Cosa Fare se i Lavori Sono Fatti Male? Le Garanzie per i Clienti
Cosa fare se la ditta esegue male i lavori e quali sono le garanzie previste per i consumatori
Sara Pizzo
14 ottobre 2020
Nella maggioranza dei casi, vale la pena ricordarlo, i lavori di ristrutturazione hanno successo perché moltissimi professionisti del settore, sia imprese che progettisti, lavorano con professionalità e dedizione; tuttavia talvolta capita che qualcosa vada storto ed allora … quali sono le garanzie di legge e cosa fare se i lavori sono fatti male?
Errori durante i lavori
In caso di lavori che, già in fase di cantiere, non procedono a regola d’arte o secondo quando pattuito, il primo consiglio è mantenere la calma perché quasi sempre si tratta di piccole difformità o vizi facilmente risolvibili, con il semplice e tempestivo intervento del Direttore Lavori.
Ad esempio, nella fretta alcune piastrelle potrebbero risultare posate male, quindi non a regola d’arte, o il colore per le fughe potrebbe non essere quello corretto, in questi casi è sufficiente comunicarlo al Direttore Lavori che, se non lo ha già fatto, ordinerà (tecnicamente si chiama proprio “ordine di servizio”) alla ditta di correggere l’errore senza costi aggiuntivi. L’ordine verbale basta di solito a risolvere il problema.
In caso di lavori che, già in fase di cantiere, non procedono a regola d’arte o secondo quando pattuito, il primo consiglio è mantenere la calma perché quasi sempre si tratta di piccole difformità o vizi facilmente risolvibili, con il semplice e tempestivo intervento del Direttore Lavori.
Ad esempio, nella fretta alcune piastrelle potrebbero risultare posate male, quindi non a regola d’arte, o il colore per le fughe potrebbe non essere quello corretto, in questi casi è sufficiente comunicarlo al Direttore Lavori che, se non lo ha già fatto, ordinerà (tecnicamente si chiama proprio “ordine di servizio”) alla ditta di correggere l’errore senza costi aggiuntivi. L’ordine verbale basta di solito a risolvere il problema.
In caso di inerzia dell’impresa, il Direttore Lavori deve scrivere alla ditta e comunicare contestualmente al committente di sospendere i pagamenti degli acconti sino alla risoluzione del problema.
Naturalmente, affinché, il Direttore dei Lavori possa agire con un ordine di servizio è necessario che vi sia o un palese errore nell’opera oppure una diversità rispetto a quanto concordato nel capitolato. Tornando all’esempio delle piastrelle, un errore nella posa potrebbe essere la non perfetta planarità del pavimento, mentre non è un errore se il colore della fuga non vi piace ma è quello indicato nel capitolato o nel progetto. In quest’ultimo caso potete sempre decidere di cambiare il colore della fuga, ma a vostre spese.
Naturalmente, affinché, il Direttore dei Lavori possa agire con un ordine di servizio è necessario che vi sia o un palese errore nell’opera oppure una diversità rispetto a quanto concordato nel capitolato. Tornando all’esempio delle piastrelle, un errore nella posa potrebbe essere la non perfetta planarità del pavimento, mentre non è un errore se il colore della fuga non vi piace ma è quello indicato nel capitolato o nel progetto. In quest’ultimo caso potete sempre decidere di cambiare il colore della fuga, ma a vostre spese.
Il diritto alla verifica dei lavori, durante la fase di cantiere, da parte del committente e l’intervento di ripristino a spese della ditta sono sanciti dal Codice Civile art.1662. La verifica, essendo di natura tecnica, è svolta dal committente per il tramite del Direttore Lavori durante tutto il periodo di svolgimento del cantiere; è quindi fondamentale che il Direttore dei Lavori non sia un dipendente o collaboratore stabile dell’impresa.
Vizi e difformità a fine lavori
Alla conclusione dei lavori e prima del pagamento dell’opera, il committente ha diritto di verificare l’opera compiuta, anche in questo caso con il supporto del Direttore Lavori. Il pagamento del saldo, a differenza degli eventuali acconti pagati alla ditta durante il cantiere, vale come accettazione dei lavori che si considerano così esenti da vizi e difetti palesi. In questo caso l’articolo di riferimento è il 1665 del Codice Civile che precisa anche come, in caso il committente per una sua scelta non esegua la verifica finale al momento che l’impresa comunica di avere concluso i lavori, l’opera si intende accettata.
Alla conclusione dei lavori e prima del pagamento dell’opera, il committente ha diritto di verificare l’opera compiuta, anche in questo caso con il supporto del Direttore Lavori. Il pagamento del saldo, a differenza degli eventuali acconti pagati alla ditta durante il cantiere, vale come accettazione dei lavori che si considerano così esenti da vizi e difetti palesi. In questo caso l’articolo di riferimento è il 1665 del Codice Civile che precisa anche come, in caso il committente per una sua scelta non esegua la verifica finale al momento che l’impresa comunica di avere concluso i lavori, l’opera si intende accettata.
Garanzie per gli errori che non si vedono
Per eventuali vizi e difetti non visibili subito, i cosiddetti vizi occulti, che provocano danni anche dopo alcuni anni dalla conclusione dei lavori, scattano le garanzie di legge a 2 e 10 anni. Il Codice Civile, infatti, distingue tra:
Per eventuali vizi e difetti non visibili subito, i cosiddetti vizi occulti, che provocano danni anche dopo alcuni anni dalla conclusione dei lavori, scattano le garanzie di legge a 2 e 10 anni. Il Codice Civile, infatti, distingue tra:
- Difformità e vizi dell’opera, che il committente deve segnalare alla ditta entro 60 giorni dalla scoperta (art.1667 C.C.). In questo caso l’azione contro l’appaltatore deve essere effettuata entro 2 anni dalla conclusione dei lavori. Si potrebbe trattare, ad esempio, di forniture difettose per sanitari, pavimenti e simili oppure di crepature nell’intonaco non di natura strutturale.
- Gravi difetti dell’opera, che il committente deve segnalare alla ditta entro 1 anno dalla scoperta (art.1669 C.C.). In questo caso la garanzia è estesa a 10 anni dalla conclusione dell’opera. In questa casistica rientrano certamente tutte le problematiche strutturali e, in molti casi secondo le sentenze più recenti, anche danni che incidono sulla funzionalità della casa, come le infiltrazioni dal tetto.
Accertamento tecnico preventivo
Se l’impresa, dopo la segnalazione, non provvede a rifare il lavoro malfatto a proprie spese o contesta l’esistenza di un danno, non resta che procedere per vie legali contro l’appaltatore ed avviare un accertamento tecnico preventivo. Si tratta del primo passo verso la causa civile per risarcimento danni; la pratica è presentata dall’avvocato con il supporto di una perizia tecnica, redatta da un professionista (architetto, ingegnere, geometra) estraneo alla costruzione ed al progetto, che indaghi la natura e la causa del danno nonché le modalità ed i costi di ripristino.
Se l’impresa, dopo la segnalazione, non provvede a rifare il lavoro malfatto a proprie spese o contesta l’esistenza di un danno, non resta che procedere per vie legali contro l’appaltatore ed avviare un accertamento tecnico preventivo. Si tratta del primo passo verso la causa civile per risarcimento danni; la pratica è presentata dall’avvocato con il supporto di una perizia tecnica, redatta da un professionista (architetto, ingegnere, geometra) estraneo alla costruzione ed al progetto, che indaghi la natura e la causa del danno nonché le modalità ed i costi di ripristino.
Responsabilità del Direttore Lavori
La responsabilità del Direttore Lavori si esaurisce con l’accettazione dell’opera e, se previsto dalla tipologia dei lavori, con il collaudo statico e/o l’agibilità. In caso di vizi occulti, tuttavia, il Direttore Lavori potrebbe essere chiamato in qualche misura a rispondere dei danni, per incapacità o negligenza; per esempio per un progetto redatto male o per non avere sorvegliato adeguatamente il cantiere.
Come abbiamo visto, tutti gli attori del cantiere sono importanti per una ristrutturazione di successo, compreso il committente, che deve essere attento e presente.
Lavori fatti male a casa tua? Raccontaci come hai risolto il problema!
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Capisco, speriamo tutto si risolva al meglio, quando si chiamano gli avvocati spesso la procedura ha tempi lunghi, purtroppo, perché non sempre tutto è chiaro...per esempio nel contratto non vedo la pratica catastale.
Infatti: lo schemino nel commento precedente è il riassunto di una presentazione figa, con tanto di foto e bla bla bla dove si specificavano i vari servizi. Alla voce 2.2 TROVA l'aggiornamento catastale. Nel "Prospetto di investimento"?! da me sottoscritto non si fa preciso riferimento a questa presentazione ma dice PRATICHE COMUNALI INCLUSE. Capisco il suo scetticismo di categoria ma ahimè è tutto vero, un incubo!
Le sarei grata se mi potesse aiutare in qualche modo ad uscirne piuttosto che mettere ulteriormente in dubbio la precisione di quanto esposto nei miei commenti che vertevano a dare completezza al suo articolo, esaustivo su quando vanno male le cose con l'impresa,
NON DICE NULLA PER QUANTO RIGUARDA LE RISOLUZIONI DEI CONTENZIOSI CON I TECNICI PROFESSIONISTI DIRETTORI DEI LAVORI.
iinfo5966 non dico nulla sull'argomento che le interessa nell'articolo perché l'articolo è mirato alle garanzie di legge sui lavori e non ai contenziosi con il Direttore Lavori, tuttavia l'idea di un articolo su questo argomento non è male, lo suggerirò alla Redazione di Houzz!
Nel merito del suo caso specifico ci sarebbero molti aspetti da approfondire in privato per poterla aiutare, se lo desidera mi contatti oppure si rivolga ad un professionista di sua fiducia per supportarla durante la causa civile.