La Casa che Vorresti Comprare ha Difformità Edilizie? No Panic!
Come risolvere 5 problemi comuni di difformità tra casa, pratiche in comune e planimetrie catastali
Sara Pizzo
27 luglio 2017
Dopo la firma del compromesso per l’acquisto di una nuova casa capita di frequente di scoprire irregolarità edilizie che procurano litigi e contrasti tra le parti e che occorre risolvere prima di procedere al rogito, pena la sua annullabilità. In questi casi, sia che siate i venditori che gli acquirenti, non fatevi prendere dal panico perché molte difformità si possono regolarizzare prima dell’atto notarile con soddisfazione di tutti. Vediamo insieme 5 casi di difformità ricorrenti e come risolverle.
1. Manca l’Attestato di Prestazione Energetica
Il caso più diffuso è sicuramente la mancanza dell’Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.), obbligatorio per la validità dell’atto, che può essere redatto da un professionista in pochi giorni purché la caldaia, se presente, sia in regola con l’ultima revisione. L’attesto, a carico del venditore, contiene utili indicazioni per l’efficientamento dell’abitazione e i dati sui consumi energetici della casa che debbono essere visibili anche sugli annunci immobiliari.
Il caso più diffuso è sicuramente la mancanza dell’Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.), obbligatorio per la validità dell’atto, che può essere redatto da un professionista in pochi giorni purché la caldaia, se presente, sia in regola con l’ultima revisione. L’attesto, a carico del venditore, contiene utili indicazioni per l’efficientamento dell’abitazione e i dati sui consumi energetici della casa che debbono essere visibili anche sugli annunci immobiliari.
2. Manca il Certificato di Abitabilità
Problematica più insidiosa è la mancanza dell’abitabilità, ossia del certificato che attesta che la casa è salubre e igienicamente adeguata per abitarvi. In questo caso il professionista potrà stilare la certificazione rapidamente, ma solo in presenza delle certificazioni degli impianti, del collaudo strutturale, delle planimetrie catastali, della fine lavori.
Problematica più insidiosa è la mancanza dell’abitabilità, ossia del certificato che attesta che la casa è salubre e igienicamente adeguata per abitarvi. In questo caso il professionista potrà stilare la certificazione rapidamente, ma solo in presenza delle certificazioni degli impianti, del collaudo strutturale, delle planimetrie catastali, della fine lavori.
Un particolare spesso non pubblicizzato dalle agenzie immobiliari poco serie è che anche le abitazioni costruite prima del 1 settembre 1967 devono avere la Certificazione di Abitabilità, anche se non c’è obbligo di citarne gli estremi nell’atto che in mancanza resta annullabile, con tutte le conseguenze del caso a carico della parte venditrice.
3. Le planimetrie catastali non sono aggiornate
Se le planimetrie catastali non sono aggiornate all’ultima pratica edilizia in Comune, e tali modifiche comportano una diversa rendita (ad esempio mancano delle pareti interne sulle piante che danno origine a nuovi vani), basta incaricare un tecnico della variazione catastale. Questa potrà essere effettuata in tempi brevi a condizione che l’abitazione abbia già le regolarità in Comune.
Se le planimetrie catastali non sono aggiornate all’ultima pratica edilizia in Comune, e tali modifiche comportano una diversa rendita (ad esempio mancano delle pareti interne sulle piante che danno origine a nuovi vani), basta incaricare un tecnico della variazione catastale. Questa potrà essere effettuata in tempi brevi a condizione che l’abitazione abbia già le regolarità in Comune.
4. La casa ha piccole opere interne non regolarizzate
Anche le piccole opere interne (come la demolizione di pareti o la realizzazione di un secondo bagno) concorrono alla conformità urbanistica. Per cui, se la casa ha piccole difformità, conformi ai regolamenti attuali e a quelli in vigore all’epoca di realizzazione, è possibile ottenere facilmente la Conformità Edilizia in Sanatoria dal Comune.
Anche le piccole opere interne (come la demolizione di pareti o la realizzazione di un secondo bagno) concorrono alla conformità urbanistica. Per cui, se la casa ha piccole difformità, conformi ai regolamenti attuali e a quelli in vigore all’epoca di realizzazione, è possibile ottenere facilmente la Conformità Edilizia in Sanatoria dal Comune.
Per il rilascio di questa certificazione occorrono alcuni mesi ed è necessario il pagamento di sanzioni pecuniarie in relazione alla tipologia delle difformità e alla presenza di eventuali vincoli.
Attenzione: un bagno in soffitta può essere regolarizzato solo se l’altezza media è quella prevista dai regolamenti.
Attenzione: un bagno in soffitta può essere regolarizzato solo se l’altezza media è quella prevista dai regolamenti.
5. Per la casa non è stato concluso il Condono
Uno dei casi più ricorrenti è trovare che l’unità immobiliare risulta abusiva perchè è stata al tempo presentata la pratica di Condono Edilizio ai sensi della Legge 47/1985, sono state pagate le ablazioni ma il Comune non ha ancora rilasciato la Concessione Edilizia in Sanatoria per mancanza di integrazioni. Un tecnico potrà aiutarvi a chiudere il condono chiarendovi i tempi e l’importo degli oneri di urbanizzazione ancora da corrispondere.
Uno dei casi più ricorrenti è trovare che l’unità immobiliare risulta abusiva perchè è stata al tempo presentata la pratica di Condono Edilizio ai sensi della Legge 47/1985, sono state pagate le ablazioni ma il Comune non ha ancora rilasciato la Concessione Edilizia in Sanatoria per mancanza di integrazioni. Un tecnico potrà aiutarvi a chiudere il condono chiarendovi i tempi e l’importo degli oneri di urbanizzazione ancora da corrispondere.
Un consiglio per chi vende…
Se vuoi vendere casa, anche se sei sicuro che è tutto in regola (come la maggioranza di chi vende), rivolgiti a un tecnico per la verifica di conformità urbanistica prima di andare all’agenzia immobiliare perché rischi di perdere il doppio della caparra anche se sei in buona fede.
Se vuoi vendere casa, anche se sei sicuro che è tutto in regola (come la maggioranza di chi vende), rivolgiti a un tecnico per la verifica di conformità urbanistica prima di andare all’agenzia immobiliare perché rischi di perdere il doppio della caparra anche se sei in buona fede.
…e uno per chi acquista
Se vuoi acquistare casa, anche se credi che non possa capitare proprio a te una disavventura all’acquisto (come la maggioranza di chi compra) pretendi l’esibizione della documentazione di conformità prima della firma del compromesso, perché rischi di avere grattacapi per la nuova casa che non vedi l’ora di divertirti ad arredare.
E tu? Raccontaci la tua avventura nell’acquisto (o vendita) della casa!
Se vuoi acquistare casa, anche se credi che non possa capitare proprio a te una disavventura all’acquisto (come la maggioranza di chi compra) pretendi l’esibizione della documentazione di conformità prima della firma del compromesso, perché rischi di avere grattacapi per la nuova casa che non vedi l’ora di divertirti ad arredare.
E tu? Raccontaci la tua avventura nell’acquisto (o vendita) della casa!
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Il tema della conformità urbanistica ed edilizia è sempre argomento scottante e controverso all'interno delle trattative immobiliari! Come dice il collega Andrea, la difficoltà principale per noi agenti immobiliari è far percepire l'importanza di ciò ai venditori, prima ovviamente di aver trovato un potenziale acquirente; cosa tra l'altro sconveniente anche dal punto di vista commerciale, in quanto l'eventuale difformità può essere usata per negoziare ulteriormente il prezzo di acquisto. Purtroppo è spesso un problema di opportunità, i venditori mediamente, preferiscono aspettare di trovare un acquirente prima di sanare un immobile, a quel punto l'unica cosa che possiamo fare è informare i potenziali acquirenti di tali difformità e spiegargli che prima del rogito l'immobile dovrà essere sanato a cura e spesa del venditore. Ormai anche per noi è diventata prassi la verifica della conformità sugli immobili che prendiamo in vendita, tramite la collaborazione con studi tecnici di fiducia, e i professionisti dei clienti stessi, anche perché oltre ad essere un valore aggiunto da poter trasmettere ai nostri clienti, sta di fatto che il patrimonio edilizio del nostro territorio, risulta principalmente edificato tra la fine '800 e la seconda metà del '900, periodo nel quale spesso e volentieri la concezione e la precisione del costruire era molto diversa da quella attuale, non tanto per volontà, ma più per "modus operandi".. ad esempio i fabbricati venivano pensati e progettati in una certa maniera e poi in fase di realizzazione edificati in maniera a volte anche completamente diversa! e non era norma effettuare quella che oggi si chiama variante di fine lavori.
ma come si può fare se la casa è completamente da ristrutturare e dunque priva di impianti a norma e abitabilità?