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Dubbi esistenziali per fusione di bilocali

Andrea Giada
17 giorni fa
Ultima modifica:17 giorni fa

Buongiorno a tutti,

siamo una coppia di indecisi patologici, neo genitori di un bambino di sei mesi che speriamo non ci assomiglierà in questo!

Viviamo attualmente in un bilocale (colore verde) con un piccolo giardinetto -sotto la scritta “attuale”- e vorremmo espanderci nell'appartamento di fronte al nostro (colore viola) per soddisfare le esigenze di spazio attuali ed accogliere una eventuale espansione futura della nostra famiglia.

L’idea è di unire i due appartamenti in uno unico che comprenda, in una prima fase, due camere da letto e che abbia una disposizione che permetta di crearne una ulteriore quando e se arriverà un/una secondo/a figlio/a.

Avremmo bisogno di qualche parere esterno ed esperto per la realizzazione di questo progetto, di seguito riporto alcuni vincoli e pensieri a completamento:

  • I rettangoli rossi indicano la posizione dei pilastri e delle valvole del riscaldamento dell’appartamento viola, preferibilmente i muri in cui sono inseriti non dovrebbero subire modifiche
  • L’appartamento in cui viviamo adesso, quello verde, ha un’esposizione ad ovest che ci piace molto in quanto la sera entra una bellissima luce. Questo ci farebbe pensare di posizionare qui la zona giorno
  • Il giardino dell’appartamento viola è più “godibile” per pranzi/cene all’esterno perché è più profondo rispetto all’altro – diamo priorità a quest’altro criterio e posizioniamo invece qui la zona giorno?
  • La parte di corridoio condominiale evidenziata in giallo è di pertinenza dei due appartamenti, quindi potrebbe essere sfruttata come ingresso, se necessario
  • Entrambe le camere da letto attuali hanno il parquet, il resto della casa ha piastrelle ceramiche, così come il corridoio condominiale
  • Il ripostiglio della zona viola non è strettamente necessario, ma sulla parete che lo separa dal corridoio condominiale è installato il quadro elettrico (è sensato e fattibile da un punto di vista economico spostarlo??)
  • Tutti i lavori andrebbero effettuati per quanto possibile in economia e preservando al massimo le strutture esistenti in vista di un’eventuale futura ri-separazione degli appartamenti
  • è presente un passaggio esterno che collega i due giardini - ora chiuso da un cancelletto

Le opzioni che abbiamo creato finora prevedono:


- OPZIONE A

L’appartamento viola diventa zona notte (camera doppia esistente + suddivisione del soggiorno in 2 camere singole) con accesso tramite apertura dell’antibagno dell’appartamento verde. L’appartamento verde diventa zona giorno, con spostamento della cucina nell’attuale camera da letto, sulla stessa parete

Perplessità: Avere il parquet in cucina / sala da pranzo è pratico? Il giardino su cui affaccia la cucina non è quello che sarà usato per pranzi e cene all’aperto

Aspetti positivi: luce migliore in zona giorno


- OPZIONE B

L’appartamento verde diventa zona notte (camera doppia esistente+ suddivisione del soggiorno in 2 stanze) con accesso tramite apertura dell’antibagno dell’appartamento verde. L’appartamento viola diventa zona giorno, con spostamento della cucina nell’attuale camera da letto

Perplessità: La cucina con parquet è pratica? Che dite del passaggio attraverso l'antibagno spostandosi tra cucina e soggiorno?

Aspetti positivi: Il giardino su cui affaccia la cucina è quello che sarà usato per pranzi e cene all’aperto


- OPZIONE C...

Che fare???? Avete altre idee per sfruttare al meglio gli spazi?


Ringraziamo fin da subito chi vorrà dare contributi, idee e punti di vista!



Commenti (23)

  • Hermann
    17 giorni fa
    Ultima modifica: 17 giorni fa

    Buongiorno Andrea.

    Non sono un progettista quindi ne tenga atto. Aspettando pareri professionali, le dico come utilizzerei le stanze esistenti senza fare eccessive modifiche strutturali, se fosse casa mia e se avessi dei figli (piccoli come il suo e in prospettiva di averne altri).

    Manterrei entrambe le camere da letto esattamente dove sono, assegnando quella dell'appartamento verde ai genitori, quella del viola ai bambini. Motivo? Manterrei il soggiorno come tale nell'appartamento verde, perché usufruisca della bella illuminazione naturale, soprattutto d'inverno (d'estate penso che ombreggerete), quindi ritengo più opportuno che siate voi genitori a rinunciare a un disimpegno prima della camera: le sere in cui avrete ospiti fino a tardi, i bambini potranno andare a dormire presto senza essere troppo disturbati dalle voci degli adulti, o dalla TV, musica e quant'altro, riparati dal filtro dell'ampio antibagno/disimpegno che ricaverete. Ovviamente per controllare il sonno dei bambini immagino abbiate già un baby monitor per stare tranquilli.

    Aprirei quindi una porta tra i due appartamenti nella parete tra gli attuali disimpegni/antibagno di entrambi, ma eliminerei anche il ripostiglio per collegare autonomamente la cucina al soggiorno.

    E' vero, dovreste spostare il quadro elettrico, ma niente di irrisolvibile.

    La cucina/sala da pranzo nell'attuale open space della casa viola vi permetterebbe di usufruire del giardino più grande per le cene all'aperto estive, che essendo nella parte a est della casa sarà anche meno surriscaldato dal sole pomeridiano e quindi più fresco e gradevole.

    Alla mancanza di un ripostiglio si può ovviare con un modulo cucina apposito, attrezzato internamente per riporre aspirapolvere e prodotti per la pulizia, che troverà spazio nell'ampia cucina.

    Andrea Giada ha ringraziato Hermann
  • Hermann
    17 giorni fa
    Ultima modifica: 17 giorni fa

    PS Estrema ipotesi, potreste acquistare dal condominio la porzione di parte comune, il pianerottolo, per utilizzarlo come ingresso autonomo. E' un atto possibile ma serve il consenso di tutti i condòmini riuniti in assemblea straordinaria, ai sensi del terzo comma dell’articolo 1108 del codice civile È necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni”.

    Contro: l'acquisto della porzione di pianerottolo richiederebbe anche il ricalcolo delle quote millesimali, e sarebbe un problema per l'eventuale futura ri-separazione degli appartamenti.

    Sempre a proposito di ri-separazione degli appartamenti, ricordatevi anche che adesso, per unire i due appartamenti (accorpamento) non sono dovuti oneri di urbanizzazione al Comune, ma il giorno in cui vorrete di nuovo frazionarlo in due appartamenti dovrete versarli, seppur in misura ridotta.

    Entrambe le operazioni, accorpamento e frazionamento, sono interventi di manutenzione straordinaria che vi danno diritto alle detrazioni fiscali.

    Anche io ho accorpato due appartamenti limitrofi e sono lieto di dirvi che il massimale detraibile in questo caso raddoppia (circolare n. 121 del 1998 del Ministero delle Finanze, articolo 3 comma 3. Attenzione, gli importi dei massimali erano espressi in Lire, vanno quindi considerati i massimali previsti dagli ultimi aggiornamenti).

    Andrea Giada ha ringraziato Hermann
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  • PRO
    Casadivale
    17 giorni fa

    Condivido pienamente il consiglio di @Hermann avrai un bel soggiorno, spazioso, una cucina di tutto rispetto e due belle camere da letto. Nel soggiorno "padronale" (soggiorno verde) potrai inserire un'angolo/studio lettura con una bella libreria, al posto della cucina e un armadiatura per le giacche, prevedendo l'ingresso per gli ospiti da questo lato.

    Andrea Giada ha ringraziato Casadivale
  • Hermann
    17 giorni fa
    Ultima modifica: 17 giorni fa

    Mi sono accorto di aver scritto una cavolata, nel primo commento: non dovete spostare il quadro elettrico, se mantenete le due porte di ingresso, perché dovrete demolire solo le due paretine di fianco ^_^

    In verde le demolizioni (ma volendo potreste anche lasciare la porta lato cucina, come "filtro" per gli odori un po' più invadenti, come pesce, fritti e cavoli). La parete che confina col pianerottolo, che ho indicato con la freccia blu, è quella che ospita il quadro elettrico, esatto? Ebbene, siccome non sarà demolita non è necessario alcun spostamento.


    Come ha scritto Casadivale, la porta d'ingresso dell'appartamento verde la utilizzerete sia voi che per gli ospiti, quella della casa viola sarà utile quanto arriverete con le borse della spesa, entrando direttamente in cucina.

    Andrea Giada ha ringraziato Hermann
  • Andrea Giada
    Autore originale
    17 giorni fa

    Grazie per i preziosi consigli, siete stati velocissimi!


    In effetti non avevamo pensato a questa soluzione che mi sembra coniughi bene le varie esigenze (luce, modifiche all'esistente ridotte allo stretto necessario, accesso al giardino ecc) e centri i nostri bisogni.


    Ho provato a modificare secondo le vostre indicazioni la planimetria, inserendo l'angolo studio e alcuni mobili per avere un'idea degli spazi che rimangono.


    - il Quadro Elettrico è sulla parete indicata dalla freccia blu, sì


    - Ho disegnato la cucina che abbiamo attualmente che, essendo stata realizzata su misura, limita di molto eventuali adattamenti. Mi sembra funzioni abbastanza bene anche nella nuova posizione, quasi sembra "delimitare" il corridoio di passaggio... Che ne pensate? Come chiudere eventualmente il "retro dei mobili" che prima era appoggiato al muro e quindi non a vista? Un muretto a tutta o mezz'altezza (rettangolo arancione)? Sono un po' allergico a tavoli alti e sgabelloni...


    - Avete suggerimenti per organizzare meglio la disposizione dei divani in soggiorno ? Non abbiamo la TV, utilizziamo proiettore e telo appeso a soffitto (rettangolo azzurro)


    - Non so se mi convince al 100% l'apertura nel muro ripostiglio dell'appartamento viola... perderemmo uno spazio di stoccaggio, per guadagnare un secondo passaggio tra cucina e soggiorno (in aggiunta a quello parallelo) che è sicuramente più diretto ma ci espone anche al rischio di trovare un pilastro non previsto che per la legge di Murphy sarà sicuramente in mezzo al... passaggio :) ... avete indicazioni su come individuare con certezza i pilastri? Io per ora ho "indovinato" la posizione sovrapponendo le piante dei vari piani e verificando le sezioni di muro che rimangono costanti fino al piano seminterrato...

    Grazie ancora!








  • Hermann
    17 giorni fa
    Ultima modifica: 17 giorni fa

    Andrea, faccia subito una prova empirica: bussi sul muro del ripostiglio dei vicini, in più punti, partendo da un lato e proseguendo per tutta la superficie fino al lato opposto, se il rumore che produce è sordo, ovattato, è un muro portante in calcestruzzo armato, se è un tramezzo di mattoni forati risuonerà in modo vivace. Se è misto, sordo ai lati e vivace in centro, ci sono due pilastri laterali e un tramezzo di tamponatura con mattoni forati, mattoni che si possono eliminare con poca spesa senza pregiudicare minimamente i pilastri portanti.

    La sicurezza comunque gliela potrà dare solo il progettista che redigerà la CILA.

  • Hermann
    17 giorni fa
    Ultima modifica: 17 giorni fa

    Per quanto riguarda il retro dei mobili della cucina, quell'angolo è formato solo da tre basi, senza pensili sopra, esatto? Si può far realizzare un pannello di rivestimento dallo stesso rivenditore presso cui avete acquistato la cucina, nella stessa finitura di quella esistente, semplice, oppure attrezzarlo con mensoline, per tenerci cose a portata di mano del bimbo, il suo album da disegno e i colori, qualche pupazzo, scatole di giochi di costruzioni... Così impara anche a rimettere le sue cose a posto ^_^

    Andrea Giada ha ringraziato Hermann
  • Andrea Giada
    Autore originale
    17 giorni fa

    Grazie per i consigli empirici per individuare i pilastri e per quelli "montessoriani"!


    L'unico cruccio che mi rimane è dove posizionare l'eventuale seconda camera singola...

  • LAURA MORZENTI
    16 giorni fa

    Ciao, provo a proporti anche questa soluzione. Le linee gialle identificano le demolizioni e le rosse le costruzioni. Nella tua attuale zona giorno lasci la cucina con zona pranzo, lasciando un accesso alla zona notte. La nuova zona giorno diventa soggiorno, anch'essa comunicante con la zona notte lasciando la attuale porta.
    Certo non hai la cucina con l'esposizione ottimale, ma potresti avere altri vantaggi.
    Vantaggi: ottieni una zona notte compatta e unitaria che dispone di una lunga nicchia per armadio ripostiglio. Inoltre tuta la zona giorno comunica con entrambi i giardini.
    Terzo, lungo la linea tratteggiata puoi ricavare un domani la terza cameretta, riducendo la cucina che comunque rimarrebbe ampia e comunicante con il soggiorno (verificando già ora la fattibilità a livello scarichi). Certo è tutto da valutare bene metro alla mano.
    Poi puoi di conseguenza decidere cosa fare del ripostiglio, se eliminalo a vantaggio dell'ingresso, se ridurlo, se farlo aprire verso il corridoio o verso la cucina.... O se lasciarlo com'è. Stessa cosa dicasi per l'acquisto del pianerottolo.

    Andrea Giada ha ringraziato LAURA MORZENTI
  • Andrea Giada
    Autore originale
    16 giorni fa

    Grazie Laura, il tuo contributo mi sembra abbia vantaggi interessanti! Potresti specificare meglio cosa intendi per “verificare la fattibilità degli scarichi”? Ci sono criteri specifici di cui occorre tenere conto? da profano mi verrebbe da dire solo la pendenza del tubo...

  • LAURA MORZENTI
    16 giorni fa

    Per recente esperienza personale ho imparato che spostare lo scarico del lavandino/lavastoviglie dalla posizione originaria richiede una certa pendenza da dare alle tubature ( tot cm ogni Mt di percorso dei tubi). Non ci sono problemi se i tubi si spostano di poco o comunque anche di tanto se però il percorso dei tubi lungo le pareti per raggiungere il punto del nuovo scarico non incontra ostacoli, in quanto puoi dare tutta la pendenza necessaria, ma sorge se trovi lungo il percorso ad esempio una porta finestra che lo interrompe. Non sono un'esperta, ma nel mio caso ha reso impossibile spostare un angolo cottura in un open space. Avrei dovuto rialzare la soglia della portafinestra con un gradino per farci scorrere in pendenza il tubo che portava al lavandino riposizionato. Parlo però di un condominio, ad un piano alto, con una portafinestra che dava su un balconcino angusto, e con scarichi non realizzabili ex novo in altra posizione. Non so, nel tuo caso, essendo a piano terra forse è tutto meno complicato. Sicuramente vecchio setter sa dirti in merito. Gli addetti ai lavori sanno tutto. E comunque ti consiglio di rivolgerti ad un professionista per un buon progetto di partenza, anche solo su carta, per contenere i costi. Tieni presente che il costo di un architetto lo puoi portare in detrazione con le spese di ristrutturazione.

    Andrea Giada ha ringraziato LAURA MORZENTI
  • vecchiosetter
    16 giorni fa
    Ultima modifica: 16 giorni fa

    @LAURA MORZENTI ciò che dici è corretto.. un cm al metro. Solitamente per lavandino bidet lavatrice non si pone il problema nemmeno delle porte, sono tubi da 40 / 50 ci stanno in pendenza anche nel sottofondo.. più complesso per il wc, essendo il tubo più grande potrebbe non starci quindi come hai detto tu passi a parete.

    Se è un piano terra e sotto ha una cantina sua, se ha prezzo boemi di pendenza potrebbe farli anche esterni sul soffitto dell interrato

    Tornando al discorso professionista, di un geometra o architetto ha comunque bisogno per fare la cila non può spostare un muro in libera edilizia, e poi per l aggiornamento con la fusione in catasto delle due unità immobiliari.. quindi tanto che comunque lo paga si faccia fare un progetto E verifichi muri portanti pilastri ecc

    Andrea Giada ha ringraziato vecchiosetter
  • X Y
    16 giorni fa

    Secondo me è molto preferibile mantenere l'attuale zona notte, come suggerito da Hermann e Laura. Mantenere la cucina esattamente dove è ora, visto che nuova e fatta apposta secondo me è un bel vantaggio e quindi io propenderei per pranzo/cucina nell'attuale salotto e salotto a est: vero che la luce bella è in cucina, ma mi posso facilmente immaginare che nelle tarde ore pomeridiane la scena tipica si svolga nella grande cucina/ pranzo, con i figli a fare i compiti sulla tavola e i genitori a preparare la cena.. Inoltre, se in un futuro vorrete stringervi, mi sembra che l'attuale cucina si presti bene a fare da camera (ma anche al secondo bimbo potreste tranquillamente aspettare un bel po' di anni per dare a ciascuno una camera separata).Normalmente uno spostamento di cucina in stanza adiacente è fattibile, a patto di rifare il pavimento. Anche la soluzione con cucina a est e salotto a ovest ha i suoi vantaggi però... In conclusione, fatti aiutare da un bravo professionista: l'appartamento ha molto potenziale!

    Andrea Giada ha ringraziato X Y
  • Semplice utente non pro
    16 giorni fa
    Ultima modifica: 16 giorni fa

    Anch'io farei come dice vecchiosetter solo che manterrei l'ingresso originale della zona verde, che lascerei senza dubbio lì, visto che ha un'esposizione migliore durante il giorno (la cucina col parquet io e mia sorella ce l'abbiamo da 20 anni e non dà nessun problema) e sposterei l'ingresso dello sgabuzzino (che non eliminerei a favore di un inutile corridoio d'ingresso) nel disimpegno, mettendo magari porte e armadi con ante scorrevoli nella zona notte. Così



    Andrea Giada ha ringraziato Semplice utente non pro
  • Andrea Giada
    Autore originale
    15 giorni fa

    Grazie a tutti, ci avete dato un po' di idee nuove.


    Non credo esista LA SOLUZIONE PERFETTA sotto tutti i punti di vista, adesso quindi proveremo a capire quale potrebbe essere quella più adatta al nostro stile di vita e ai nostri bisogni attuali e futuri.


    Vi chiedo ancora un paio di informazioni:

    • split dei condizionatori: è possibile spostarli di qualche metro? Se sì, cosa prevede lo spostamento (svuotamento dell'impianto? Si possono fare delle "giunzioni" sui tubi del gas e sullo scarico condense?)
    • in linea di massima quanto ritenete possa costare la Cila + fusione catastale? E' giusto per capire quanto mettere a budget... L'appartamento è in Lombardia, mi interessa avere un'idea dell'ordine di grandezza, 500? 1000? 5000 Euro?

    Grazie!

  • vecchiosetter
    15 giorni fa
    Ultima modifica: 15 giorni fa

    La Soluzione Perfetta è in base alle tue esigenze, se la priorità è spendere poco potrebbe essere quella che ti ho indicato, se la priorità è avere il giardino grande per mangiare potrebbe essere il contrario, soggiorno cucina in basso e camere in alto.

    Condizionatori e impianti nessun problema a spostarli e giuntare i tubi... se lo fai fare ad un idraulico o comunque uno che lo sa fare.

    Costo cila e catasto... qualche migliaio di euro, conta indicativamente una via di mezzo tra le cifre che hai scritto.

    p.s. Il secondo appartamento lo hai già acquistato o comunque è già tuo?

    Andrea Giada ha ringraziato vecchiosetter
  • Andrea Giada
    Autore originale
    15 giorni fa

    Ok, grazie per le indicazioni.

    Non abbiamo ancora acquistato. Come mai questa domanda?

  • vecchiosetter
    15 giorni fa

    Immagino la vostra che avete sia prima casa, acquistata con le agevolazioni fiscali ed abbiate la residenza, sai che puoi acquistare pure l altra come prima casa vero?

    Andrea Giada ha ringraziato vecchiosetter
  • Andrea Giada
    Autore originale
    15 giorni fa

    no, come funziona?

  • Hermann
    15 giorni fa
    Ultima modifica: 15 giorni fa

    E' importante informare il notaio prima del rogito, affinché applichi le aliquote agevolate. L'accorpamento, "di fatto", deve avvenire entro tre anni dall'acquisto.

    Le agevolazioni per l'acquisto della prima casa sono estese anche all'acquisto di un immobile contiguo che sarà accorpato all'abitazione principale, purché l'immobile risultante dall'accorpamento dei due immobili conservi gli stessi requisiti catastali che danno diritto alle agevolazioni (quindi non deve diventare un immobile di lusso).

    Risoluzione N. 142 dell'Agenzia delle Entrate, https://def.finanze.it/DocTribFrontend/getPrassiDetail.do?id={33F7A695-B8F2-4428-8491-2FA88693CD3D}, da cui stralcio la parte più importante:
    "l'amministrazione finanziaria, recependo il consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui "le agevolazioni prima casa" possono riguardare anche alloggi risultanti dalla riunione di piu' unita' immobiliari che siano destinate dagli acquirenti, nel loro insieme, a costituire un'unica unita' abitativa" (ex multis, Cassazione Civile, sez. I, 22 gennaio 1998, n. 563; Cassazione Civile, sez. V, 14 maggio 2007, n. 10981), con risoluzione n. 25 del 25 febbraio 2005 e circolare n. 38 del 12 agosto 2005, ha riconosciuto la possibilita' di applicare le agevolazioni "prima casa" all'acquisto contemporaneo di due alloggi contigui destinati a costituire un'unica unita' abitativa, ed ha ammesso a godere dei benefici anche il proprietario di alloggio, gia' acquisito con le suddette agevolazioni, in relazione all'atto di acquisto di altro immobile adiacente da accorpare al primo.
    In entrambe le ipotesi, per l'accesso al regime di favore e' necessario che l'abitazione risultante dalla riunione conservi le caratteristiche non di lusso di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969". https://www.catasto.it/data/download/DM_2-8-1969.pdf

    Andrea Giada ha ringraziato Hermann
  • vecchiosetter
    15 giorni fa

    Ti ha risposto @Hermann, tu dillo al notaio che poi vuoi acquistare Come prima casa perché poi intendi accorparli e lui sa cosa fare.

    in realtà non sono tre anni di tempo, ovvero non esiste di legge un tempo.. però si consiglia di farlo entro tre anni perché dal terzo possono esserci verifiche da parte del fisco, e se non li hai accorpati prendi la sanzione.. quindi meglio farlo entro il terzo anno :-)

    Andrea Giada ha ringraziato vecchiosetter
  • Hermann
    15 giorni fa
    Ultima modifica: 15 giorni fa

    Attenzione, è meglio accatastare a fine lavori. E' vero che ai fini dell'eventuale accertamento da parte dell'Agenzia delle Entrate è sufficiente un accorpamento di fatto (cioè aprire il passaggio nella parete tra un appartamento e l'altro e dimostrare che la famiglia vive realmente in entrambi gli appartamenti), senza obbligo di accatastamento, ma attenzione al Comune. Quando ho accorpato i due appartamenti che ora costituiscono la nostra abitazione (uno acquistato da me e da mia moglie, e siamo in regime di separazione dei beni, l'altro ereditato successivamente solo da me alla morte di mia mamma), sia il notaio che l'architetto che progettò la fusione mi consigliarono di procedere all'accatastamento della nuova unità immobiliare subito, a fine lavori, proprio per evitare problemi con l'esazione delle imposte e tariffe comunali. Ai fini IMU, infatti, l'imposta viene calcolata sulle rendite catastali dei singoli subalterni (come risulta dal Catasto), e l'esenzione IMU prima casa vale solo per un immobile nel Comune in cui la famiglia, la coppia o il single ha fissato la residenza, l'abitazione principale. Il secondo immobile, se risulta ancora accatastato separatamente, e quindi ha mantenuto il suo subalterno e la sua rendita individuale, non beneficia dell'esenzione IMU prima casa, e sconta per intero l'imposta come casa a disposizione.

    Quindi, non appena rogitate avviate subito la pratica edilizia (che sospende il pagamento IMU del secondo immobile fino a fine lavori), e a fine lavori accatastate immediatamente il nuovo immobile risultante. Ogni mese che lascerete intercorrere tra la fine lavori e l'accatastamento vi costerà caro, pagherete l'IMU come seconda casa e la TARI come seconda casa.

    Dovrete fare anche le variazioni contrattuali con le aziende fornitrici dei servizi energetici, avrete un unico contatore e meno spese (anche nei contratti per le utenze energetiche vanno indicati gli estremi catastali degli immobili).

    Andrea Giada ha ringraziato Hermann
Italia
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