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simone_crespi23

Rustico e bonus 110%

Simone Crespi
3 anni fa

Buongiorno a tutti.

Sto valutando l'acquisto di un rustico, attualmente accastato come magazzino in tessuto storico. La struttura risale alle metà del 800. Pareti e colonne sane, tutto il resto da rifare.

Per accedere al bonus dovrei fare prima il cambio d'uso ? Se si è possibile farlo solo con un progetto e poi iniziare i lavori con cessione del credito ?


grazie

Simone

Commenti (31)

  • PRO
    6.14 STUDIO
    3 anni fa
    Ultima modifica: 3 anni fa

    Salve Simone,

    L'argomento che pone è complesso cercherò di trattarlo brevemente rimandando eventuali approfondimenti a consulenze vere e proprie.

    Innanzitutto si, per poter pensare di accedere al bonus dovrebbe necessariamente fare prima il cambio di destinazione d'uso, qualora possibile, presentando il relativo titolo edilizio necessario e l'aggiornamento catastale. Asserisco questo perchè il superbonus 110% riguarda solo unità abitative quindi con una presentazione contestuale o tardiva del cambio d'uso di fatto sarebbe in un limbo. Il cambio d'uso ovviamente non ha alcun tipo di detrazione e tutti gli oneri e contributi sarebbero interamente a suo carico. Inutile dire che l'operazione andrebbe fatta con opere per avere un vero immobile residenziale su cui poi chiedere le detrazioni.

    Successivamente potrebbe valutare a quali e quanti bonus potrebbe accedere.

  • vecchiosetter
    3 anni fa

    Quotando ciò che ha scritto @6.14 STUDIO mi permetto di darti qualche dettaglio in più perché ti sia chiaro tutto.

    Premesso che come già detto il bonus110 è solo per immobili residenziali occorre prima un cambio d uso ( urbanistico e catastale )

    Cambiare uso significa Molto probabilmente fare lavori perché L immobile sia a norma per la destinazione residenziale ( antibagno, metrature minime dei locali, rai), nel caso rispettasse già tutti i parametri il cambio d uso avverrebbe anche senza opere.

    In entrambi i casi un cambio che comporti un passaggio di categoria urbanistica (magazzino a residenziale) e comunque in centro storico, è soggetto a richiesta di Permesso di Costruire in Comune, al pagamento degli oneri di urbanizzazione (per differenza), all eventuale esecuzione delle modifiche, ed infine alla modifica catastale... tutti costi a tuo carico che non rientrano nel bonus.

    Alla fine di tutto questo hai un immobile redidenziale... sul quale potrai, se effettui lavori di efficientamento energetico, farli col bonus110.

    Spero di esser stato esaustivo, per qualsiasi dubbio chiedi.

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    Attenzione ai pagamenti: innanzitutto, bisogna decidere se conservare per se stessi la detrazione fiscale oppure se cederla all'impresa o alla banca. Se si cede il bonus fiscale all'impresa sotto forma di sconto in fattura, non si paga ovviamente nulla, ma se si cede alla banca, sarà la banca a pagare le imprese? Allego la Circolare dell'Agenzia delle Entrate, vedere a pagina 41 "In particolare, anche ai fini del Superbonus, il pagamento delle spese per l’esecuzione degli interventi, salvo l’importo del corrispettivo oggetto di sconto in fattura o cessione del credito, deve essere effettuato mediante bonifico bancario o postale dal quale risulti la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione ed il numero di partita IVA, ovvero, il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato." https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/2624559/Circolare+n.+24+del+8+agosto+2020.pdf/53b2ee8b-88bc-09c0-c95f-0bb6dbd16c77 Il bonifico parlante per godere del superbonus 110% va quindi fatto solo quando si decide di godere del beneficio nella forma della detrazione fiscale in sede della propria dichiarazione dei redditi, se si è sicuri che anche negli anni futuri si avrà capienza fiscale sufficiente. I pagamenti validi per rientrare nel superbonus 110% sono quelli sostenuti a partire dal 1° luglio 2020 (quindi pagati da tale data in poi, anche se i lavori sono iniziati precedentemente), e la corretta causale da indicare sul bonifico parlante è il riferimento all' articolo 119 del dl 34/2020.
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  • Simone Crespi
    Autore originale
    3 anni fa

    Grazie per la sintetica risposta. Dal comune sembra non esserci problemi poichè si tratta di una zona di campagna dove stanno cercando di contenere lo spopolamente. Se le opere le dovessi fare prima della richiesta del cambio d'uso dovrei anticipare i costi e poi procedere alla richiesta del bonus ?

  • PRO
    6.14 STUDIO
    3 anni fa
    Ultima modifica: 3 anni fa

    Dovrebbe comunque fare attenzione al tessuto e vagliara se effettivamente il cambio d'uso è fattibile cosa non scontata.

    Le opere per il cambio d'uso comunque non sono detraibili in alcun modo, lei dovrebbe farle (ma non anticipando costi che poi le verrebbero rigirati, ma a sue spese senza alcuna possibilità di detrarre nulla) per poi, forse, accedere alle detrazioni del superbonus per l'efficientamento (successivo) dell'immobile a cui ha mutato la destinazione d'uso in residenziale.

  • vecchiosetter
    3 anni fa
    Ultima modifica: 3 anni fa

    Dando per scontato che sia ben chiaro che ogni opera di modifica per renderlo residenziale non rientri nell bonu110, immagino @Simone Crespi quando chiede di farle prima si riferisca alle sole opere di efficientemento energetico.

    Dalle ultime direttive dell AdE, il Periodo temporale per definire se rientra o no non è di Quando si è fatta L opera ma quando pagata, ovvero possono godere del 110 tutte le opere iniziate a partire da gennaio 2019 (mi pare).. per capirci se tu hai iniziato a fare un impianto radiante o un cappotto 8 mesi fa, costo 10.000 euro, ne hai già dati 2.000 di anticipo, ora puoi far la pratica ecobonus per gli 8000 che devi ancora pagare.

    Chiarito questo, che a te poco interessa, è comunque fondamentale per il concetto che non sia importante quando hai eseguito i lavori ma quando li hai pagati, anche se eseguiti prima

    Nel tuo caso specifico però c è un fattore in più, potrebbe essere: prima eseguo, poi lo rendo residenziale, poi pago

    A me verrebbe da risponderti NO... ma è una mia personale interpretazione della norma, sinceramente non ricordo con esattezza se sia specificato qualche riferimento che L immobile fosse già residenziale al momento dell esecuzione dei lavori o meno, questo è importante verificare, magari qualcuno qui che Conosce la norma meglio di me potrà confermare o smentirmi.

  • PRO
    Casadivale
    3 anni fa

    L'immobile deve aver un'Attestato di Regolarità Edilizia per poter accedere all'Ecobonus. Il tuo rustico non la ha di sicuro.

    https://www.guidaxcasa.it/detrazioni-fiscali-per-completamento-di-casa-al-rustico/

  • Virginie P.
    3 anni fa
    Ultima modifica: 3 anni fa

    Chiedo agli architetti: i lavori necessari preliminarmente per avere i requisiti al cambio di destinazione d'uso immagino richiedano il Permesso di Costruire. Questi lavori possono comunque godere almeno della detrazione fiscale ordinaria del 50% relativa alle ristrutturazioni, o nemmeno quella visto che la categoria castale non è ancora A ma rientra, temporaneamente, nella categoria D?

    Ve lo chiedo perché ho letto questo

    https://www.idealista.it/news/finanza/fisco/2020/02/03/138274-immobile-cambio-di-destinazione-duso-si-ha-diritto-alle-detrazioni

    Cito testualmente:

    "L'Agenzia delle Entrate ha chiarito che nel caso di cambio di destinazione d'uso di un immobile accatastato come non abitativo in uno abitativo in seguito a lavori di ristrutturazione si può usufruire della corrispondente detrazione del 50%."

  • Virginie P.
    3 anni fa

    Ho trovato anche questo riferimento:

    "Parere favorevole è stato espresso in prima battuta con la risoluzione n. 14/E datata 8 maggio 2005, nella quale viene chiarito che per accedere al bonus ristrutturazioni è necessario che il provvedimento amministrativo di autorizzazione dei lavori indichi la finalità degli interventi, ovvero il cambio di destinazione d’uso del fabbricato.

    La conferma di quanto sopra è contenuta nella circolare n. 7/E del 2018. Chi intende trasformare un box o una cantina in abitazione dovrà quindi aver cura di conservare i documenti che attestino la volontà di cambiare la destinazione d’uso del fabbricato."

    Fonte: https://www.money.it/ecobonus-bonus-ristrutturazioni-detrazioni-lavori-cambio-destinazione-d-uso

  • Virginie P.
    3 anni fa

    Se voi confermate che almeno il 50% di detrazione fiscale per ristrutturazioni è possibile, Simone potrebbe usufruire di questa per i lavori minimi necessari per ottenere il cambio di destinazione d'uso, e poi eseguire dopo i lavori più consistenti che danno diritto al Bonus del 110%. Potrebbe essere un compromesso accettabile. Cosa ne pensate?

  • Simone Crespi
    Autore originale
    3 anni fa

    Anche io in rete ho trovo le stesse informazioni di Virginie. La vedo difficile chiudere il cantiere per la ristutturazione e poi riaprilo per altri lavori da Bonus 110%. Ho chiesto ulteriori informazioni al tecnico che dovrebbe seguire le pratiche. Vi farò sapere anche il suo punto di vista

  • PRO
    6.14 STUDIO
    3 anni fa
    Ultima modifica: 3 anni fa

    Dunque, questi temi mi appassionano e rappresentano una quotaparte importantissima della mia professione cercherò quindi di fare una trattazione un pò più approfondita a beneficio di chi è interessato all'argomento.

    Dunque innanzitutto è bene scindere di quali bonus si parla. @Simone Crespi chiedeva specifiche informazioni sul 110% che ad oggi ha requisiti di accesso piuttosto stringenti tra cui la sussistenza di un'unità residenziale a tutti gli effetti. Ad oggi la via più conservativa, per affrontare una questione del genere è facendo riferimento a quanto ho scritto precedentemente e cioè scindendo le pratiche creando un preciso prima e dopo. Pertanto:

    1) effettuo cambio di destinazione d'uso con opere presentando titolo edilizio, variazione catastale e SCA ottenendo una unità residenziale;

    2) valuto se rientro nel 110% ed eventualmente per quali opere.

    Dico valuto perchè in realtà che possano saltare fuori requisiti temporali per l'accesso al bonus e che i cambi di destinazione d'uso in corso vengano esclusi non è una ipotesi così campata in aria. Questo avrebbe anche una sua ratio dal momento che un cambio di destinazione d'uso prevede una serie di opere atte a far rispondere i locali anche a parametri "da residenziale" che potrebbero rendere di fatto inutile l'eventuale intervento di adeguamento agevolabile perchè il livello di prestazione, del cambio di destinazione è di fatto quello della nuova costruzione.

    In merito a questo aspetto mi preme far notare che l'ENEA nelle faq Bonus casa al punto 6.B scrive:

    Nel caso di cambio di destinazione d’uso di un garage o soffitta (non riscaldati) in nuovo appartamento (riscaldato), è necessario fare l’invio telematico ad ENEA per gli interventi di ristrutturazione edilizia?

    A nostro avviso, nel caso in cui c’è cambio di destinazione d’uso, l’intervento si configura come nuova costruzione e devono essere osservati i conseguenti requisiti previsti dalle leggi vigenti in materia di efficienza energetica. Non si ravvisano, pertanto, interventi di risparmio energetico di cui bisogna trasmettere i dati ad ENEA. Circa l’ammissibilità alle detrazioni fiscali di un tale intervento, si rimanda agli opuscoli informativi dell’Agenzia delle Entrate.

    Da quanto riportato si evince come l'ENEA faccia ricadere il cambio di destinazione d'uso a residenziale in nuova costruzione escludendola di fatto dall'accesso agli incentivi e vincolando il livello di prestazione da garantire a quello della nuova costruzione.

    Il bonus ristrutturazioni consistente nella detrazione dall'irpef del 50% della spesa sostenuta è invece possibile con il cambio di destinazione d'uso a residenziale. Va tuttavia appurato che si parli di pertinenze in immobili residenziali altrimenti anche il bonus ristrutturazioni viene meno, per questo rimando sempre a studi della casistica specifica per riscontri di merito.

  • Virginie P.
    3 anni fa

    Grazie per la dettagliata spiegazione, @6.14 STUDIO, ora è più chiaro.

  • PRO
    6.14 STUDIO
    3 anni fa

    E' un piacere.

  • vecchiosetter
    3 anni fa
    Ultima modifica: 3 anni fa

    Riflettendo sul mio intervento precedente, mi viene un pensiero e lo chiedo a @Virginie P., ad un avvocato. Dati questi capisaldi:

    A. rientrano nell ecobonus solo gli immobili residenziali.

    B. l ecobonus è applicabile da luglio 2020

    C. L ade ha specificato che fa fede la data di fatturazione e pagamento, non dell esecuzione dei lavori, quindi rientrano anche i lavori effettuati nel 2019 e non ancora pagati e fatturati, quindi è possibile fare uno studio oggi considerando i lavori già eseguiti (a partire dal 2019) e ricomprenderli nel bonus per i pagamenti ancora da effettuarsi.

    Lui vuole fare i lavori di trasformazione in residenziale e contestualmente quelli dell ecobonus e poi chiederlo, potrebbe anche fatturarli dopo aver ottenuto il cambio d uso.

    Qui si tratta da definire il Punto A “immobili residenziali” va riferito a che data? A quando sono stati eseguiti i lavori o alla data di pagamento e fatturazione?

    Non mi pare esistano specifiche in merito, a me viene da dire ”NO” che non sia applicabile in questo caso specifico per lavori eseguiti quando ancora era un capannone, però considerando la ratio dell ade per la quale si considera per L applicabilità la data di pagamento e non di mera esecuzione Potrebbe anche trovare sostenibilità la tesi per la quale L immobile è residenziale all atto del pagamento e la richiesta del bonus?

  • PRO
    6.14 STUDIO
    3 anni fa
    Ultima modifica: 3 anni fa

    @vecchiosetter rispondo da professionista, poi @Virginie P. se vorrà ci darà il suo, graditissimo, punto di vista da avvocato.

    Nell'esempio portato da professionista vedo un grosso problema, la redazione/asseverazione dell'ape ante e post intervento con l'incremento di due classi energetiche a seguito dell'efficientamento. Da professionista sarei impossibilitato a redigere l'APE di un immobile che nel suo stato ante operam è un magazzino non riscaldato. Decadendo la possibilità di redigere ed asseverare la prestazione energetica tramite APE viene meno la possibilità di rispondere ad un requisito fondamentale per l'accesso al bonus.

    Attenzione perchè il problema non è solamente fiscale, ma è anche tecnio/urbanistico ed edilizio ed è dall'incontro di questi ambiti che sorgono i problemi.

  • Virginie P.
    3 anni fa
    Ultima modifica: 3 anni fa

    @vecchiosetter, ho capito il tuo ragionamento, basato sulla data del pagamento piuttosto che sulla data dell'esecuzione dei lavori. Essendoci di mezzo bonus, detrazioni fiscali e quindi l'Agenzia delle Entrate, è più materia da avvocato tributarista, ma provo a rispondere adeguatamente a livello legale. Se non sbaglio, il ragionamento fatto dall'Architetto è che il bonus 110% vale solo sugli interventi che aumentano di due classi energetiche l'efficienza degli edifici a destinazione d'uso abitativo, prima o seconda casa che siano. Questo richiede il rilascio di una certificazione energetica prima e dopo i lavori, asseverata da un professionista. Mentre il cambiamento di destinazione d'uso si prefigura come una nuova costruzione, in quanto richiede un permesso per costruire, e la nuova costruzione di per sé sottintende già che sia conforme alle leggi vigenti in fatto di efficienza energetica. In pratica non si riscontra il miglioramento del risparmio energetico di qualcosa che prima non c'era e viene fatto ex novo. E' la pratica edilizia in sé, quindi, e non la data del pagamento dei lavori, che configura il tipo di lavoro. E la pratica edilizia nella fattispecie è quella di cambio di destinazione d'uso, e non di ristrutturazione.

  • vecchiosetter
    3 anni fa
    Ultima modifica: 3 anni fa

    @6.14 STUDIO il tuo ragionamento è lo stesso che mi porta a dire non è fattibile, però non riesco ad escludere completamente la tesi dei lavori già eseguiti che possano rientrare, che potrebbe aver le sue ragioni per esser supportata.

    Ti porto ad esempio casa mia: acquistata inizio 2019, completamente ristrutturata all interno compresi impianti e riscaldamento radiante, ora voglio usufruire del 110 per fare cappotto, infissi e ricomprendere anche il radiante fatto 8 mesi fa.

    Ovvio tu dirai, ma è ed era già un A7! Ok, ma il caso seppur differente, sempre si ricomprende un opera già eseguita

  • Virginie P.
    3 anni fa

    @vecchiosetter, il problema è che per trasformare un fienile o magazzino agricolo in abitazione, l'architetto, verificati i requisiti, presenta in Comune il progetto per ottenere un PdC e la relazione energetica. Tale PdC prevede quindi che la nuova unità abitativa abbia già i requisiti energetici previsti dalla legislazione vigente per le nuove abitazioni. Quindi di fatto ciò esclude che ci sia un passaggio da una classe energetica bassa a una più alta con il relativo risparmio energetico, cosa che avviene per una abitazione già esistente in classe G, ad esempio, che grazie al cappotto e nuovi serramenti passa a una classe E.


  • vecchiosetter
    3 anni fa
    Ultima modifica: 3 anni fa

    Ok d accordo!

    Ma il mio ragionamento mi porta a pensare:

    Come io ho la possibilità di far fare oggi uno studio Di efficientemento energetico di casa mia, per salire di due classi, considerando e includendo anche i lavori eseguiti nel 2019, escludiamo per certo che si possa fare uno studio sul suo immobile (dopo esser divenuto residenziale) ricomprendendo i lavori di efficientamento fatti 6 mesi prima per farlo divenire residenziale?

  • Virginie P.
    3 anni fa
    Ultima modifica: 3 anni fa

    Guarda, dal puro punto di vista logico e del buon senso, ti do pienamente ragione. Proprio per evitare il consumo del suolo e il degrado del patrimonio edilizio esistente, e incoraggiare il recupero dell'esistente anche con il cambio di destinazione d'uso da non residenziale a residenziale, l'Ecobonus 110% e il Sismabonus 110% dovrebbero valere per tutti gli edifici. Anche un bambino di 5 anni converrebbe della bontà di una norma in tal senso. Purtroppo la legge varata dal MISE, i cui esperti hanno un q.i. inferiore a quello di un bambino di 5 anni, ha dei limiti e questi limiti impediscono di godere delle detrazioni Fiscali sull'IRPEF nel caso specifico.

    L'Agenzia delle Entrate sgamerebbe subito il cittadino che cerca di portare in detrazione spese per l'efficientamento energetico per la sua abitazione ma che per la stessa unità immobiliare ha presentato in Comune un PdC per cambio di destinazione d'uso, che è assimilata ad una nuova costruzione, e che pertanto deve già avere i requisiti di efficienza energetica stabiliti dalle leggi vigenti al momento di presentazione del PdC.

  • Virginie P.
    3 anni fa

    Tornando invece al mio quesito precedente, ovvero se in caso di cambio di destinazione d'uso si potrebbe almeno godere di altri Bonus fiscali sulla semplice ristrutturazione, ho trovato questo: https://def.finanze.it/DocTribFrontend/getContent.do?id=%7B6D876A24-45D1-41BD-B111-84150548CB7D%7D

    Risposta a Contenzioso con l' Agenzia delle Entrate, risoluzione n. 14/E dell' 8 febbraio 2005:

    "RISOLUZIONE N. 14/E

    Oggetto: Art. 1, comma 1, della legge n. 449/97 - detrazione di imposta del 36 per cento per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio di cui all’art. 31 della legge n. 457/78. Diritto al beneficio fiscale nell’ipotesi di cambio di destinazione d’uso del fabbricato, già strumentale agricolo, in abitativo"

    Leggete voi stessi tutto il testo, ma è importante rilevare che la risposta si conclude positivamente:

    "la scrivente ritiene che, in relazione alla fattispecie in esame, sia possibile fruire del diritto alla detrazione di imposta del 36 per cento, a condizione che nel provvedimento amministrativo che assente i lavori risulti chiaramente che gli stessi comportano il cambio di destinazione d’uso del fabbricato, già strumentale agricolo, in abitativo."


    Per cui è stato possibile godere della detrazione fiscale del 36%

  • vecchiosetter
    3 anni fa

    Qual è la ratio della legge, nello specifico di ricomprendere gli interventi di efficientamento gia eseguiti a partire da gennaio 2019?

    Lo stesso concetto possiamo applicarlo a questo immobile, perché non possiamo ricomprendere un efficientemento energetico già effettuato su un edificio preesistente, peraltro nei tempi previsti dalla legge stessa, seppur obbligato per renderlo residenziale

  • Virginie P.
    3 anni fa
    Ultima modifica: 3 anni fa

    @vecchiosetter, la ratio è la stessa, e molto probabilmente nel caso pratico un appello alla Direzione Centrale Normativa e Contenzioso dell' Agenzia delle Entrate riguardo alla contestazione e relativo accertamento fiscale nei termini previsti da parte della Agenzia stessa (con riferimento alla detrazione del 110% delle spese di adeguamento di un fabbricato rurale ai requisiti previsti per l'abitazione) potrebbe anche avere esito positivo. A rischio e pericolo del contribuente, che può tentare, pagando tutte le spese, compresi gli oneri di urbanizzazione e le parcelle con il bonifico specifico e conservando tutta la documentazione che attesta la variazione ad uso abitativo. Il progettista dovrà anche inviare la documentazione all'ENEA. Ma sempre restando nel dubbio che poi l'appello non venga accolto. In questo caso, il peggio che potrebbe accadere è che dovrà versare l'ammontare dell'Irpef non pagata a suo tempo a causa delle detrazioni, più gli interessi ed eventuali sanzioni. Una cosa è sicura, che questa incertezza gli impedirà di cedere a terzi il Bonus fiscale e dovrà farsi carico interamente delle spese.

    Il prossimo anno l' Agenzia delle entrate pubblicherà una circolare specifica sulle detrazioni fiscali, come fa ogni anno a corredo e implemento delle istruzioni delle dichiarazioni dei redditi, ed è possibile che venga fuori anche questa eventualità.

    Di solito l'intestazione è la seguente:

    "OGGETTO Guida alla dichiarazione dei redditi delle persone fisiche relativa all’anno d’imposta .... spese che danno diritto a deduzioni dal reddito,a detrazioni d’imposta,crediti d’imposta e altri elementi rilevanti per la compilazione della dichiarazione e per l’apposizione del visto di conformità"

  • Virginie P.
    3 anni fa
    Ultima modifica: 3 anni fa

    Spulciando, ho trovato questa ennesima risposta della Direzione Centrale dell'Agenzia delle Entrate, https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/2471145/Risposta+n.+137_2020.pdf/0a454f44-84ff-33d5-6bda-108d6aa8ffc8

    Interpello n. 137 del 22 maggio 2020

    "OGGETTO: Detrazione per interventi finalizzati congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica, l'articolo 14, comma 2-quater.1, del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63 - Cessione del credito"

    "Con l'istanza di interpello specificata in oggetto, e' stato esposto il seguente QUESITO.

    L'Istante rappresenta di essere proprietario, insieme alla moglie, di un magazzino accatastato in categoria D/7, di un'unità immobiliare accatastata in categoria C/2 e di 5 posti auto, accatastati in categoria C/6. L'istante ha intenzione di effettuare sull'edifico interventi di recupero del patrimonio edilizio, che comporteranno l'adozione di misure antisismiche e di efficientamento energetico con contestuale cambio di destinazione d'uso delle unitàimmobiliari in abitativo".

    Leggete tutto il testo, se volete, ma la risposta è positiva.

    "con la citata circolare n. 13/E del 2019 è stato confermato che qualora l'intervento di recupero del patrimonio edilizio avvenga senza demolizione dell'edificio esistente e con ampliamento dello stesso, la detrazione compete solo per le spese riferibili alla parte esistente in quanto l'ampliamento configura, comunque, una "nuova costruzione", salvo che non dipenda all'adeguamento della normativa antisismica. Con riferimento al cambio di destinazione d'uso, per usufruire dell'agevolazione, è necessario che dal titolo abilitativo che autorizza i lavori si evinca chiaramente che l'immobile oggetto degli interventi diverrà abitativo e che l'opera consiste in un intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente e non in un intervento di nuova costruzione (cfr. circolare n. 13/E del 2019, pag. 257)."

    e

    "Per quanto riguarda gli interventi finalizzati congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica, l'articolo 14, comma 2-quater.1, deldecreto-legge 4 giugno 2013, n. 63 dispone che: "Per le spese relative agli interventi su parti comuni di edifici condominiali ricadenti nelle zone sismiche 1, 2 e 3 finalizzati congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica spetta, in alternativa alle detrazioni previste rispettivamente dal comma 2-quater delpresente articolo e dal comma 1-quinquies dell'articolo 16, una detrazione nella misura dell'80 per cento, ove gli interventi determinino il passaggio ad una classe di rischio inferiore, o nella misura dell'85 per cento ove gli interventi determinino il passaggio a due classi di rischio inferiori. La predetta detrazione è ripartita in dieci quote annuali di pari importo e si applica su un ammontare delle spese non superiore a euro 136.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio".

    "Infine, si precisa che il presente parere attiene esclusivamente a profili di carattere interpretativo e viene reso sulla base dei fatti, dei dati e degli elementi prima esaminati, assunti acriticamente così come esposti nell'istanza di interpello, nel presupposto della loro veridicità e concreta realizzazione. Resta impregiudicato ogni potere di controllo dell'amministrazione finanziaria volto a verificare la congruità e la correttezza dei valori oggetto delle operazioni rappresentate".

  • vecchiosetter
    3 anni fa
    Ultima modifica: 3 anni fa

    Questo è uno dei pochi post interessanti che leggo ultimamente su houzz :-) di solito si parla del colore dei cuscini...

  • Virginie P.
    3 anni fa
    Ultima modifica: 3 anni fa

    Per concludere, @Simone Crespi, in base ai precedenti che ho trovato, io al tuo posto interpellerei preventivamente l'Agenzia delle Entrate, spiegando la tua situazione e chiedendo di poter accedere al Bonus 110%.

    Ecco le istruzioni.

    https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/web/guest/schede/istanze/scheda-interpello/tipologie-di-interpello_/interpello-ordinario_


    https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/web/guest/schede/istanze/scheda-interpello/come-e-dove-presentare-istanza-interpello_


    La risposta deve essere notificata o comunicata al contribuente, anche telematicamente, entro 90 giorni dalla presentazione dell’istanza all’ufficio competente o entro 60 giorni dalla consegna all’ufficio competente della documentazione integrativa.

    Se l'Agenzia non si pronuncia, si forma il silenzio assenso sulla soluzione interpretativa indicata dal contribuente.

    In bocca al lupo.

  • Simone Crespi
    Autore originale
    3 anni fa

    Grazie a tutti per i preziosi contributi, davvero. L'ultimo post di Virginie mi fa ben sperare. Nel mio caso si tratterebbe appunto di un recupero con cambio di destinazione d'uso. Sicuramente non di una demolizione visto che le colonne sono sane e sovradimensionate. Ho dato mandato per un analisi preliminare ad un ingegnere edile / architetto in modo che faccia le verifiche del caso. Sicuramente vi terrò aggiornati.

  • Simone Crespi
    Autore originale
    3 anni fa

    L'interpello alla agenzia delle entrate la lascerei fare al professionista che sto coinvolgenso. Si entra troppo nel tecnico e non è li mio mestiere

  • Virginie P.
    3 anni fa

    Bravissimo, è sempre meglio prevenire che curare. Come hai potuto leggere, la Direzione dell'Agenzia delle Entrate ha sempre dato risposte ragionevoli, sensate, quindi speriamo per il meglio. Che i tuoi sogni si realizzino con successo, adoro chi si innamora delle vecchie pietre e vuol dare loro nuova vita.

  • PRO
    6.14 STUDIO
    3 anni fa
    Ultima modifica: 3 anni fa

    L'interpello all'ADE è un ottimo consiglio stante tuttavia tutto quello che in questa interessante discussione viene riportato.

    Che l'intervento di cambio di destinazione d'uso possa giovare del bonus ristrutturazioni al 50% è possibile come spiegavo precedentemente a patto che si risponda a determinati requisiti.

    Venendo alla ratio della legge e alle osservazioni di @vecchiosetter sul perchè un adeguamento su un immobile residenziale è incentivabile al 110 (anche se è stato oggetto di ristrutturazione nel 2019) e uno su un edificio a destinazione altra non lo è mi preme sottolineare che non è esattamente così.

    Studiando il panorama normativo, come ho già osservato, ci si accorge che in realtà, a fronte di un effettivo cambio di destinazione d'uso, il 110% è probabilmente sfruttabile a patto che si trovi qualcosa da efficientare a seguito del cambio di destinazione d'uso (che ripeto dovrebbe avere caratteristiche da nuova costruzione).

    Ora ci si chiede, giustamente, perchè però il bonus ristrutturazioni va bene per incentivare un cambio di destinazione d'uso mentre il 110% no?

    Per farla breve perchè la ratio delle due leggi è differente. Il bonus ristrutturazioni copre una casistica di intervento molto più ampia in cui ricadono anche gli interventi che usualmente vengono effettuati nell'ambito di un cambio di destinazione d'uso.

    Nel caso del superbonus 110% invece ci si limita su interventi molto più circoscritti concentrandosi su un requisito inderogabile che è quello dell'efficientamento energetico. Se cade un qualunque requisito per stabilire se vi sia o meno efficientamento energetico (banalmente come dicevo non posso fare APE ante operam perchè ho un magazzino e non un residenziale) di fatto sono privo di un pilastro inderogabile per l'accesso all'incentivo. E' la stessa ragione per la quale gli interventi sui ruderi, sugli edifici collabenti, sugli edifici in rovina, o sui residenziali privi di impianti termici ad oggi si tende a ragionarli come esclusi dal superbonus 110%.

    La situazione è comunque in evoluzione quindi che possano esserci variazioni a seguito di circolari o sentenze non è da escludere. Quanto riportato è la logica attuale attorno ai temi degli incentivi.

  • PRO
    Architetto Michele Abbate
    3 anni fa

    Per me assolutamente no @Simone Crespi, rispondendo alla sua domanda iniziale. Se andiamo a leggere cosa c'è scritto nei richiami di legge più volte citati in tutti i documenti ufficiali prodotti fino ad oggi per il superbonus (come ad esempio il comma 344 dell'art. 1 della L. 296/06) ci rendiamo subito conto che, eccetto il sismabonus, ci si riferice ad unità immobiliari dotate di una qualche forma di impianto termico, già esistente quando è stato emanato il D. rilancio ed aggiungo io presumibilmente già adibite prima a civile abitazione. Sinceramente non credo che costruirsi ad hoc i requisiti richiesti oggi possa darle accesso al superbonus. Tanto più che se fa il cambio di destinazione d'uso deve (dovrebbe) già rispettare i requisiti termici richiesti oggi per le abitazioni esattamente come se si trattasse di un abitazione da costruire ex novo e per questi lavori, nel suo caso, tutti i lavori di efficientamento energetico non godrebbero di alcun bonus.

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