Le Norme da Conoscere per Unire Due Appartamenti
8 cose da sapere per unire due appartamenti senza guai burocratici
Sara Pizzo
27 gennaio 2020
Quando lo spazio in casa non basta più, unire due appartamenti limitrofi, in orizzontale o in verticale, può essere la soluzione ideale. In questi casi quali sono le norme ed i permessi da chiedere per essere davvero in regola? Scopriamolo insieme in 8 punti.
1. Fusione in Comune
La maggioranza dei Comuni italiani ammette senza particolari riserve la fusione di due o più appartamenti esistenti.
La pratica edilizia da presentare in Comune è solitamente una pratica SCIA, perché le opere sono classificate come ristrutturazione vera e propria.
La buona notizia è che non ci sono oneri di urbanizzazione da pagare, a differenza della divisione di appartamenti, perché non vi è un aumento del carico urbanistico. Le spese da corrispondere al Comune sono solo i diritti di segreteria ed una percentuale sul costo di ristrutturazione periziato, che varia da Comune a Comune.
La maggioranza dei Comuni italiani ammette senza particolari riserve la fusione di due o più appartamenti esistenti.
La pratica edilizia da presentare in Comune è solitamente una pratica SCIA, perché le opere sono classificate come ristrutturazione vera e propria.
La buona notizia è che non ci sono oneri di urbanizzazione da pagare, a differenza della divisione di appartamenti, perché non vi è un aumento del carico urbanistico. Le spese da corrispondere al Comune sono solo i diritti di segreteria ed una percentuale sul costo di ristrutturazione periziato, che varia da Comune a Comune.
2. Verifica rapporti aero-illuminanti
Il progetto di fusione di appartamenti prevede solitamente una redistribuzione interna degli ambienti con demolizione e ricostruzione di tramezzi (pareti non portanti). Questa operazione comporta una verifica dei rapporti aero-illuminanti previsti per legge; si tratta in pratica di verificare che la superficie delle finestre apribili sia almeno 1/8 della superficie delle stanze principali (soggiorno, camera, cucina). Se i calcoli evidenziano un sotto-dimensionamento delle finestre, occorre prevederne un allargamento o ridurre la superficie della stanza. Caso a sé il bagno: qui è possibile derogare al rispetto dei rapporti aero-illuminanti con l’inserimento di un impianto di ventilazione meccanica.
Il progetto di fusione di appartamenti prevede solitamente una redistribuzione interna degli ambienti con demolizione e ricostruzione di tramezzi (pareti non portanti). Questa operazione comporta una verifica dei rapporti aero-illuminanti previsti per legge; si tratta in pratica di verificare che la superficie delle finestre apribili sia almeno 1/8 della superficie delle stanze principali (soggiorno, camera, cucina). Se i calcoli evidenziano un sotto-dimensionamento delle finestre, occorre prevederne un allargamento o ridurre la superficie della stanza. Caso a sé il bagno: qui è possibile derogare al rispetto dei rapporti aero-illuminanti con l’inserimento di un impianto di ventilazione meccanica.
3. Modifiche esterne
Con la fusione possono essere necessarie anche delle modifiche esterne, ad esempio per aprire/allargare delle finestre oppure per collegare due balconi prima separati da una parete esterna. In questi casi occorre verificare che non vi siano vincoli paesaggistici; altrimenti occorrerà acquisire l’Autorizzazione Paesaggistica presso la Sovrintendenza.
In caso di condominio, inoltre, indipendentemente dalla presenza o meno di vincoli paesaggistici, è necessario acquisire l’assenso dai condomini per non rischiare grattacapi.
Clicca qui e accedi a Project Match, il servizio gratuito di Houzz che ti mette in contatto con un esperto della ristrutturazione edilizia della tua zona
Con la fusione possono essere necessarie anche delle modifiche esterne, ad esempio per aprire/allargare delle finestre oppure per collegare due balconi prima separati da una parete esterna. In questi casi occorre verificare che non vi siano vincoli paesaggistici; altrimenti occorrerà acquisire l’Autorizzazione Paesaggistica presso la Sovrintendenza.
In caso di condominio, inoltre, indipendentemente dalla presenza o meno di vincoli paesaggistici, è necessario acquisire l’assenso dai condomini per non rischiare grattacapi.
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4. Modifiche agli impianti
Altro aspetto fondamentale, affinché l’unione di due appartamenti sia effettiva, è l’unificazione di tutti le utenze (acqua, luce, gas) e di conseguenza la revisione di tutti gli impianti di casa. Per essere in regola e utilizzare in piena sicurezza gli impianti domestici, è obbligatorio che gli impiantisti, al termine dei lavori, rilascino la certificazione degli impianti. Queste certificazioni sono indispensabili per l’ottenimento dell’Agibilità ed è obbligo che l’impiantista che ha eseguito le opere le rediga senza costi aggiuntivi.
Altro aspetto fondamentale, affinché l’unione di due appartamenti sia effettiva, è l’unificazione di tutti le utenze (acqua, luce, gas) e di conseguenza la revisione di tutti gli impianti di casa. Per essere in regola e utilizzare in piena sicurezza gli impianti domestici, è obbligatorio che gli impiantisti, al termine dei lavori, rilascino la certificazione degli impianti. Queste certificazioni sono indispensabili per l’ottenimento dell’Agibilità ed è obbligo che l’impiantista che ha eseguito le opere le rediga senza costi aggiuntivi.
5. Costruzione della scala interna
Per collegare in verticale due appartamenti, prima separati, è necessario demolire una porzione di solaio e posizionare una nuova scala di collegamento. Solitamente si indaga il verso di orditura del solaio prima di iniziare a progettare, poi si disegna il vuoto scala senza intaccare le travi del solaio ed infine si colloca una scala autoportante e leggera. Questa operazione viene fatta per evitare ogni modifica alla struttura portante vera e propria, che comporterebbe costi aggiuntivi sia burocratici che edilizi.
Per collegare in verticale due appartamenti, prima separati, è necessario demolire una porzione di solaio e posizionare una nuova scala di collegamento. Solitamente si indaga il verso di orditura del solaio prima di iniziare a progettare, poi si disegna il vuoto scala senza intaccare le travi del solaio ed infine si colloca una scala autoportante e leggera. Questa operazione viene fatta per evitare ogni modifica alla struttura portante vera e propria, che comporterebbe costi aggiuntivi sia burocratici che edilizi.
6. Pratica al Genio Civile
Può comunque essere necessario ricorrere ad opere strutturali vere e proprie nella fusione di alloggi, sia per la costruzione di scale sia per il collegamento orizzontale. Nel caso di vecchi edifici con struttura in muratura portante, per esempio, anche la semplice apertura di una porta per collegare due alloggi in orizzontale richiede l’elaborazione di un progetto strutturale ed il deposito della documentazione al Genio Civile.
Può comunque essere necessario ricorrere ad opere strutturali vere e proprie nella fusione di alloggi, sia per la costruzione di scale sia per il collegamento orizzontale. Nel caso di vecchi edifici con struttura in muratura portante, per esempio, anche la semplice apertura di una porta per collegare due alloggi in orizzontale richiede l’elaborazione di un progetto strutturale ed il deposito della documentazione al Genio Civile.
7. Fusione in Catasto
Dopo la conclusione dei lavori, il passo indispensabile per regolarizzare l’unione di due appartamenti è quello della presentazione della pratica DOCFA per fusione di unità immobiliari presso il Catasto. Al termine di questa pratica risulterà un unico alloggio, anche ai fini del pagamento delle imposte comunali, con le carte in regola per essere agibile ed eventualmente messa in vendita.
Dopo la conclusione dei lavori, il passo indispensabile per regolarizzare l’unione di due appartamenti è quello della presentazione della pratica DOCFA per fusione di unità immobiliari presso il Catasto. Al termine di questa pratica risulterà un unico alloggio, anche ai fini del pagamento delle imposte comunali, con le carte in regola per essere agibile ed eventualmente messa in vendita.
8. Agibilità
Ultimo atto dell’iter burocratico è la presentazione, in Comune, della Segnalazione Certificata di Agibilità, corredata dalle certificazioni impiantistiche, APE, dalla ricevuta di variazione catastale e da eventuali altre documentazioni necessarie in relazione ai lavori eseguiti (ad esempio collaudo strutturale).
Hai in progetto di unire due appartamenti? Raccontaci le tue idee e la tua esperienza nei Commenti!
Altro
Da 2 Appartamenti a Uno (Ma Con L’opzione di Dividere di Nuovo)
Guarda Come un Pro Ha Unito Due Appartamenti Difficili e Bui
Quanto Costa Unire 2 Appartamenti? 3 Progetti Raccontati dai Pro
Ultimo atto dell’iter burocratico è la presentazione, in Comune, della Segnalazione Certificata di Agibilità, corredata dalle certificazioni impiantistiche, APE, dalla ricevuta di variazione catastale e da eventuali altre documentazioni necessarie in relazione ai lavori eseguiti (ad esempio collaudo strutturale).
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Salve, è nostra intenzione acquistare l'appartamento sotto il nostro di un'unica bifamiliare tale da unire i due appartamenti in una unica abitazione. Il piano seminterrato è metà per ciascuno, il piano terra è dell'altro appartamento mentre il primo piano è quello mio attuale. Ora per unire i due appartamenti è necessaria una scala interna che colleghi il primo al piano terra? Il piano terra ha una scala interna che si connette al piano seminterrato.
L'accesso invece del al piano primo avviene tramite scala esterna dal piano terreno al primo piano, mentre l'accesso alla mia taverna avviene sempre all'esterno tramite scala.
ora dato che già da ora nel mio attuale appartamento per l'accesso alla mia taverna avviene già all'esterno penso non ci siano per la fusione, al massimo potrei abbattere qualche parete al piano siminterrato dato che è diviso a metà.
Al piano terra, vorrei fare una grande taverna lasciando le camere e la cucina al piano primo.