuncia e il giudice me la archivia per mancanza di prove!!!!(assurdo, solo in Italia succede questo) Non hanno fatto neppure un interrogatorio, nulla. Sta di fatto che ho dovuto ricorrere in appello e far presente che il giudice non aveva svolto le indagini del caso e lo stesso i poliziotti, ho allegato (fortunatamente!!!! ) il video dove si vede chiaramente che sottraggono i materiali. Senza questo video, già erano stati assolti, nonostante li avessi colti in flagranza di reato. Mi vergogno di essere italiana!

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