4 Modi Felici per Usare Meglio lo Spazio Condominiale sul Tetto
Quali sono le possibili trasformazioni di un lastrico solare comune e praticabile e come bisogna procedere per attuarle
Laura Tallarida
24 aprile 2022
Houzz Italia Contributor. Sono un architetto e mi piace progettare evitando ogni tipo di spreco, riutilizzando e riciclando i materiali per adattarli a nuovi usi.
Houzz Italia contributor. I am an architect and my projects are conceived to avoid waste, to recycle and reuse materials for new purposes.
Houzz Italia Contributor. Ich bin eine Architektin und beim planen, ich mag jede Art von Vergeudung vermeiden, ich mag recyclen und alle Werkstoffe weiterverwenden, um sie ein neues Leben zu geben.
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Non solo questioni condominiali, dissidi o problemi di infiltrazioni, i lastrici solari possono essere anche delle ottime esperienze di socializzazione tra gli inquilini dal momento che – stando all’indagine Abitare 2016 condotta dall’Ufficio Studi Idealista – è un italiano su tre a essere interessato alla condivisione (vera) di spazi e servizi condominiali.
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Cosa si può dunque fare, per condividere uno degli spazi più controversi? Quali nuovi usi, quali le questioni, e le procedure da seguire?
1. Orto condominiale
Sempre stando all’indagine Abitare 2016, il desiderio principale degli inquilini (47% degli intervistati) è quello di realizzare e condividere un orto condominiale. La buona notizia, per tutti quei condomini che non hanno la possibilità di realizzare un orto in cortile, è che le coperture a verde rientrano fra gli interventi che legittimano a fruire della detrazione fiscale prevista per gli interventi di miglioramento delle prestazioni energetiche delle unità immobiliari. Vediamo perché.
Sempre stando all’indagine Abitare 2016, il desiderio principale degli inquilini (47% degli intervistati) è quello di realizzare e condividere un orto condominiale. La buona notizia, per tutti quei condomini che non hanno la possibilità di realizzare un orto in cortile, è che le coperture a verde rientrano fra gli interventi che legittimano a fruire della detrazione fiscale prevista per gli interventi di miglioramento delle prestazioni energetiche delle unità immobiliari. Vediamo perché.
Possibili detrazioni fiscali
I lastrici solari sono, per loro definizione, le superfici piane poste all’estremità più alta dell’edificio che hanno la funzione di copertura del fabbricato e di superficie praticabile. Su questo piano è possibile creare un’area a verde ornamentale o a orto.
Questa possibilità è regolamentata dalla L.n. 10/2013 che all’art. 6 , “promozione di iniziative locali per lo sviluppo degli spazi verdi urbani”, comma 1, stabilisce che: «(…) le regioni, le province e i comuni, ciascuno nell’ambito delle proprie competenze e delle risorse disponibili, promuovono l’incremento degli spazi verdi urbani (…) e adottano misure volte a favorire il risparmio e l’efficienza energetica».
La lettera c) del comma chiede proprio di fare particolare riferimento: «alle coperture a verde, quali strutture dell’involucro edilizio atte a produrre risparmio energetico, al fine di favorire, per quanto possibile, la trasformazione dei lastrici solari in giardini pensili».
I lastrici solari sono, per loro definizione, le superfici piane poste all’estremità più alta dell’edificio che hanno la funzione di copertura del fabbricato e di superficie praticabile. Su questo piano è possibile creare un’area a verde ornamentale o a orto.
Questa possibilità è regolamentata dalla L.n. 10/2013 che all’art. 6 , “promozione di iniziative locali per lo sviluppo degli spazi verdi urbani”, comma 1, stabilisce che: «(…) le regioni, le province e i comuni, ciascuno nell’ambito delle proprie competenze e delle risorse disponibili, promuovono l’incremento degli spazi verdi urbani (…) e adottano misure volte a favorire il risparmio e l’efficienza energetica».
La lettera c) del comma chiede proprio di fare particolare riferimento: «alle coperture a verde, quali strutture dell’involucro edilizio atte a produrre risparmio energetico, al fine di favorire, per quanto possibile, la trasformazione dei lastrici solari in giardini pensili».
Dunque, è possibile trasformare un lastrico solare in giardino pensile usufruendo anche delle detrazioni fiscali riconfermate per il 2017 (miglioramento energetico dell’edificio). Naturalmente le coperture a verde devono essere realizzate a regola d’arte, costruendo un sistema strutturale idoneo e che preveda in particolare uno strato colturale opportuno sul quale piantare specie vegetali per coperture a verde estensivo (particolarmente adatta per i lastrici solari), o per coperture a verde intensivo (con carichi strutturali abbastanza importanti e quindi da verificare con molta attenzione).
Tutto questo comporta ovviamente uno studio preliminare per verificare se la copertura, e in generale l’edificio, è in grado di reggere questo nuovo carico strutturale. Con analisi statica alla mano è necessario procedere all’approvazione condominiale (con preventivo di spesa e detrazione fiscale possibile) per iniziare i lavori.
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Tutto questo comporta ovviamente uno studio preliminare per verificare se la copertura, e in generale l’edificio, è in grado di reggere questo nuovo carico strutturale. Con analisi statica alla mano è necessario procedere all’approvazione condominiale (con preventivo di spesa e detrazione fiscale possibile) per iniziare i lavori.
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Proprietà e restrizioni
Sui lastrici solari, infatti – costituendo ai sensi dell’art. 1117 del Codice Civile uno spazio comune (a meno di titolo privato) – è possibile (art. 1102 c.c.) procedere con i lavori rispettando queste due semplici e importanti regole che disciplinano tutte le parti comuni all’interno di un condominio:
Sui lastrici solari, infatti – costituendo ai sensi dell’art. 1117 del Codice Civile uno spazio comune (a meno di titolo privato) – è possibile (art. 1102 c.c.) procedere con i lavori rispettando queste due semplici e importanti regole che disciplinano tutte le parti comuni all’interno di un condominio:
- è possibile per ogni condomino eseguire delle modifiche delle parti comuni, facendosi carico delle relative spese e senza modificarne la destinazione o la libertà di uso di altri soggetti;
- sono vietate innovazioni sulle parti comuni, che possano compromettere la sicurezza dello stabile o che danneggino il decoro architettonico.
2. Un’alternativa al giardino pensile: il manto erboso
La messa a dimora di manti erbosi può essere una soluzione ancora più semplice da adattare per trasformare il lastrico solare. La semplicità di una soluzione del genere risiede nel fatto che il solaio di copertura, anche se già esistente e rivestito a semplice pavimentazione, è provvisto di tutti quegli strati strutturali necessari per la messa in dimora del manto erboso (massetto con le relative pendenze, primer, strato impermeabilizzante).
Le differenze sostanziali risiedono: nella membrana “antiradice” (ossia costituite da sostanze che impediscano alle radici di penetrare e scalfire il manto impermeabilizzante); nella stesura di un ulteriore strato protettivo costituito da opportune pitture protettrici per manti impermeabilizzanti, e nella posa in opera di uno strato drenante. Per un carico complessivo tra i 60 – 250 kg/mq e uno spessore tra i 5-12 cm.
La messa a dimora di manti erbosi può essere una soluzione ancora più semplice da adattare per trasformare il lastrico solare. La semplicità di una soluzione del genere risiede nel fatto che il solaio di copertura, anche se già esistente e rivestito a semplice pavimentazione, è provvisto di tutti quegli strati strutturali necessari per la messa in dimora del manto erboso (massetto con le relative pendenze, primer, strato impermeabilizzante).
Le differenze sostanziali risiedono: nella membrana “antiradice” (ossia costituite da sostanze che impediscano alle radici di penetrare e scalfire il manto impermeabilizzante); nella stesura di un ulteriore strato protettivo costituito da opportune pitture protettrici per manti impermeabilizzanti, e nella posa in opera di uno strato drenante. Per un carico complessivo tra i 60 – 250 kg/mq e uno spessore tra i 5-12 cm.
3. Coltivazione in cassoni rialzati
Nel caso in cui non si volesse proporre un intervento così radicale, è possibile realizzare una serie di cassoni rialzati, all’interno dei quali provvedere alla piantumazione di ortaggi o piante ornamentali. Ovviamente questo intervento esula dalla detrazione fiscale, ma è sicuramente molto più rapido e meno invasivo. Seppure sarà necessario verificare i carichi puntuali dei singoli cassettoni, questa soluzione ha maggiore possibilità di successo, con risultati a livello di coltura, comunque buoni.
La coltivazione in cassoni rialzati, difatti, è una vera e propria tecnica di coltivazione intensiva che consente di ottenere un buon numero di ortaggi che potrebbero essere divisi tra tutti i condomini, magari per ottimi pranzi estivi da fare proprio sulla copertura dell’edificio.
Nel caso in cui non si volesse proporre un intervento così radicale, è possibile realizzare una serie di cassoni rialzati, all’interno dei quali provvedere alla piantumazione di ortaggi o piante ornamentali. Ovviamente questo intervento esula dalla detrazione fiscale, ma è sicuramente molto più rapido e meno invasivo. Seppure sarà necessario verificare i carichi puntuali dei singoli cassettoni, questa soluzione ha maggiore possibilità di successo, con risultati a livello di coltura, comunque buoni.
La coltivazione in cassoni rialzati, difatti, è una vera e propria tecnica di coltivazione intensiva che consente di ottenere un buon numero di ortaggi che potrebbero essere divisi tra tutti i condomini, magari per ottimi pranzi estivi da fare proprio sulla copertura dell’edificio.
4. Solarium
Il lastrico solare può essere utilizzato anche come solarium, attrezzando il solaio con sdraio e ombrelloni. Naturalente uno spazio così concepito è molto più piacevole se è rifinito in maniera adeguata soprattutto per quanto riguarda la pavimentazione. In generale il lastrico solare è già provvisto di pavimentazione poiché deve essere calpestabile e impermeabile, ma potrebbe essere una pavimentazione rustica (tipo in cemento o guaina bituminosa). Se si vuole realizzare un solarium le pavimentazioni più adatte sono in gres, cotto oppure legno. Questi materiali rendono più accogliente lo spazio ed è più piacevole camminarci, magari anche scalzi.
Qualunque sia la pavimentazione sarebbe meglio pensarla “galleggiante”, in modo che in caso di manutenzione, dovuta magari a infiltrazioni, non sia necessario procedere alla demolizione del pavimento ma semplicemente allo smontaggio.
Anche il colore è molto importante: colori scudi assorbono molto calore che si trasmette all’interno, colori chiari riflettono la luce con ottimi risultati per l’abbronzatura!
Il lastrico solare può essere utilizzato anche come solarium, attrezzando il solaio con sdraio e ombrelloni. Naturalente uno spazio così concepito è molto più piacevole se è rifinito in maniera adeguata soprattutto per quanto riguarda la pavimentazione. In generale il lastrico solare è già provvisto di pavimentazione poiché deve essere calpestabile e impermeabile, ma potrebbe essere una pavimentazione rustica (tipo in cemento o guaina bituminosa). Se si vuole realizzare un solarium le pavimentazioni più adatte sono in gres, cotto oppure legno. Questi materiali rendono più accogliente lo spazio ed è più piacevole camminarci, magari anche scalzi.
Qualunque sia la pavimentazione sarebbe meglio pensarla “galleggiante”, in modo che in caso di manutenzione, dovuta magari a infiltrazioni, non sia necessario procedere alla demolizione del pavimento ma semplicemente allo smontaggio.
Anche il colore è molto importante: colori scudi assorbono molto calore che si trasmette all’interno, colori chiari riflettono la luce con ottimi risultati per l’abbronzatura!
Da lastrico solare a terrazza
Quello che distingue, giuridicamente parlando, un lastrico solare da una terrazza condominiale è la funzione che le due superfici assolvono. La terrazza rispetto al lastrico solare non ha la sola funzione di protezione dell’edificio ma anche quella di affaccio. La terrazza cioè deve essere provvista di un parapetto regolamentare (come definito dai regolamenti edilizi comunali), che consenta l’affaccio in sicurezza. Ovviamente la terrazza consente nuovi tipi di utilizzo da parte dei condomini, per cui potrebbe essere interessante procedere alla verifica della possibilità di un tale cambiamento. Non è però così semplice come sembra.
Guarda altre foto di terrazze su Houzz
Quello che distingue, giuridicamente parlando, un lastrico solare da una terrazza condominiale è la funzione che le due superfici assolvono. La terrazza rispetto al lastrico solare non ha la sola funzione di protezione dell’edificio ma anche quella di affaccio. La terrazza cioè deve essere provvista di un parapetto regolamentare (come definito dai regolamenti edilizi comunali), che consenta l’affaccio in sicurezza. Ovviamente la terrazza consente nuovi tipi di utilizzo da parte dei condomini, per cui potrebbe essere interessante procedere alla verifica della possibilità di un tale cambiamento. Non è però così semplice come sembra.
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La materia di trasformazione da lastrico solare a terrazza, siccome implica un cambiamento di destinazione d’uso, è estremamente vasta e abbraccia anche profili penalistici, tuttavia è possibile procedere alla trasformazione, se si tengono presenti i seguenti punti:
- si può utilizzare il lastrico solare come terrazzo ai sensi dell’art. 1102 c.c. purché non si impedisca ad altri di farne parimenti uso (eccetto se se ne abbia l’uso esclusivo per titolo o per delibera);
- è necessario che i condomini abbiano autorizzato il mutamento d’uso ai sensi dell’art. 1117-ter c.c.;
- occorre modificare le tabelle millesimali tenendo conto dell’aumento di superficie utile;
- depositare i calcoli statici al Genio Civile ai sensi del TUE;
- presentare progetto al Comune sia nel caso di realizzazione del parapetto, sia nel caso di modifica dello stesso, indicando l’originaria e la successiva destinazione del lastrico (in terrazzo) con finalità di ottenimento del titolo necessario.
Questa storia è stata pubblicata il 2 giugno 2017 e poi aggiornata
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Ma il lastrico solare non è già incluso nei millesimi condominiali? Perché fare un ricalcolo? E poi per l'eventuale utilizzo e trasformazione serve il plenum dell'assemblea? Grazie
ciao Luana. Le questioni condominiali sono legate più che a normative edilizie alla giurisprudenza, quindi per avere una risposta ben argomentata è necessario che tu ti rivolga ad un avvocato già esperto di questioni condominiali. In ogni caso ho fatto una veloce ricerca sul web e ti consiglio questo link. Tra tutte le risposte al tuo quesito il prospetto qui riportato, mi sembra abbastanza chiaro e plausibile. In bocca al lupo!
Ciao Patrizia. Il ricalcolo dei millesimi è necessario quando il lastrico solare viene trasformato in terrazza solo nel caso in cui questa trasformazione implica un aumento di superficie utile. Questa possibilità non è tanto remota se si pensa che con un adeguato parapetto, che in genere manca in caso di lastrico solare, la superficie utilizzabile aumenta (si può sfruttare anche il limite del lastrico). Naturalmente bisogna avere le tabelle dei calcoli del lastrico solare alla mano e verificare se c'è stato un aumento di superficie utilizzabile.
Per quanto riguarda l'utilizzo, anche la terrazza rimane condominiale per cui l'unico uso rimane quello comune.
In ultimo, per tutti i cambiamenti è necessario un accordo nel corso di una assemblea condominiale con la votazione favorevole di 4/5 dei partecipanti (su 4/5 del valore dell’edificio).