Come Recuperare un Seminterrato e i Requisiti di Abitabilità

Le regole e le soluzioni pratiche per trasformare un seminterrato insalubre in un'abitazione confortevole

Sara Pizzo 9 aprile 2023

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Trasformare un seminterrato in un’abitazione o una stanza dove è possibile vivere è oggi un trend in crescita, sia per il clima favorevole al recupero, quale alternativa intelligente al consumo di suolo, che per l’opportunità economica vantaggiosa in città ad alta richiesta di alloggi.
Non a caso molte Regioni hanno emanato regolamenti e leggi ad hoc, ad esempio la Legge Regionale Lombardia n.7/2017 (link a fine articolo), che semplificano l’iter burocratico e incentivano il recupero dei seminterrati. Vediamo insieme le regole base e le soluzioni pratiche per rendere abitabile il seminterrato di casa.

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Cos’è un seminterrato?
In generale si considera come seminterrato il piano di un edificio che abbia il pavimento a una quota inferiore, in tutto o in parte, a quella del terreno adiacente e che abbia il soffitto a una quota superiore, in tutto o in parte, rispetto al terreno adiacente. In sintesi i muri perimetrali del seminterrato si trovano in gran parte circondati dal terreno e le finestre sono di norma così in alto, rispetto al pavimento interno, che non permettono l’agevole affaccio verso l’esterno. Altra caratteristica ricorrente dei locali seminterrati è quella di avere un’altezza interna inferiore rispetto ai normali ambienti abitativi della casa.

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Per le sue caratteristiche geometriche il seminterrato rischia quindi di essere un ambiente umido e poco luminoso che necessita, per essere abitabile, di particolari accorgimenti costruttivi e regolamentari finalizzati a:

tenere asciutti muri e pavimento
isolare termicamente l’ambiente
aerare e illuminare le stanza
evitare altezze interne troppo basse
evitare rischi da gas radon

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Scannafosso e vespaio
La soluzione tecnica più efficace per rendere salubri le murature perimetrali a contatto con il terreno è quella di costruire lungo tutto il perimetro esterno una intercapedine aerata, chiamata scannafosso, che consente all’aria di circolare attorno alle pareti esterne mantenendole così asciutte. Analogamente, per eliminare l’umidità dal pavimento è necessario costruire sotto tutta la superficie di calpestio del seminterrato un’intercapedine aerata, chiamata vespaio.

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Cappotto interno
Per il comfort interno del seminterrato è essenziale anche il rispetto delle norme in fatto di isolamento termico di pareti e infissi; in questo caso, considerando che gran parte delle murature perimetrali deve già essere circondata dalla scannafosso, la soluzione costruttiva più semplice è quella di realizzare un isolamento a cappotto interno, ad esempio mediante apposizione di strato di coibentazione e lastra di cartongesso, e sostituire eventuali infissi non a norma.

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Numero e dimensione delle finestre
Essenziale per l’abitabilità del seminterrato è il rispetto dei rapporti aero-illuminanti, derivanti dal DM 4 luglio 1975, che impongo la presenza di finestre apribili di grandezza pari a 1/8 della superficie del pavimento per camere, soggiorno e cucina (vani principali), e ammettono l’assenza di finestre con contestuale installazione di impianto di aerazione forzata per bagni (vani secondari). Per ottenere l’abitabilità è necessario conformarsi a queste regole, anche allargando o aggiungendo finestre là dove necessario. In Lombardia è consentito l’inserimento dell’aerazione forzata in luogo delle finestre, fino a un massimo del 50%, anche per i vani principali.

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Altezze interne
Per le abitazioni l’altezza interna è fissata a livello nazionale dal DM 5 luglio 1975 in 2,70 m per i vani principali, riducibile a 2,55 m per i comuni montani sopra i 1000 m sopra il livello del mare, e 2,40 m per bagni, corridoi e ripostigli. Capita molto spesso che il seminterrato abbia altezze inferiori a 2,70, per cui è necessario ricorrere all’abbassamento della quota del pavimento, mediante scavo interno, oppure, là dove questo non sia possibile, ottenere una deroga specifica dal Comune. In Lombardia è consentita un’altezza di 2,40 m per i locali seminterrati a uso abitativo, in deroga alla normativa nazionale.

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Il rischio radon
Il radon è un gas naturalmente presente in alcune tipologie di terreno, come ad esempio i tufi, e può essere dannoso per la salute umana se in concentrazioni troppo elevate. Nei locali seminterrati il rischio di presenza di radon in concentrazioni superiori alla norma in materia è maggiore perché sia i muri perimetrali che il pavimentano si trovano circondati dal terreno. È bene per la nostra salute effettuare una misurazione del livello di radon, ed eventualmente intervenire con correttivi, prima di procedere con il recupero abitativo del seminterrato.

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L’iter burocratico
A livello burocratico, per la trasformazione di un seminterrato in stanze abitabili, in ampliamento a un alloggio esistente, occorrerà presentare una pratica di cambio d’uso, di solito una Scia con pagamento al Comune di una percentuale sul costo di costruzione. Nel caso invece si intenda realizzare un’abitazione indipendente al posto del seminterrato, occorrerà presentare, nella maggior parte delle Regioni, un Permesso a Costruire con pagamento anche degli oneri di urbanizzazione. Alcune Regioni, al fine di incentivare il recupero dei seminterrati, prevedono tariffe agevolate per i contributi di costruzione, da versare fino alla totale esenzione, come in Lombardia.

Leggi qui la Legge Regionale Lombardia n.7/2017

Questa storia è stata pubblicata il 4 febbraio 2019 e poi aggiornata

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