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Fusione 2 immobili non contigui, sforamento dei 240mq

The Saggio
4 anni fa

Buon giorno a tutti.

Spero che qualcuno possa aiutarmi, visto che sull'argomento sto ricevendo pareri discordanti, a volte diametralmente opposti (ma non mi meraviglio, visto che in Italia siamo dei fenomeni nel complicarci la vita con leggi, leggine, circolari, sentenze etc etc sulla medesima materia)

Premesso che:
Legenda

A = "materialmente" abitazione già vivibile formata da 3 piani (con al pian terreno, doppio garage, cantina, lavanderia, 1°p cucina, salotto, bagno, 2°p tre camere da letto, bagno + sottotetto) perfettamente comunicanti tra loro (senza che sia necessaria nessuna opera edile aggiuntiva) da un'ampia scala interna, "formalmente" al catasto due appartamenti distinti.

B = Casa rurale su due piani attualmente non vivibile, interamente da ristrutturare, non munita di impianto elettrico e di riscaldamento, senza bagno. Al piano terreno si trovano due ex stalle con tetto a volta che non credo rispettino le altezze minime, al primo piano, una stanzetta adibita a cucina (in pratica un acquaio e poco più) e tre stanze da letto

C = Casa adiacente dei vicini

D = Corte/Prato tra l'immobile A e B

E = Cancello in comune tra A e B, unico ingresso possibile per accedere a B (mentre A ha una porta d'ingresso aggiuntiva) e alla esclusiva corte che il muro esterno delimita

Ho due enormi dubbi da risolvere:

1) Pur essendo sullo stesso piano, pur avendo in comune sia una recinzione esterna muraria (che "isola" i due immobili) sia una corte interna, sia il cancello d'ingresso, in nessun modo A (di categoria A2) e B (di categoria A3) potrebbero essere considerati un unico complessivo abitativo e conseguentemente un'unica "prima casa" intestata al medesimo soggetto?

2) Premesso che sono escluse dalle agevolazioni prima casa le abitazioni di categoria catastale A1, A8, A9. Se i 3 piani che compongono A (di categoria A2) vengono al catasto unificati creando un immobile complessivamente superiore a 240mq (escludendo i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e il posto auto) solo per il mero fatto di aver superato tale soglia, A verrebbe considerata una abitazione di lusso e quindi esclusa dalle agevolazioni prima casa (pur rimanendo di fatto un immobile A2 e non A1,A8,A9)? Inoltre, le spese per unificare "sulla carta" i due appartamenti, di prassi sono a carico del venditore, dell'acquirente o condivise?

Grazie mille in anticipo a chi vorrà aiutarmi

Buona giornata


Risposta in evidenza
  • PRO
    Zenesini Antonio
    4 anni fa

    Buonasera Saggio,

    provo a darti una risposta ma dico subito che, come può succedere solo in Italia, queste situazioni dipendono sempre dall'ufficio e dall'impiegato che guarda la pratica.

    Punto 1)

    Per prima casa si intende l'appartamento: per cui è decisamente possibile se l'edificio A e l'edificio B hanno una sola cucina o (per esempio) se l'edificio rurale è iscritto come cantina, bassocomodo o locali di deposito.

    Punto 2)

    Il fatto che sia più di 240 mq non implica per forza di cose che rientri in classe A1, A8 o A9.

    A1 Unità immobiliari appartenenti ad immobili ubicati in zone di pregio con...omissis...dotazione di impianti e servizi di livello superiore a quello di fabbricati di tipo residenziale. Elevata superficie.

    A8 Ville. Fabbricati caratterizzati dalla presenza di parchi, in zone di pregio con caratteristiche costruttive e di finitura di livello superiore all'ordinario.

    A9 Castelli e palazzi

    Quindi oltre alla superficie ci sono altre caratteristiche come la zona, il parco o eventualmente la piscina.

    La classificazione finale è quindi molto dipendente anche dall'ufficio catastalmente competente.

    Le spese di accatastamento, in questo caso, non hanno un padrone: secondo me si può fare a metà. Il compratore ha il suo tornaconto perchè acquista con minor esborso di tasse, il venditore magari può venore in contro al compratore per evitare che sfumi la vendita.

    Spero di aver dato un contributo....

    • Commenti (17)

    • vecchiosetter
      4 anni fa
      Ultima modifica: 4 anni fa

      Ho letto al volo, poi con calma me lo rileggo bene, però ti dico che io ho acquistato quest anno un immobile composto da 2 appartamenti a7 con box e giardino di Pertinenza di uno, fatto atto con agevolazioni prima casa per entrambi dichiarando l intenzione di unirli, ora li sto unendo catastalmemte, resta a7 tutto come Prima casa

      The Saggio ha ringraziato vecchiosetter
    • The Saggio
      Autore originale
      4 anni fa

      Grazie per il gentile intervento. Quindi i tuoi due appartamenti A7 uniti superano i 240mq, escludendo i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e il posto auto?

    • vecchiosetter
      4 anni fa
      Ultima modifica: 4 anni fa

      No, in realtà Sono poco meno... esattamente 130mq a piano x 2, ma al piano terra vi è un box singolo di ca 25 mq... quindi il totale dei due a7 è di 230/235 :-)




      The Saggio ha ringraziato vecchiosetter
    • Hermann
      4 anni fa
      Ultima modifica: 4 anni fa

      Buonasera The Saggio, la casa deve ancora acquistarla? Avete già sottoscritto il contratto preliminare? Si rivolga ora ad un professionista, che determinerà grazie a un logaritmo la nuova categoria catastale utilizzando un software, il DOCFA, inserendo una molteplicità di dati, non solo la superficie commerciale totale. Nel caso in cui dopo il calcolo risultasse che il nuovo immobile rientra ancora nelle categorie non di lusso (da A/2 ad A/7) lei sarà sicuro che potrà sia godere delle agevolazioni fiscali per l'acquisto dell'abitazione principale e relative pertinenze sia dell'esenzione ai fini IMU. In questo caso, una volta accertata la futura categoria catastale post fusione, le consiglio di procedere all'accorpamento subito dopo il preliminare, prima del rogito vero e proprio. In questo modo arriverà già preparato dinanzi al notaio, perché qualora Lei si limitasse soltanto a dichiarare che ha intenzione di accorpare i due appartamenti A/2 dopo l'acquisto, egli sarebbe costretto a calcolare le imposte in base alla superficie totale, che se è > 240 mq commerciali non godrà dei benefici per l'acquisto di abitazione principale non di lusso. Ai fini IMU farà testo esclusivamente la Categoria Catastale, quindi sarà soggetta a IMU solo se verrà registrato a catasto come A/1 o A/8 (non diventerà certo un A/9). Dall'acquisto e fino all'accorpamento quindi lei non pagherà l'IMU su uno dei due appartamenti, mentre pagherà l'IMU come seconda casa sul secondo appartamento.

      The Saggio ha ringraziato Hermann
    • The Saggio
      Autore originale
      4 anni fa
      Ultima modifica: 4 anni fa

      Davvero grazie a tutti per le gentili ed utilissime informazioni.

      Per la casa, sono in trattiva, ad oggi non è stato messo nulla "nero su bianco".
      E' sito nello stesso Comune dove già risiedo in affitto e diventerebbe la prima casa di me e mia moglie (in comunione dei beni).

      Il dubbio sui 240mq, per adesso, è "ipotetico", visto che non è stata ancora effettuata una misurazione precisa e dettagliata della metratura che risulterebbe dalla fusione.
      In ogni caso, visto anche che potrebbero sorgere contestazioni su quali locali debbano essere ricompresi in tale calcolo, viste le Vostre risposte, per non avere nessun tipo di sorpresa, sono assolutamente orientato per far effettuare tale pratica prima dell'eventuale rogito.

      E a tal proposito, considerando come il venditore, sin dall'annuncio di vendita, abbia sempre presentato e proposto l'immobile come un'unica casa, poi non rilevatasi tale consultando la relativa documentazione, spingerò quantomeno per condividere la spesa della pratica (che sinceramente ad oggi non saprei quantificare, quindi altro punto su cui devo informarmi)

      Venditore, tra l'altro, titolare dell'agenzia immobiliare (ditta individuale) che ha pubblicato l'annuncio della vendita, co-proprietario dell'immobile stesso, motivo per cui ho avanzato dubbi sul pagamento in toto delle relative commissioni all'Agenzia, pur avendo il venditore già rinunciato alla sua quota. Concordate?

      Per quanto riguarda l'immobile B, visto il prezzo molto basso, nell'immediato lo comprerei esclusivamente per una questione di privacy e riservatezza (che penso sia evidente dallo "schizzo" proposto) pur non sottovalutando un enorme potenziale (più che altro, sfruttabile un domani dai mie figli). Personalmente, non ci metterei mano per renderlo abitale almeno per i prossimi 10 anni.
      Cercavo di capire se in qualche modo B (considerato anche lo stato attuale) non potesse venire considerato accessorio all'immobile A...
      Capisco che è tirata per i capelli e non a caso non ripongo troppe speranze in merito...però, tentar non nuoce...
      Eventualmente, in merito al pagamento dell'IMU per B, ho dubbi in merito al fatto di poter ottenere la riduzione della base imponibile per fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati...Inoltre, mi è parso di capire che, qualora la richiesta di riduzione riguardi fabbricati che dal certificato catastale risultino rurali, la condizione di non utilizzo renderebbe incompatibile l'attributo della ruralità al fabbricato stesso, pertanto sarei tenuto alla presentazione del Docfa semplificato per chiedere la cancellazione dell'annotazione di ruralità ovvero la variazione di categoria catastale.

      Tra l'altro, sulla carta, anche B non risulta essere un unico immobile: meglio procedere subito anche alla sua "unificazione"?

      Grazie ancora a tutti per il vostro preziosissimo aiuto!

    • vecchiosetter
      4 anni fa
      Ultima modifica: 4 anni fa

      Aggiungo una info, le spese catastali rappresentano una cifra realmente irrisoria, siamo sull ordine di qualche centinaia di euro.

      Ti porto ad esempio il mio relativo allo schizzo che ho postato sopra: costo del mio geometra per presentazione scia in comune per la ristrutturazione + unione catastale dei due a7, totale 1200 euro... è vero che lavoro nel settore e col geom ho un rapporto continuativo e prezzi di favore ma non si discosta di molto... per la sola unione catastale di due abitazioni parliamo comunque di importi sull odine di 300/400 euro

      Un altra strada eventualmente percorribile, perché non intestare una porzione ( es B ) ai figli? Tanto se ho ben capito a loro sarà destinata

      The Saggio ha ringraziato vecchiosetter
    • The Saggio
      Autore originale
      4 anni fa

      Per l'intestazione ai figli (quindi donazione), avendo una 10 mesi e l'altra ancora nel pancione della mamma, in arrivo per marzo, la vedo un po' contorta come strada, anche perché credo serva comunque l'intervento del giudice tutelare…

    • vecchiosetter
      4 anni fa

      Per i figli minori si deve chiedere autorizzazione al giudice, è comunque cosa semplice e veloce

    • Hermann
      4 anni fa
      Ultima modifica: 4 anni fa

      Concordo sul non pagare la provvigione di vendita all'agente immobiliare, se è il proprietario dell'immobile (questa regola è anche presente nello statuto/codice deontologico di tutte le libere associazioni di categoria degli agenti immobiliari: l'agente che voglia comprare per proprio uso od investimento l'immobile del cliente, o che ne voglia vendere uno di sua proprietà, non deve chiedere alcun compenso per la mediazione, che di fatto non c'è stata).

    • Hermann
      4 anni fa

      Allego il pdf del codice deontologico degli agenti immobiliari aderenti alla FIMAA, vedere l'articolo 5 comma (h):

      Cito: " In caso di vendita diretta da parte di un Mediatore Associato di un bene proprio lo stesso Mediatore Associato dovrà dichiarare di essere in quel caso venditore e non intermediario."

      http://www.fimaa.it/documenti/Codice%20deontologico%20Fimaa.pdf

    • Hermann
      4 anni fa
      Ultima modifica: 4 anni fa

      Riguardo a far accorpare A con B la vedo difficile, anche se un mio cliente, anni fa, ci riuscì realizzando una sorta di serra in vetro basso emissivo in cui furono costruiti la scala e i pianerottoli che di fatto unirono i due fabbricati adiacenti ma separati. Può però immaginare i costi che ciò comporterebbe.

      Se però non ci sono box auto di pertinenza, potrebbe trasformare il fabbricato rurale in due box auto, il resto "locale deposito", almeno uno dei due box rientrerebbe nell'esenzione IMU in qualità di pertinenza dell'abitazione principale.

      Le confermo che i fabbricati censiti come "rurali" sono esenti da IMU solo se sono strumentali all’attività agricola con i requisiti di ruralità, e quindi essere di proprietà e condotti da un allevatore/agricoltore/coltivatore diretto.

    • vecchiosetter
      4 anni fa
      Ultima modifica: 4 anni fa

      A e B non li accorperà mai!!! Io accorpare intendevo i 2 subalterni di A, per questo avevo pensato ai figli... potrebbe intestare ai bambini (come donazione indiretta non ha neppure maggior onere notarile) B nell ottica futura di trasformarlo in residenziale... così sarebbero tutte prime case :-)

    • The Saggio
      Autore originale
      4 anni fa
      Ultima modifica: 4 anni fa

      Se, come penso anche io, non si riuscisse ad accorpare A e B, paradossalmente, a meno di non intestare davvero la casa ai figli, perderei anche l'agevolazione prima casa su A perché, all'atto di comprare la prima casa A, diventerei allo stesso tempo titolare di un altro immobile sito nello stesso Comune, vale a dire B???

    • vecchiosetter
      4 anni fa
      Ultima modifica: 4 anni fa

      No, tu Puoi anche acquistare 42 appartamenti nello stesso comune, L agevolazione è solo sul primo!

      Paradossalmente potresti anche acquistarne uno avendone già un altro, dichiarando dal notaio che intendi usufruire delle agevolazioni ed impegnandoti a vendere quel che hai entro un anno.

      Ma valuta comunque seriamente di intestare B ai Bambini, potrebbe esser un buon investimento qualora un giorno lontano volessi e potessi ristrutturarlo

    • vecchiosetter
      4 anni fa

      Comunque essendo il valore di B se ho capito bene molto basso, pure acquistandolo NON come prima casa ti inciderebbe poco, la mia idea di intestarlo ai bambini è proprio nell ottica futura di ristrutturarlo... dove poi andresti a risparmiare molto nel caso facessi altri 1 o 2 alloggi, che sarebbero prime case dei tuoi figli

    • vecchiosetter
      4 anni fa

      Di dove sei? Nel caso fossi in Lombardia ti passo il nominativo di una notaia molto brava e soprattutto economicissima a Milano, che a me ha risolto una questione incasinatissima

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