Abusi condoni e sanatorie

l'anno scorso

Buongiorno,sono alla ricerca di un immobile da acquistare(ormai da quasi 2 anni). Chi vive a Roma sa perfettamente quanto sia complicato trovare il giusto compromesso tra tutti gli aspetti da valutare in una città così grande e caotica (zona,budget,distanza lavoro,servizi,aree verdi distanza dalla famiglia ecc ecc).
Premesso ciò,mi sono imbattuto in un immobile che sembrava all'apparenza la casa perfetta( a parte un prezzo elevato sui cui però provare a trattare),se non fosse che appena terminata la visita ci viene detto che è stato fatto un abuso: un "piccolo" aumento di volume a favore della seconda camera,tramite la chiusura di un balcone(lavoro all'apparenza fatto a regola d'arte,visto che non me ne ero assolutamente accorto).
Da quel che ho potuto capire recuperando qua e là informazioni, non esiste possibilità di poter sanare questo abuso se non quando uscirà un eventuale altro condono. Qualcuno potrebbe gentilmente confermarmi ciò o consigliarmi strade alternative? Preciso inoltre che l'immobile si trova all'interno di un condomino.
Grazie in anticipo per l'attenzione

Risposta in evidenza

PRO

Olivia Crescioli architetto e interior designer

l'anno scorso

Ti consiglio di non accettare. Escluderei i condoni come soluzione ad un problema non tuo. Scusa se mi permetto ma ti stanno passando la “patata bollente” a te. Sono volontariamente drastica in questo commento perché so le cifre delle sanatorie e tutti i problemi derivanti. O loro ripristinano lo stato dei luoghi prima dell’atto notarile o cerca un’altra casa. La questione della parete temporanea per il mutuo ti mette direttamente nella condizione di fare una truffa nei confronti della banca!!!. Non so di che città sei, ma devi rivolgerti ad un tuo tecnico di fiducia.

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Commenti (21)

Franco2018
l'anno scorso
Ultima modifica: l'anno scorso
Se l'abuso non viene sanato prima non si può manco vendere perché il notaio non fa l'atto.

Per quanto ne so io.

Credo che le sanatorie siano sempre possibili ma essendo in condominio ci vuole anche l'approvazione dello stesso che, immagino non sia mai stata chiesta.

Se gli altri condomini fossero interessati allo stesso allargamento si potrebbe forse proporre un'attività di ristrutturazione per l'intero immobile: a quel punto nell'ambito di quella ristrutturazione potresti inserire altri lavori ed usufruire anche del bonus mobili.
a_bandini
l'anno scorso
Non sono un esperto ma credo dipenda dal tipo di abuso. Alcuni sono sanabili pagando una sanzione, altri non sono sanabili e quindi un eventuale condono potrebbe aiutare a uscirne fuori senza dover demolire.

Poi, come dice Franco, ci sarà l'aspetto ondominiale da risolvere. Ma se l'abuso è stato commesso da anni i condomini si saranno pure fatti una ragione...
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Q
(5) commenti
buonasera, per effettuare una diversa distruzione spazi interni (demolire il tavolato tra soggiorno e cucina) non è necessario richiedere l abitabilità. occorre predisporre una pratica cila da presentare in comune nella quale un professionista assevera le modifiche da lei richieste, successivamente si renderà necessario presentare una variazione catastale che recepisce lo stato progettuale della cila. per qualsiasi necessità resto a disposizione...se vuole mi contatti le spiego meglio i dettagli saluti geom Rosas Stefano
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catasto e comune non corrispondenti?
Q
(16) commenti
@Franco2018, hai dimenticato la Conservatoria dei Registri Immobiliari ;) Il Catasto ha solo funzioni fiscali, per determinare la rendita catastale dell'immobile, e non è detto che sia aggiornato o che non contenga dati scorretti. Mio padre scoprì che il suo appartamento era addirittura intestato ad altri condomini, planimetria però corretta. Notare che gli altri condomini abitavano in un appartamento completamente diverso per posizione e disposizione delle stanze. Ha dovuto incaricare un tecnico, il quale scoprì il motivo dell'errore: un tirocinante aveva presentato una pratica per quei signori indicando il subalterno sbagliato, 5 anziché 15. La cosa assurda è che i notai stipulano l'atto basandosi sui dati catastali (sempre per motivi fiscali), quando la conformità urbanistica e gli eventuali abusi edilizi (che invalidano l'atto) si rilevano solo dall'ultimo stato assentito in Comune. Fanno meglio in Toscana, dove vive mia sorella: i notai per ogni compravendita esigono il certificato di conformità urbanistica redatto da un geometra, un architetto o un perito edile. Io, confesso, prima di incaricare un geometra ho fatto un po' da me e ho chiesto info sia al notaio che all'Ufficio Tecnico. L'impiegato comunale mi ha detto che per verificare la conformità urbanistica dello stato di fatto avrei dovuto richiedere, in Cancelleria/URP (altro passaggio) l'ultimo stato assentito dell'immobile, pagando i diritti di copia al ritiro. Se invece volevo tutta la documentazione cronologica completa dell'immobile, quindi progetto, concessioni edilizie, eventuali variazioni in corso d'opera, certificati di abitabilità e di agibilità, tutte le modifiche successive con regolare titolo edilizio, eventuali sanatorie o condoni, avrei dovuto farlo tramite un professionista e su appuntamento. Potevo, eventualmente, anche solo prenderne visione con un semplice accesso agli atti, e chiedere copia solo di quanto mi interessava. Sempre pagando i diritti di visura e di copia, ovviamente. M'è costato non poco. Però la certificazione di conformità urbanistica il notaio non me l'ha chiesta, l'ho fatta fare solo per mia sicurezza personale e per avere un dossier dell'appartamento in caso di futura compravendita.
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Cosa chiedere durante la prima visita all'immobile da acquistare?
Q
(14) commenti
Bravissime PRO! Ai non PRO, ricordatevi che il Catasto ha meramente una funzione fiscale, serve a determinare l'imponibile su cui calcolare tariffe, imposte, tasse, infatti è una agenzia territoriale dipendente dall'Agenzia dell'Entrate. A volte non è nemmeno aggiornato, o produce dati scorretti. Non è probatorio. La conformità edilizia ed urbanistica si rileva acquisendo tutta la documentazione storica dell'immobile presso l'Ufficio Tecnico Edilizio del Comune. Oltre alla documentazione già elencata aggiungo anche la possibilità di verificare se nella storia dell'immobile vi sono stati anche condoni edilizi, se i pagamenti dei condoni sono stati regolari e se la pratica è stata finalizzata. Infine, si ricordi di far apporre, sulla proposta di acquisto dell'immobile, una clausola sospensiva/risolutiva. La pretenda. Le consente di manifestare l'intenzione di acquistare l'immobile ma che il contratto diventerà definitivo solo se i professionisti da Lei incaricati (geometra, architetto, ingegnere, notaio) riscontreranno la conformità dell'immobile, oppure se la banca concederà il mutuo richiesto. Se non si verificheranno queste condizioni, Lei potrà recedere dal contratto senza dover pagare penali né corrispondere provvigioni all'agenzia immobiliare. Ultima cosa a cui fare attenzione, presso il notaio: la continuità delle trascrizioni negli ultimi venti anni, ai sensi dell'art. 2650 del codice civile, relativamente ai trasferimenti di proprietà antecedenti il rogito; in mancanza di una sola trascrizione (ad esempio, l'accettazione di una eredità da parte di uno o più proprietari negli ultimi venti anni), le successive non hanno effetto. Se il notaio ne rileva la mancanza, può regolarizzarla con una dichiarazione, di solito la pratica costa 200 o 300 euro, ed è a carico del venditore, ma va fatta prima di arrivare al rogito, altrimenti può bloccare la compravendita.
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Q
(14) commenti
purtroppo i periti delle banche e gli agenti imobiliari con relativi consulenti spesso e volentieri, purtroppo non notano e non segnalano abusi e difformità anche gravi... ne vedo in continuazione. Purtroppo in questi settori esiste un'incompetenza significativa (mi scuso se offendo qualcuno, ma purtroppo è la triste realtà, nella mia esperienza). Il fatto che tu ci viva da tre anni non toglie il problema, che ti si presentarà al momento di una tua eventuale vendita o affitto della casa. Mi risutla però che tu ti possa rivalere sul precedente proprietario, che evidentemente ha eseguito opere abusive (perchè delle opere difformi rispetto alla normativa non possono essere state oggetto di una pratica edilizia). Quindi, volendo, puoi affrontare il probema con un avvocato e provare a rivalerti sul precednete proprietario. Oppure ti dimentichi del problema fino al momento d vendita o affitto. Ma il problmea esiste e prima o poi - purtroppo - ti si ripresenterà. tendo ad escludere che future normative possano togliere questa norma, in quanto s tratta di norma igienico sanitaria presente in tutti i regolamenti edilizi. Quindi forse.... prima affronti il problema meglio è.
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Danilo C
Autore originale
l'anno scorso
Innanzitutto grazie del contributo.

L'aspetto condominiale lo approfondirò stasera in fase di nuova visita dell'immobile.per quanto riguarda lavori di ristrutturazione devo dire che il vero valore aggiunto è che l'immobile è pronto da abitare in quanto oggetto di ristrutturazione radicale nel 2016 e così com'è ci piace molto.

Il tipo di abuso è un aumento di volume sostanzialmente (anche si parliamo di pochissima roba).

Per quanto riguarda la perizia per il mutuo mi è stato detto che l'unica via è il ripristino dello stato dei luoghi conforme alla planimetria.
a_bandini
l'anno scorso
Ultima modifica: l'anno scorso
Be', sì, le banche vogliono andare sul sicuro.

Diciamo che le possibilità sono 2, o si riesce a far sì che la planimetria (ovvero la documentazione catastale e comunale) sia coerente con le modifiche, sanando il sanabile, oppure è necessario demolire le modifiche di modo che lo stao dei luoghi sia conforme alla planimetria :-)
Danilo C
Autore originale
l'anno scorso
La parte rossa era in origine un balcone/terrazzino, mentre ora quella superficie fa parte della camera.

L'infisso ovviamente è stato spostato in avanti in linea con quello del bagno confinante
Franco2018
l'anno scorso
Sembra un balconcino d’angolo. Quanti piani è il condominio? Quell’app. a che piano è? Riesci a fare una foto lato cortile che si veda tutto il palazzo?
Danilo C
Autore originale
l'anno scorso
Credo a livello condominiale il problema non sussiste....l'appartamento è quello al piano terra
Franco2018
l'anno scorso
Esteticamente non cambia nulla e sta anche bene essere un po’ diverso. Direi che le verande su sono anche abusive anch’esse. Mal comune mezzo gaudio! Ma come si sana una cosa del genere???
a_bandini
l'anno scorso
Non so, ho come l'impressione che approcci del tipo "... anche si parliamo di pochissima roba...", oppure "... Credo a livello condominiale il problema non sussiste..." non ti aiutino ad arrivare a una soluzione.

Mia impressione... magari a Roma gli abusi sono talmente diffusi che neanche le banche e i notai se ne preoccupano più di tanto ;-)
Franco2018
l'anno scorso
Infatti l’unica è andare in banca e notaio e chiedere il loro parere. Ma anche all’amministratore del condominio per sapere qual è la situazione di tutte quelle verande (secondo me abusive anch’esse). A sto punto si fa un progetto intero in sanatoria, si paga quello che c’è da pagare ed il condominio è sistemato. Ma conviene sentire un professionista anche per questo.

Buona fortuna!
PRO
Olivia Crescioli architetto e interior designer
l'anno scorso
Ciao, mi occupo di sanatorie su Firenze e non su Roma. Le condizioni per sanare un aumento di volume sono queste: 1) non deve essere in zona paesaggistica, altrimenti non lo puoi sanare e comunque avrai delle sanzioni specifiche per l’abuso in zona tutelata 2) nei regolamenti urbanistici del comune di Roma (che non conosco personalmente) deve essere prevista la possibilità di effettuare l’aumento di volume sia al momento che è stato fatto, sia all’oggi (doppia conformità). Su Firenze per esempio non sarebbe possibile sanare un aumento di volume dato che il piano regolatore è sostanzialmente a”volumi zero”. Se le due condizioni sono positive allora puoi presentare la sanatoria pagando le sanzioni del caso. Altrimenti devi ripristinare lo stato dei luoghi che in realtà ti consiglio di farlo fare a chi ti vende e solo dopo andare dal notaio. Per il condominio non mi risulta che debba autorizzare la sanatoria dato che il volume è già in essere e, se rientri nelle norme che ho detto sopra, hai il diritto di chiederla sul tuo bene privato. Però su questo punto la consulenza più adatta è legale. Se la casa ti piace vai avanti nella trattativa, con qualche precauzione, ho visto di peggio!
Franco2018
l'anno scorso
Aggiungo una cosa: fare/disfare comporta così una CILA e cambio planimetria. Queste sono opere straordinarie che si tirano dietro detrazioni per ristrutturazione e bonus mobili cui altrimenti non avresti diritto. Se fai passare per buono l’alloggio così come da catasto e subito dopo presenti la CILA per le modifiche che in realtà son già fatte, risparmi dei soldi e ci infili detrazioni cui no avresti diritto. Nel mio alloggio il proprietario ha prima fatto una Cila per i suoi abusi che io poi ho dovuto rifare per altro che mi sarei pure evitato. Potevo far finta di far io le sue modifiche e quindi di usufruire di tutto il predetto. Almeno in teoria: non so se banca e notaio me l’avrebbero permesso .
Danilo C
Autore originale
l'anno scorso
Di nuovo grazie dei contributi ricevuti.

Ho parlato con il notaio che sostanzialmente dal suo punto di vista sconsiglia di imbattersi in acquisti di questo tipo.

In primo luogo per quanto riguarda la perizia del mutuo e successivamente per quanto riguarda eventuale rivendita dell'immobile, momento in cui si riproporrebbe lo stesso problema con tutte le spese totalmente a mio carico.

Diciamo che se il prezzo fosse stato un affare ci si poteva anche pensare,ma allo stato attuale mi sento veramente scoraggiato.
Franco2018
l'anno scorso
Hai chiesto alla proprietà di mettere tutto a posto? Tanto per loro il problema rimane, chiunque lo compri. Qual è stata la risposta?
Danilo C
Autore originale
l'anno scorso
La proprietà,nella fattispecie l'intermediario che sembra si occupi anche di "ristrutturazioni" si farebbe carico di un ripristino dello stato dei luoghi "fittizio" (parete in cartongesso,si rimette l'infisso dove era previsto) per la perizia della banca, successivamente alla delibera del mutuo riporterebbe la disposizione allo stato attuale.

Diciamo che più che a loro,il problema rimarrà a me una volta concluso l'acquisto,in quanto non sanabile.Discorso che vale nel momento in cui si pensa di vendere l'immobile.

E soprattutto sul piatto della bilancia bisogna sempre considerare il prezzo.

Io pensavo che un immobile senza regolarità urbanistica fosse un po' deprezzato, o almeno avesse ampi margini di trattativa,ma così sembra non essere.

Poi magari uscirà un condono e forse si potrà regolarizzare,ma del futuro non vi è certezza.
a_bandini
l'anno scorso
Sì, la truffa è una furbata in stile italico ma presenta rischi. A fronte di un "non sconto", anch'io lascerei perdere.
PRO
OFFICINE VITTORIO COLOMBO SAS
l'anno scorso
sono assolutamente d'accordo con il notaio: sconto si o sconto no lascia perdere
Danilo C
Autore originale
l'anno scorso
Ancora grazie a tutti, nella fattispecie l'immobile si trova a Roma, in zona Torrevecchia p.zza Millesimo.

Piuttosto, tra voi professionisti se vi dovesse capitare qualche cliente che vende in zona policlinico gemelli (raggio di 1km circa) battete un colpo :-))
Franco2018
l'anno scorso
Ultima modifica: l'anno scorso
case in vendita zona Gemelli - Pineta Sacchetti a Roma: 145 risultati

Dai 1.850.000 € ai 130.000 €

Attrezzati con scarpe comode ed abbondanza d'acqua ... oggi c'è tanto da camminare!

;-)
PRO
Olivia Crescioli architetto e interior designer
l'anno scorso
Io sono di Firenze…mi dispiace

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