Unico bagno diviso in due: conformità urbanistica

3 anni fa

Buongiorno a tutti, ero in procinto di fare un'offerta per un immobile che presenta una differenza rispetto alla piantina catastale: il proprietario ha diviso l'unico bagno, ricavandone due. Ora, pensavo si trattasse di qualcosa facilmente risolvibile con una sanatoria catastale. Parlando con un ingegnere, mi è stato detto che è tutto molto più complicato, perché si parla si conformità urbanistica. Mi chiedo, come mai è più complesso della semplice conformità catastale? I tempi sono più lunghi? O forse c'è una minore probabilità di ottenere la sanatoria?

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Caterina Martini
3 anni fa
SI tratta di una modifica distributiva, che avrebbe richiesto la presentazione di una pratica edilizia.

Se è stata realizzata abusivamente, cioè senza la pratica edilizia prevista, è necessario prima di tutto verificare se i due bagni così ricavati sono a norma.

Per essere a norma devono rispettare le prescrizioni riportate nel regolamento edilizio del comune di riferimento (in genere si tratta di limiti di superficie, lato minimo, rapporto aeroilluminante, possibilità o meno di avere un secondo bagno cieco, disimpegno rispetto ad altri ambienti ecc...).

Se i due bagni così ricavati non fossero a norma, l'abuso non sarebbe sanabile, e dovrebbero essere modificati per renderli conformi alle normative.

Se i due bagni fossero invece a norma, sarebbe necessario presentare una pratica edilizia in sanatoria (cioè una pratica edilizia in cui si dimostra che la situazione è abusiva ma regolare, redatta e firmata da tecnico abilitato). La pratica in sanatoria implica il pagamento di una sanzione.

La modifica catastale è necessaria, ma non sufficiente. A seguito della pratica edilizia in sanatoria, potrai procedere con la modifica catastale (la modifica catastale deve "fotografare" la situazione regolarizzata con la pratica edilizia, non è possibile procedere con una modifica esclusivamente catastale, che non avrebbe alcun valore legale.

Prima di fare l'offerta, quindi, verifica bene la situazione.
vecchiosetter
3 anni fa
Caterina ti ha già spiegato dettagliatamente tutto... Aggiungo solo che la cila in sanatoria (cila tardiva è la denominazione esatta) prevede il pagamento di una Sanzione di 500 o 1000 euro dipende dalle regioni
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Silvia Rossi
3 anni fa
Io credo,correggetemi se sbaglio,che nessuno mai verrà dentro casa tua a controllare se hai un bagno o due,o se hai sanato l'abuso. Forse il problema si pone se dovessi rivendere l'immobile. Anche in caso di concessione di un eventuale mutuo prova a sentire la banca prima di fasciarti la testa
Vale M
Autore originale
3 anni fa
Grazie per le risposte. Ho evitato un bel problema.
PRO
Caterina Martini
3 anni fa
Silvia Rossi: a parte il fatto che l'eventuale perito della banca sicuramente andrà a controllare l'immobile e sicuramente segnalerà la difformità, non è davvero consigliabile adottare la strategia che suggerisci, soprattutto trattandosi di un immobile ancora da acquistare. Quando si deve acquistare è necessario essere molto prudenti e pretendere che l'immobile sia in regola (anche perchè le eventuali spese di messa a norma sarebbero a carico del venditore e non dell'acquirente, ovviamente).

I problemi che potrebbero derivare dagli abusi non sanati sono molteplici, e non sempre prevedibili. Potrebbero anche cambiare le normative , chi lo sa, e un abuso oggi sanabile potrebbe non esserlo tra dieci anni. Potrebbero cambiare le sanzioni, e quelli che oggi sono 500-1000 euro potrebbero raddoppiare.... ogni scenario è aperto nel nostro instabile panorama normativo. QUINDI ad un mio cliente o amico davvero consiglierei di non acquistare se non dopo avere ottenuto la sanatoria (che, ripeto, è a carico del venditore).
Vale M
Autore originale
3 anni fa
Grazie per le risposte. Ovviamente la sanatoria impiegherebbe molti mesi, giusto?
PRO
Caterina Martini
3 anni fa
no: se la situazione è sanabile, si può fare una pratica con effetto immediato , una Cila a sanatoria. IL tecnico assevera la conformità tecnico urbanistica della situazione, dichiarando che l'intervento è già stato eseguito. SI allega li pagamento del bollettino e la pratica è conclusa. A meno che si tratti di immobili con particolari vincoli (vincolo soprintendenza, per esempio)
Vale M
Autore originale
3 anni fa
Grazie per tutte le informazioni Caterina!

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