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Abusi condoni e sanatorie

Danilo C
9 giorni fa

Buongiorno,sono alla ricerca di un immobile da acquistare(ormai da quasi 2 anni). Chi vive a Roma sa perfettamente quanto sia complicato trovare il giusto compromesso tra tutti gli aspetti da valutare in una città così grande e caotica (zona,budget,distanza lavoro,servizi,aree verdi distanza dalla famiglia ecc ecc).
Premesso ciò,mi sono imbattuto in un immobile che sembrava all'apparenza la casa perfetta( a parte un prezzo elevato sui cui però provare a trattare),se non fosse che appena terminata la visita ci viene detto che è stato fatto un abuso: un "piccolo" aumento di volume a favore della seconda camera,tramite la chiusura di un balcone(lavoro all'apparenza fatto a regola d'arte,visto che non me ne ero assolutamente accorto).
Da quel che ho potuto capire recuperando qua e là informazioni, non esiste possibilità di poter sanare questo abuso se non quando uscirà un eventuale altro condono. Qualcuno potrebbe gentilmente confermarmi ciò o consigliarmi strade alternative? Preciso inoltre che l'immobile si trova all'interno di un condomino.
Grazie in anticipo per l'attenzione

Commenti (21)

  • Franco2018
    9 giorni fa
    Ultima modifica: 9 giorni fa

    Se l'abuso non viene sanato prima non si può manco vendere perché il notaio non fa l'atto.

    Per quanto ne so io.

    Credo che le sanatorie siano sempre possibili ma essendo in condominio ci vuole anche l'approvazione dello stesso che, immagino non sia mai stata chiesta.


    Se gli altri condomini fossero interessati allo stesso allargamento si potrebbe forse proporre un'attività di ristrutturazione per l'intero immobile: a quel punto nell'ambito di quella ristrutturazione potresti inserire altri lavori ed usufruire anche del bonus mobili.

  • a_bandini
    9 giorni fa

    Non sono un esperto ma credo dipenda dal tipo di abuso. Alcuni sono sanabili pagando una sanzione, altri non sono sanabili e quindi un eventuale condono potrebbe aiutare a uscirne fuori senza dover demolire.

    Poi, come dice Franco, ci sarà l'aspetto ondominiale da risolvere. Ma se l'abuso è stato commesso da anni i condomini si saranno pure fatti una ragione...

  • Danilo C
    Autore originale
    9 giorni fa

    Innanzitutto grazie del contributo.


    L'aspetto condominiale lo approfondirò stasera in fase di nuova visita dell'immobile.per quanto riguarda lavori di ristrutturazione devo dire che il vero valore aggiunto è che l'immobile è pronto da abitare in quanto oggetto di ristrutturazione radicale nel 2016 e così com'è ci piace molto.


    Il tipo di abuso è un aumento di volume sostanzialmente (anche si parliamo di pochissima roba).


    Per quanto riguarda la perizia per il mutuo mi è stato detto che l'unica via è il ripristino dello stato dei luoghi conforme alla planimetria.

  • a_bandini
    9 giorni fa
    Ultima modifica: 9 giorni fa

    Be', sì, le banche vogliono andare sul sicuro.

    Diciamo che le possibilità sono 2, o si riesce a far sì che la planimetria (ovvero la documentazione catastale e comunale) sia coerente con le modifiche, sanando il sanabile, oppure è necessario demolire le modifiche di modo che lo stao dei luoghi sia conforme alla planimetria :-)

  • Danilo C
    Autore originale
    9 giorni fa

    La parte rossa era in origine un balcone/terrazzino, mentre ora quella superficie fa parte della camera.

    L'infisso ovviamente è stato spostato in avanti in linea con quello del bagno confinante

  • Franco2018
    9 giorni fa

    Sembra un balconcino d’angolo. Quanti piani è il condominio? Quell’app. a che piano è? Riesci a fare una foto lato cortile che si veda tutto il palazzo?

  • Danilo C
    Autore originale
    8 giorni fa

    Credo a livello condominiale il problema non sussiste....l'appartamento è quello al piano terra

  • Franco2018
    8 giorni fa

    Esteticamente non cambia nulla e sta anche bene essere un po’ diverso. Direi che le verande su sono anche abusive anch’esse. Mal comune mezzo gaudio! Ma come si sana una cosa del genere???

  • a_bandini
    8 giorni fa

    Non so, ho come l'impressione che approcci del tipo "... anche si parliamo di pochissima roba...", oppure "... Credo a livello condominiale il problema non sussiste..." non ti aiutino ad arrivare a una soluzione.

    Mia impressione... magari a Roma gli abusi sono talmente diffusi che neanche le banche e i notai se ne preoccupano più di tanto ;-)

  • Franco2018
    8 giorni fa

    Infatti l’unica è andare in banca e notaio e chiedere il loro parere. Ma anche all’amministratore del condominio per sapere qual è la situazione di tutte quelle verande (secondo me abusive anch’esse). A sto punto si fa un progetto intero in sanatoria, si paga quello che c’è da pagare ed il condominio è sistemato. Ma conviene sentire un professionista anche per questo.

    Buona fortuna!

  • PRO
    Olivia Crescioli architetto e interior designer
    7 giorni fa

    Ciao, mi occupo di sanatorie su Firenze e non su Roma. Le condizioni per sanare un aumento di volume sono queste: 1) non deve essere in zona paesaggistica, altrimenti non lo puoi sanare e comunque avrai delle sanzioni specifiche per l’abuso in zona tutelata 2) nei regolamenti urbanistici del comune di Roma (che non conosco personalmente) deve essere prevista la possibilità di effettuare l’aumento di volume sia al momento che è stato fatto, sia all’oggi (doppia conformità). Su Firenze per esempio non sarebbe possibile sanare un aumento di volume dato che il piano regolatore è sostanzialmente a”volumi zero”. Se le due condizioni sono positive allora puoi presentare la sanatoria pagando le sanzioni del caso. Altrimenti devi ripristinare lo stato dei luoghi che in realtà ti consiglio di farlo fare a chi ti vende e solo dopo andare dal notaio. Per il condominio non mi risulta che debba autorizzare la sanatoria dato che il volume è già in essere e, se rientri nelle norme che ho detto sopra, hai il diritto di chiederla sul tuo bene privato. Però su questo punto la consulenza più adatta è legale. Se la casa ti piace vai avanti nella trattativa, con qualche precauzione, ho visto di peggio!

  • Franco2018
    7 giorni fa

    Aggiungo una cosa: fare/disfare comporta così una CILA e cambio planimetria. Queste sono opere straordinarie che si tirano dietro detrazioni per ristrutturazione e bonus mobili cui altrimenti non avresti diritto. Se fai passare per buono l’alloggio così come da catasto e subito dopo presenti la CILA per le modifiche che in realtà son già fatte, risparmi dei soldi e ci infili detrazioni cui no avresti diritto. Nel mio alloggio il proprietario ha prima fatto una Cila per i suoi abusi che io poi ho dovuto rifare per altro che mi sarei pure evitato. Potevo far finta di far io le sue modifiche e quindi di usufruire di tutto il predetto. Almeno in teoria: non so se banca e notaio me l’avrebbero permesso .

  • Danilo C
    Autore originale
    5 giorni fa

    Di nuovo grazie dei contributi ricevuti.

    Ho parlato con il notaio che sostanzialmente dal suo punto di vista sconsiglia di imbattersi in acquisti di questo tipo.

    In primo luogo per quanto riguarda la perizia del mutuo e successivamente per quanto riguarda eventuale rivendita dell'immobile, momento in cui si riproporrebbe lo stesso problema con tutte le spese totalmente a mio carico.

    Diciamo che se il prezzo  fosse stato un affare ci si poteva anche pensare,ma allo stato attuale mi sento veramente scoraggiato.

  • Franco2018
    5 giorni fa

    Hai chiesto alla proprietà di mettere tutto a posto? Tanto per loro il problema rimane, chiunque lo compri. Qual è stata la risposta?

  • Danilo C
    Autore originale
    5 giorni fa

    La proprietà,nella fattispecie l'intermediario che sembra si occupi anche di "ristrutturazioni" si farebbe carico di un ripristino dello stato dei luoghi "fittizio" (parete in cartongesso,si rimette l'infisso dove era previsto) per la perizia della banca, successivamente alla delibera del mutuo riporterebbe la disposizione allo stato attuale.

    Diciamo che più che a loro,il problema rimarrà a me una volta concluso l'acquisto,in quanto non sanabile.Discorso che vale nel momento in cui si pensa di vendere l'immobile.

    E soprattutto sul piatto della bilancia bisogna sempre considerare il prezzo.

    Io pensavo che un immobile senza regolarità urbanistica fosse un po' deprezzato, o almeno avesse ampi margini di trattativa,ma così sembra non essere.

    Poi magari uscirà un condono e forse si potrà regolarizzare,ma del futuro non vi è certezza.

  • a_bandini
    4 giorni fa

    Sì, la truffa è una furbata in stile italico ma presenta rischi. A fronte di un "non sconto", anch'io lascerei perdere.

  • PRO
    OFFICINE VITTORIO COLOMBO SAS
    4 giorni fa

    sono assolutamente d'accordo con il notaio: sconto si o sconto no lascia perdere

  • Danilo C
    Autore originale
    4 giorni fa

    Ancora grazie a tutti, nella fattispecie l'immobile si trova a Roma, in zona Torrevecchia p.zza Millesimo.

    Piuttosto, tra voi professionisti se vi dovesse capitare qualche cliente che vende in zona policlinico gemelli (raggio di 1km circa) battete un colpo :-))

  • Franco2018
    4 giorni fa
    Ultima modifica: 4 giorni fa

    case in vendita zona Gemelli - Pineta Sacchetti a Roma: 145 risultati

    Dai 1.850.000 € ai 130.000 €

    Attrezzati con scarpe comode ed abbondanza d'acqua ... oggi c'è tanto da camminare!

    ;-)

  • PRO
    Olivia Crescioli architetto e interior designer
    3 giorni fa

    Io sono di Firenze…mi dispiace

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