andrea_colombo42

come ristrutturare

Andrea Colombo
9 gennaio 2020

Buongiorno,


a chi rivolgermi per sapere, in una determinata zona, quale tipo di appartamento va per la maggiore nel caso volessi ristrutturare e affittare? Per esempio bilocale o quadrilocale, target, cosi' da orientarmi poi in termini di ristrutturazione con lavori, materiali, etc.

Mi viene in mente agenzie immobiliari, ma sembrano sempre molto restie e vaghe nel fornire info.


grazie.

Commenti (43)

  • PRO
    Andrea Pacciani Architetto

    se scegli un'agenzia a cui darai l'incarico professionale per l'affitto avrà tutto l'interesse a darti informazioni di mercato e consigli sul merito; se vuoi trovare notizie a costo zero, online è il posto giusto con tutto il beneficio d'inventario delle informazioni suggerite...

  • PRO
    Architetto Monica Manzoni

    Anche io non credo che una agenzia immobiliare sia restia a fornire questo genere di informazioni, secondo me è necessario affidarsi sempre a professionisti che possono valutare l'investimento da fare e proporre delle opportunità. Non so quali zone le interessino nello specifico: personalmente valuto le fattibilità delle operazioni immobiliari di piccolo medio e grande investimento. Per vedere la convenienza o meno di una scelta si deve fare un piano economico preciso, anche nel caso di affitto acquisto di un piccolo appartamento ai fini della messa a reddito.

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  • vecchiosetter

    Ho notato nel tuo post hai scritto “...ristrutturare e affittare..”, non vedendo la parola acquistare immagino ti riferisca ad un immobile che già hai?

    Se è così inizierei a capire cosa ci si può sortirne. tieni presente che in linea di massima 2 appartamento piccoli sono più redditizi di uno grande, ma se fosse una zona di forte interesse universitario o di lavoratori in trasferta potrebbe anche valutarsi di farne uno grande ed affittarlo a singole stanze... se vuoi esser più specifico Sull immobile e la sua ubicazione magari anche qui nel forum potresti avere qualche idea / consiglio

  • PRO
    Roberta Tognoni

    Anche in caso di affitto a singole stanze, meglio non riunire troppe persone sotto lo stesso tetto se si vogliono evitare problemi di gestione.

    Personalmente opterei per un appartamento grande solo in caso di affitto ad una famiglia.


  • vecchiosetter

    Roberta, fino a 4 stanze ci sta...considera che rispetto a far 2 bilo ridurrebbe i costi di ristrutturazione

    p.s. Onestamente affittare ad una famiglia numerosa è l ultima considerazione che farei, la considero il soggetto a più alto rischio di morosità

  • PRO
    Roberta Tognoni

    Il mio ragionamento riguardava il mettere insieme quattro persone (studenti o giovani lavoratori) che non si conoscono, hanno esigenze, abitudini ed orari o troppo simili o troppo diversi che rendono difficile la convivenza, con conseguenti problemi per il padrone di casa. Poi magari c'è chi è fortunato e trova quattro amici o quattro persone affini.

  • PRO
    Roberta Tognoni

    Mi sono imbattuta in chi per questa ragione ha diviso l'appartamento in camere singole con bagno ed angolo cottura, sono davvero microscopiche ma evidentemente, dopo brutte esperienze di vita in comune c'è chi apprezza anche questa sistemazione.

  • PRO
    Arch Sara Pizzo - Studio 1881

    Buongiorno Andrea,

    il professionista che cerchi è una persona che conosce sia il mercato degli affitti della zona dove si trova l'abitazione (i ltarget) sia i "gusti" che vanno per la maggiore.

    Ti consiglio di rivolgerti ad un architetto, con esperienza in operazioni immobiliari, in grado di fornirti una piccola ricerca di mercato e una paio di soluzioni alternative per la ristrutturazione, anche al fine di tarare il budget ed il progetto secondo le tue esigenze.

    Contattami tranquillamente in privato per maggiori dettagli.

  • vecchiosetter

    Per avere una prima idea generale della domanda di alloggi nella tua zona puoi anche monitorare gli annunci online “cerco casa in affitto”...

  • Semplice utente non pro

    scrivere qui di che zona parli?

    in ogni caso quando ero studente fuori sede insieme ad altre amiche abbiamo preferito cercare un appartamento grande piuttosto che vivere in buchi improponibili (che proponevano, però, a Firenze!) a prezzi esorbitanti. Infatti condividevamo stra-felicemente una casa di 220 mq in 4 :))

  • Nina

    Sono d’accordo con vecchiosetter, ma non riesco a usare il semplice mi piace...

    non parli di acquisto perché l’immobile è di tua proprietà? In tal caso partirei dalla metratura, inutile pensare a quattro stanze se hai 50mq.

    Diversamente, se intendi acquistare e ristrutturare per l’affitto, ti conviene stabilire in base alla zona se vanno di più gli affitti studenteschi o a lungo termine per famiglie.

    In ogni caso lascerei un’ampia metratura solo nella prima ipotesi, mentre nella seconda una casa troppo grande per una sola famiglia rischi di dover chiedere di meno o di non trovare facilmente chi si svena per un affitto troppo alto.

  • Nina

    Se poi sei in zone limitrofe all’aeroporto, va benissimo anche un monolocale per il personale di volo. Avrai più traffico di affittuari, ma quasi garantito.

  • vecchiosetter

    ...e nel caso fossi vicino a Fiumicino contatta Nina che lei è esperta e ti trova pure gli inquilini! :-)

  • Nina

    Hehe! Non potendo usare il “mi piace” mi tocca sghignazzare in un post. ;-)))


  • PRO
    Antonaci&Partners

    Se fosse un intervento di larghe dimensioni sarebbe necessaria un analisi di mercato,

    Essendo un solo appartamento le riflessioni immediate che si possono fare sono le seguenti:

    1) il mercato , in generale necessita di abitazioni medio piccole , un letto , zona giorno, angolo cottura , bagno ed un angolo studio con un divano letto . Queste caratteristiche si avvicinano molto alle esigenze di una sempre piu' crescente fascia di mercato occupata da separati, giovani coppie e single. Quindi appartamenti di mq. 60 /70.

    2) Nel caso in cui l ì appartamento e' di particolare pregio per quanto riguarda posizione, caratteristiche , affacci e servizi, e' possibile renderlo disponibile alla fascia medio alta .

    Questo significa pero' che , oltre a quanto elencato precedentemente deve avere un taglio dai mt. 200 in su.

  • vecchiosetter

    Concordo con quanto detto da antonaci e partners, e riferendomi alle metrature che ha indicato aggiungo un Esempio:

    In una zona semicentrale di Milano, anche in un contesto di pregio, 3 bilocali da 66mq a 1200/1300 mese li affitto (e se uno se ne va ho la fila di altri aspiranti inquilini) un appartamento unico di 200mq (stessa metratura complessiva) a 3600/3900 non lo affitto... ed anche a meno di 3000 faccio una gran fatica a trovare un interessato

  • PRO
    Antonaci&Partners

    Dovendo dare un consiglio , come sottolinea vecchiosetter, molto piu' semplice l'affitto del piccolo appartamento ( piu' clienti, rischio diversificato ), a meno che non si abbia un immobile di particolare pregio.

  • PRO
    Arch Sara Pizzo - Studio 1881

    Secondo me è impossibile fare dei ragionamenti attendibili senza sapere la zona dove è situato l'ìmmobile. E come zona non intendo necessariamente città, la casa da affittare potrebbe essere anche in campagna dove non ci sono villeggianti nè studenti ed allora il discorso target sarebbe del tutto diverso.

    Il punto di partenza resta, secondo me, l'analisi di mercato.

  • vecchiosetter

    Porto un altro esempio, l anno scorso ho venduto un mio appartamento di 100 mq in una zona centrale di Milano, avendo bisogno di liquidità immediata l ho proposto da ristrutturare ad un prezzo appetibile... messo qualche annuncio online mi hanno chiamato oltre a vari interessati (per se stessi viverci) alcuni investitori (che cercavano per metterlo a reddito)... la domanda comune di questi ultimi era: “Quanti Ingressi ha? È possibile dividerlo?” :-)

  • Andrea Colombo

    cari @Antonaci&Partners e @vecchiosetter , l'immobile si trova in un comune di circa 25k abitanti nella provincia Monza e Brianza.

    Mi fido delle vostre constatazioni di mercato riguardo al bilocale.

    Il mio dubbio, a questo punto, riguarda la differenza di costi tra 2 bilocali (60 e 70 mq) e un unico appartamento da 130 mq: costi doppi per gli impianti, maggiori costi di muratura, forse maggiori costi per arredi.

    Inoltre si trova in un contesto di questo tipo: appartamento al primo piano in un edificio con un solo appartamento che non verra' mai abitato; al piano terra due negozi (di cui uno una banca); cortile interno e edificio situato in zona tranquilla, verde. Da qui la mia idea di valorizzare il concetto di semi-indipendenza e zona tranquilla adatta per qualcuno che cerca una soluzione un po' piu' ampia del bilocale.

    Cosa ne pensate in merito?

  • vecchiosetter

    Quoto sempre l idea dei due bilocali, soprattutto in una zona che conosco bene...in che comune sei? Io abito a Varedo :-)

  • Andrea Colombo

    seveso altopiano

  • PRO
    Antonaci&Partners

    Salve,

    personalmente la soluzione con un unico appartamento la considero un rischio.

    E' vero che due appartamenti costano di piu' ma credo si possa riuscire a ricavare di piu' come affitto.

    Da non sottovalutare comunque gli eventuali oneri di urbanizzazione . Generalmente quando si creano piu' unita' abitative , e' necessaria una concessione onerosa: prima di prendere qualunque decisione e' indispensabile verificare questo punto.

    Personalmente ho eseguito molti interventi di frazionamento nei centri storici: non appena il Comune ha imposto una concessione onerosa , non e' stato piu' possibile effettuare operazioni simili perche' non convenienti da un punto di vista economico.

  • vecchiosetter

    Considerato che la zona la conosco molto bene ( è a meno di 10 km da casa mia :-) ) posso fare qualche considerazione:

    purtroppo i prezzi degli affitti sono alquanto contenuti... un bilocale bello ristrutturato nuovo lo affitti a ca 500 al mese, un trilo a più di 700/800 fai fatica.

    È una zona ricca dell hinterland di Milano, presenti molte piccole realtà artigianali, gli abitanti locali sono per Lo più benestanti ed hanno casa di proprietà. purtroppo negli ultimi anni, come ovunque, si è popolata anche di stranieri....conclusioni: un bilocale lo puoi affittare ad una coppia di fidanzatini, un uomo separato che va via di casa, un single che lavora in zona... un trilocale lo affitti ad una famiglia di stranieri con 4 figli che una volta dentro... auguri che pagano :-)

    Sempre più convinto per due bilo :-))))))))

    Andrea Colombo ha ringraziato vecchiosetter
  • Andrea Colombo

    Apprezzo il tuo quadro della situazione @vecchiosetter

    Come si spiega pero' che molte nuove costruzioni in zona prevedono appartamenti da 120 mq in su?

  • vecchiosetter

    Chi costruisce generalmente spera di vendere ed incassare denaro :-) non di affittare... il target di chi cerca in affitto o in acquisto è differente ed anche la tipologia di immobile ovviamente

    Andrea Colombo ha ringraziato vecchiosetter
  • Andrea Colombo

    caro @vecchiosetter il fatto che in zona ci siano molte case "vecchie" in vendita (ma che fanno molta fatica a essere vendute) e che non vengono ristrutturate e affittate, dipende dal fatto che il gioco non vale la candela (ovvero non si trova la quadra tra i costi di ristrutturazione e quelli poi incassati dall'affitto meno le tasse)?

  • Nina

    potrebbe anche dipendere dal fatto che i proprietari delle vecchie case non sono sostenitori dell’affitto, cosa che in certe generazioni e in certe realtà è molto frequente, quindi non hanno proprio il pallino di mettersi a spendere per poi mettere a reddito.

    in una zona periferica di Roma dove ho abitato erano tutti ex contadini, nessuno dei quali si sarebbe mai sognato l’ipotesi dell’affitto, così molte case restano in malora e amen.

    Ma aspetto l’opinione di @vecchiosetter perché quella non è la mia zona!


    Andrea Colombo ha ringraziato Nina
  • PRO
    Architettare

    Mi sembra di aver capito che non hai espresso la zona in cui abiti. Comunque nelle citta` piu` grosse puoi trovare dei consulenti, si chiamano Property Finder. E` una figura che viene dal mondo anglosassone e che si occupa appunto di cercare abitazioni per i loro clienti, lavorano con le agenzie ma anno anche un registro loro. Loro ti fanno anche consulenze sul mercato. Ci sono anche molti studi che lo danno come servizio (noi ad esmpio lo diamo).

  • PRO
    Arch Sara Pizzo - Studio 1881

    Dalla mia esperienza, in più di una regione d'italia ed in diversi contesti, ho notato che negli ultimi 7-10 anni la richiesta di case in affitto a lungo periodo (es. 4+4 esempio) è aumentata, però con tagli di alloggi dal trilocale/quadrilocale. Il bilocale e monolocale sono richiesti piuttosto per affitti brevi al mare o in città d'arte. Eventualmente in centro di grandi città per chi si sposta per lavoro, sempre affitti temporanei.

    Considerando il caso specifico forse sarebbe opportuno ragionare più approfonditamente sulle potenzialità dell'immobile e, pianta alla mano, studiare una soluzione di abitazione (meglio 2 se c'entrano) che preveda alloggi almeno trilo per essere appetibili in una cittadina.

  • vecchiosetter

    Architettare, lo ha detto è a Seveso, in prov di Monza Brianza.

    Parlo da milanese, nato in centro a Milano e trasferitomi qui da 10 anni, la Brianza, i brianzoli, hanno una mentalità un po’ differente dai milanesi... anche se a 20 km :-)

    Questa è la Tipica zona dei mobilieri, sempre stata Un eccellenza del settore è fatta di piccole realtà artigianali, da un po’ di anni molti hanno chiuso e ci sono tanti immobili vuoti. Ci sono molti stranieri come ovunque, ma gli originari del posto hanno ancora la mentalità tipo “uhè sicura Maria...sotto casa mia è venuto abitare un rumeno... faccio mettere l antifurto!” :-)))))))

    La maggior parte degli “indigeni” è gente benestante, artigiani imprenditori o figli di artgiani, molte ville O palazzine pLurifamiilari dove vivono nonni figli e nipoti, qui Non hanno La mentalità di mettere a reddito... altrimenti poi arriva il rumeno e son costretti a montare l antifurto :-)))))

    Ci sono molte nuove costruzioni con la naturale espansione dell hinterland di Milano Acquistate soprattutto da milanesi che escono dalla città per costi inferiori... qui i prezzi sono relativamente bassi.

    in conclusione... è l ultimo posto dove investirei Per mettere a reddito, ma se uno già l immobile lo ha, tanto vale provarci :-)

    p.s. le Mie sono considerazioni da brianzolo adottivo, sarebbe bello sapere cosa ne pensa mariagrazia Colombo che è di pura razza brianzola figlia di brianzoli :-)))))

    Andrea Colombo ha ringraziato vecchiosetter
  • vecchiosetter

    P.p.s. Ho cambiato Casa da poco, quello della villa accanto alla mia il primo gg che mi ha visto mi ha fatto il terzo grado “lei non è di Varedo... da dove arriva?. di dov è originario?” “Ah è di Milano... beh.. meno male che non è un terrone!

  • Nina

    Vecchiosetter che tristezza!...però è così

  • Semplice utente non pro

    Quel Seveso della diossina?

  • PRO
    OFFICINE VITTORIO COLOMBO SAS

    sono d'accordo con vecchiosetter, se devi mettere a reddito meglio due bilocali.

    Realizzane finito uno e poi col guadagno del primo termini l'altro. Ma questo devi deciderlo in base al tuo budget.

    Visto che mi viene chiesta anche opinione sulla mentalità non generalizzerei.

    E' anche vero che, anche se brianzola figlia di brianzoli, essendo una persona curiosa di natura in genere socializzo più con chi arriva da fuori (mi arricchiscono di più) che non con quelli del paese che a dir la verità frequento poco visto che abito quasi in aperta campagna e le frequentazioni sono altre per motivi di lavoro.....ma andiamo sul personale e non credo interessi all'utente e...... "forse" vecchiosetter non ha tutti i torti.

    Il consiglio migliore che posso darti è di farti aiutare da professionisti della zona, quì difficile che trovi la quadra al tuo problema.

  • Hermann

    Da mezzo lombardo (mio padre era lecchese) penso che la Lombardia sia una terra di accoglienza, visto che ha dato sempre il pane (e a volte anche il salame) a tutti quelli che vi sono arrivati. La Brianza, un territorio di grandi lavoratori e innovatori, e che ha dati i natali a un uomo di pensiero eccelso come Umberto Galimberti, non penso sia da meno, vero Maria Grazia? Magari noi italiani abbaiamo, ma non mordiamo, e dopo un po' che lo conosciamo, il venuto da fuori lo facciamo nostro ^_^ Anche in Brianza.

  • Silvia Rossi

    Sono pienamente d'accordo. Da veneta da generazioni, siamo un po' diffidenti con i 'foresti' ma se capiamo che sono persone perbene diamo il cuore indipendentemente dal l'etnia..

  • vecchiosetter

    Hermann e silvia io sono un mix tra voi 2 :-)

    Mamma di Aosta, papà vicentino, nato a Milano ed emigrato in Brianza...

  • alvy sten

    visto la competenza della zona che emerge da questa discussione aperta da @Andrea Colombo, ne approfitto per chiedere come vedete la messa a reddito di un negozio proprio in zona Seveso Altopiano? Secondo voi c'e' richiesta di negozi in affitto in quella zona? Mi rivolgo soprattutto a @vecchiosetter e @OFFICINE VITTORIO COLOMBO SAS che sembra che siete della zona.

    C'e' piu' richiesta sui 50 o 100 mq?

    Quali canali e' meglio utilizzare per trovare un potenziale interessato?

    Su che prezzi stiamo?

  • vecchiosetter

    Zero! Io abito a varedo, nella via principale la metà dei negozi Sono chiusi...

  • Hermann

    Già, ed è così un po' ovunque. Tra grande distribuzione e shopping on line il piccolo commercio di prossimità va scomparendo. Si salvano i locali pubblici, dove c'è movida serale e notturna, le tavole calde, i bar e le gelaterie in zone di passaggio e nei pressi di uffici, le tabaccherie, qualche attività di servizi. In zona avete giornali di annunci? Magari c'è una rubrica "Affitti locali commerciali, ricerca" per sondare le richieste di chi ne è alla ricerca.

  • vecchiosetter

    Qui non vanno nemmeno i locali serali perché la gente alla sera va a Milano o a Monza... solo il bar di paese funziona

  • stefaniasasso61

    Non conosco Milano se non per lavoro (corsi di aggiornamento) e nel poco tempo avanzato vie dello Shopping.. Duomo, Scala ecc tanto meno l interland dove vorrei venire a vedere i divani a Meda.. Pero'se l appartamento e nato come uno solo e probabilmente avra un unico ingresso io lo lascerei come unico alloggio e metterei solo la cucina comoda funzionale con mobili di buona fattura ci puoo essere il trasfertista che magari ha un posto in polizia, in finanza, nella scuola in banca con stipendio sicuro e vuole con se la famiglia io non chiederei molto mi accontenterei ma meglio pochi e sicuri.. Che non 2 Imu 2 irpef in piu' contabilita e incognita di pagamento..

    Poi senta le agenzie.. gira e rigira se si affitta poi fanno loro...

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