Compro questa casa oppure no?? Aiutatemi a quantificare i lavori!!

4 anni fa

Ultima modifica:4 anni fa

Salve a tutti, ho un assoluto bisogno di pareri e consigli! Io e il mio compagno vorremmo acquistare il piano terra di una villetta bifamiliare, questa si trova in una zona molto bella del paese in cui vivo, ha un bel giardino tutto intorno e un garage, il primo piano vuole acquistarlo mia sorella, quindi la situazione sarebbe perfetta! Peccato che il venditore non voglia scendere a compromessi sul prezzo e che la casa al piano terra ha svariati problemi di umidità. Andando per gradi, ci siamo fatti valutare la casa da un immobiliare di zona e il prezzo di vendita è superiore di 15000€, ma data la bella situazione avremmo chiuso un occhio. Ma tutto è cambiato quando siamo andati a vedere la casa con un tecnico che ci ha fatto notare dei problemi di umidità! In particolare c'è acqua a terra il alcuni punti del perimetro (tant'è che la persona che attualmente ci vive ha la base del comodino e letto ammuffiti e gonfi d'acqua) e ci sono problemi di umidità di risalita nei muri esterni esposti a nord e anche nel muro portante centrale. La casa è comunque da ristrutturare perché costruita negli anni '60 e mai ristrutturata, ma il tecnico che ci ha accompagnati nella visita ci ha detto che dovremo rifare solaio, vespaio e massetto di tutta la superficie del piano terra mettendo anche gli igloo per isolare il pavimento ed evitare la condensa, in più fare il taglio del perimetro e metterci un isolante per evitare l'umidità di risalita. Inoltre ci consiglia vivamente di fare un cappotto esterno, dato che dovremo comunque rifare gli infissi. So bene che un parere senza aver visto la casa direttamente è difficile da dare, ma secondo voi ci sono altre soluzioni? E, cosa più importante, l'umidità potrebbe ripresentarsi anche a seguito di tutti questi lavori? Un'ultima domanda, rifare il solaio con gli igloo per una superficie di circa 130mq, il taglio del muro con isolante e il cappotto esterno su un perimetro di circa 50m, quanto può costare orientativamente??

Già la casa ha un prezzo più alto rispetto al mercato, aggiungerci anche queste ristrutturazioni extra risulta molto dispendioso!!

Vi allego il pdf del piano terra, se servono altre info non esitate a chiedermi!

Ringrazio in anticipo chi volesse aiutarmi e consigliarmi in questa situazione per me molto difficile da gestire e valutare. Grazie!!!

Risposta in evidenza

PRO

Caterina Martini

4 anni fa

non so in che regione tu sia, però… in tutti i regolamenti edilizi e di igiene che io conosca è OBBLIGATORIO che le abitazioni ubicate al piano terreno abbiano un vespaio aerato (o sistema equivalente) per ridurre il problema di risalita di umidità. Quindi io vedo anche un problema di tipo amministrativo-legale nel fatto che possano vendere un'abitazione non a norma.

Ma a parte il problema di norma, eliminare il problema dell'umidità non è semplice e richiede, si, interventi importanti come quelli citati, con tutto ciò che consegue. Se i muri fossero già vostri varrebbe ovviamente la pena cercare la migliore soluzione. Ma dovendola comprare, oltretutto, dite, a caro prezzo… lascerei davvero perdere, non mi andrei a imbracare in questa rischiosa avventura. Capisco il desiderio di essere vicina alla sorella… ma la soluzione del problema mi sembra quantomeno non certa. Come minimo dovreste contrattare il prezzo in modo importante, perché chi vende un'abitazione deve vendere un'abitazione a norma, e non con importanti difformità rispetto a questo prescritto dalle leggi (verificate se anche nel vostro comune - come immagino - vige questa regola).

Ordina per:Più vecchia

Commenti (30)

PRO
Roberta Tognoni
4 anni fa
Se il tecnico che ti ha accompagnato ti ha suggerito questo metodo probabilmente nel caso specifico sarà il migliore; solo chi ha visto la situazione può dirlo.

Ci altri metodi, per iniziare a farti un'idea ti suggerisco di leggere questo articolo ricordando che non tutti i sistemi possono essere usati indifferentemente.

http://www.tecnored.it/umidita-di-risalita-soluzioni-a-confronto/
Francesca ha ringraziato Roberta Tognoni
Hermann
4 anni fa
Ultima modifica: 4 anni fa
Francesca, sono tutti interventi molto costosi. Prima di prendere una decisione definitiva, cercate di quantificare con esattezza quanto andrete a spendere. Il proprietario sembra non avere fretta di vendere, ma se anche venderà il piano superiore a sua sorella penso che difficilmente riuscirà a vendere ad altri il piano terreno in quelle condizioni, e prima o poi scenderà di prezzo. Se non avete bisogno immediato di acquistare, forse vale la pena di aspettare e ripresentare una offerta tra qualche tempo. La persona che vi abita e che ha letto e comodini ammuffiti (tutta salute, eh?) è un inquilino?

Infine, anche un vespaio con igloo non è sempre risolutivo in caso di capillarità. I muri resterebbero come biscotti inzuppati in una tazza di tè. Bisogna innanzitutto scoprire a cosa è dovuta tutta questa umidità, la causa principale. Potrebbe essere una perdita degli impianti, dell'acquedotto, degli scarichi, dei pluviali, o una falda sotterranea. Perdite e infiltrazioni molto gravi potrebbero anche pregiudicare le fondamenta, alla lunga. Solo una volta individuata la causa si potrà trovare la giusta soluzione, tutto il resto rischia di essere solo un costoso e alla lunga inutile tampone.
Francesca ha ringraziato Hermann
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(37) commenti
Le due zone devono ovviamente essere schermate, sia per una questione di privacy come dice vecchiosetter che per una questione igienica, perché tra zona cucina e bagno ci devono essere obbligatoriamente due porte; oltre ad una normalissima porta, esistono molte altre soluzioni a seconda delle esigenze: se si vuole portare luce nel corridoio si può pensare ad una porta in vetro opaco, altrimenti una porta scorrevole esterna in acciaio e/o legno, un pò come quelle recuperate, però le soluzioni vanno decise in base alle vostre esigenze e stile di vita (capire se è più la paura di farsi vedere in vestaglia per caso o più importante poter sfruttare la zona giorno affianco alla terrazza tutti i giorni). A mio avviso per un intervento del genere sarebbero da considerare almeno 50000€, che forse conviene aggiungerne altri 10000€ e pensare di fare delle nuove aperture verso la terrazza, così sarebbe davvero un gran bel living. Può anche optare per la soluzione di Designart, ma per non avere le stanze ed il bagno che si affacciano sulla zona giorno dovrebbe praticamente lasciare l'ingresso/disimpegno com'è ora, ma a quel punto non è che la situazioni migliori poi di tanto e credo non convenga neanche mettersi a fare il lavoro. Infine il problema più grande è la pendenza degli scarichi della cucina, ma per quello è necessario un sopralluogo e sviluppare un sistema adeguato di collegamento. Le soluzioni ci sono sempre, ma è necessario avere tutti i dati per poter valutare qualsiasi intervento.
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Hermann
4 anni fa
Legga anche questo articolo scritto dall'Architetto Laura Coppo, consulente energetico Casaclima http://www.lauracoppo.it/la-riqualificazione-energetica/34-hai-una-o-piu-pareti-di-casa-molto-umide-attento-all-umidita-di-risalita
Francesca ha ringraziato Hermann
Francesca
Autore originale
4 anni fa
Innanzitutto grazie ad entrambi per le risposte super veloci e per i link molto utili!!

Hermann provo a chiarire meglio:

Attualmente la casa è in affitto, quindi la signora che la abita ci ha parlato e fatto vedere tutti i problemi che ha riscontrato in questi anni. Per quanto riguarda la causa della condensa, l'architetto mi ha detto che probabilmente il piano terra non è stato costruito su un solaio, quindi il cemento poggia direttamente sul terreno.. e la differenza di temperatura tra suolo freddo e aria calda all'interno della casa causa condensa. Quindi è opportuna scavare almeno 50 cm su tutto il piano terra e fare un vespaio con igloo, solaio e massetto. L'altro problema dell'umidità di risalita dice che dovrebbe risolversi con il taglio delle pareti. Potrebbe esserci un'altra causa?? Eventualmente come si potrebbe individuare?

Vorrei riuscire a quantificare almeno orientativamente le spese extra che possano rendere la casa abitabile, per dire al proprietario di scalare la cifra dal prezzo iniziale! Il tecnico che mi ha accompagnato mi farà a breve un preventivo sulla base di ciò che ha visto, ma già mi ha anticipato che solo dopo vari test di carotaggio potrà definire meglio i lavori. Voi avete idea di quanto possa costare più o meno scavare, fare un vespaio con igloo, solaio e massetto di 130mq e taglio del muro perimetrale di 50m?

Comunque sono veramente interdetta dall'acquistare una casa del genere, non vorrei ritrovarmi tra qualche anno, dopo aver speso tanti soldi per ristrutturare, problemi gravi in casa!!
Hermann
4 anni fa
Ultima modifica: 4 anni fa
Francesca, in quale regione abitate? E qual è la classificazione sismica del suo Comune/zona?

Il tecnico che vi ha accompagnato ha parlato di taglio delle pareti. Che consiste esattamente nel tagliare tutti i muri perimetrali parallelamente al piano di sedime, per inserire o iniettare nella frattura il materiale isolante. Anche un non-tecnico si può rendere conto sia del costo di questo intervento ma anche delle eventuali conseguenze sulla stabilità di tutta la costruzione. Ovviamente il taglio non si esegue sui muri portanti e sui pilastri in cemento armato, che restano quindi immersi nel terreno umido, creando ponti termici. A seconda dello spessore dei muri perimetrali non portanti, del materiale, ecc., il costo viene calcolato a metro lineare.

Dovendo realizzare il vespaio, consideri che va eliminato il pavimento, il massetto, e poi ancora eseguito uno scavo sottostante, isolare tutto (con vetro cellulare), si devono eventualmente rifare degli impianti, poi dopo la posa degli "Iglù" va ricostituito il tutto. Anche gli "Iglù" (che sono casseforme modulari in plastica) vanno posizionati e orientati in modo da ventilare correttamente l'intradosso: bisogna ottenere l'effetto camino. I fori d'entrata vanno posizionati a nord, ad altezza di poco superiore al terreno, quelli di uscita sul lato sud della casa, ma ad altezza superiore, la più alta possibile, anche fino al tetto. Le tubazioni poste a sud devono surriscaldarsi per avviare il moto ascensionale dell'aria ed aspirare così quella stagnante nel vespaio. L'effetto sulla facciata sud è un tantino antiestetico, a meno che le tubazioni non vengano murate :(
Francesca ha ringraziato Hermann
Hermann
4 anni fa
Ultima modifica: 4 anni fa
Ecco come funziona un vespaio aerato Iglu. Vede che in questo caso i fori d'entrata e uscita e i tubi sono stati già predisposti dentro alle pareti, probabilmente in progetto, per eliminare il radon. Su case di vecchia costruzione il lavoro è più invasivo.

I fori di entrata e di uscita vanno posizionati ogni tot metri
Francesca ha ringraziato Hermann
Hermann
4 anni fa
Oltre agli interventi interni, consigliabili o meno, bisogna intervenire anche sul terreno, drenarlo. E' piano o in pendenza? Bisogna valutare anche geologicamente il terreno su cui sorge l'edificio, se è in prossimità di corsi d'acqua o zone umide (laghi, stagni), se il tipo di terreno è spugnoso, cioè se si imbeve molto d'acqua quando piove.
Francesca ha ringraziato Hermann
Francesca
Autore originale
4 anni fa
Grazie grazie e grazie!

Continuo con i dettagli che mi richiedete:

la casa si trova a Tarquinia (VT) e il rischio sismico è 3B.

In realtà il problema di risalita si presenta proprio sui muri portanti! Sul perimetro esposto a nord e sul muro centrale (anch'esso portante) che separa la zona giorno dal corridoio delle tre camere.
Francesca
Autore originale
4 anni fa
Ho dimenticato di scrivere che il terreno è in piano. Tarquinia sorge su blocchi di macco, che è un materiale molto spugnoso..probabilmente anche sotto la casa ci sarà questo tipo di materiale
Francesca
Autore originale
4 anni fa
In settimana comunque provvederò a contattare anche qualche ditta edile di fiducia per capire i costi, sinceramente non essendo del settore non riesco a quantificare certe spese! Qualcuno di voi se la sente di elencarmi i costi orientativi al metro quadro per realizzare il vespaio con igloo e al metro lineare per il taglio del muro (a patto che si possa fare sui muri portanti!) ?
Hermann
4 anni fa
Francesca, NON si resecano i muri portanti, a prescindere dalla classificazione sismica del Comune. Detto questo, se sono proprio quelli a succhiare umidità dal terreno, ogni altro intervento sarebbe poco efficace. Come le ha detto l'Architetto Martini, varrebbe la pena indagare ed intervenire se fosse già casa vostra, ma comprarla (strapagandola) sapendo quanti problemi e spese vi accollereste è un vero sbaglio. Quasi quasi vi costerebbe quanto costruire una casa nuova, con la differenza che questa sarebbe antisismica, sana, ben isolata fin dalle fondamenta e con alta efficienza energetica.
Francesca ha ringraziato Hermann
Cuiprodest?
4 anni fa
Ultima modifica: 4 anni fa
Da profana, solo leggendo la descrizione dei problemi e i commenti dei PRO io non ci penserei proprio a comprare questa casa, neanche se fosse regalata, figurarsi a caro prezzo! Non potresti convincere tua sorella ad acquistare da un'altra parte insieme a te?
Francesca ha ringraziato Cuiprodest?
PRO
Roberta Tognoni
4 anni fa
Prima di prendere decisioni, basate su commenti in un forum, suggerirei di indagare le cause, a volte il problema è molto importante e costoso da risolvere ma esistono anche casi in cui, una volta, individuata la causa, si riesce a risolvere con interventi e costi contenuti.
Francesca ha ringraziato Roberta Tognoni
Francesca
Autore originale
4 anni fa
Sono davvero amareggiata, già il tecnico che è venuto a vedere con noi la casa ci aveva presentato tutti i problemi che ci avete elencato e che la ristrutturazione probabilmente ci costerebbe più di un'abitazione nuova! Mi piaceva sentire altri pareri e i vostri messaggi sono stati tutti davvero utili. Mi raccomando se avete altri consigli o info continuate a scrivere!!
Hermann
4 anni fa
Francesca, capisco la sua delusione. Ma è stata fortunata perché si è resa conto dei problemi ed è riuscita ad evitarli prima di compiere passi decisivi. Molti non sono stati così accorti. Ha fatto bene a portare un professionista a visionare la casa prima di fare il compromesso. Si chiude una porta e si apre un portone, vedrà che presto arriverà la casa dei suoi sogni, senza i problemi di questa. Buona fortuna ^_^
vale ria
4 anni fa
per esperienza personale diretta posso dirti che la muffa è quasi impossibile da sconfiggere, soprattutto quella di risalita (come ha detto qualcuno, è come se i muri fossero sempre inzuppati in una tazza da tè). ma i miei genitori ormai abitano li da sempre e non vogliono cambiare casa... te che devi comprare sei ancora in tempo: scappa a gambe levate!
PRO
Caterina Martini
4 anni fa
concordo con vale ria
PRO
Architetto Michele Abbate
4 anni fa
A quanto già ti è stato scritto, aggiungo solo che i problemi di umidità copiosa, (addirittura ne risentono i mobili della signora che ora ci abita) se intaccano le fondazioni di un immobile (e prima o poi lo fanno), non solo non acquisterei quel piano, ma sconsiglierei di acquistare anche a tua sorella: se prima o poi l'acqua fa "muovere" le fondazioni, i danni arriveranno anche alle pareti portanti del piano di sopra. Insomma, va bene indagare le cause che hanno portato a quella situazione, ma ..... fossi io il tecnico tuo e di tua sorella, vi consiglierei di non comprare nessuno dei due piani.
PRO
Roberta Tognoni
4 anni fa
Ovviamente, avete ragione a sconsigliare l'acquisto, i problemi di umidità quando possibile meglio evitarli. Personalmente ho suggerito di indagare a fondo le cause perché, ho assistito, in qualità di "testimone" ad un problema di umidità molto importante: l'acqua usciva dal pavimento ed è stato risolto con una o due giornate di lavoro se ben ricordo. Sono passati anni ed il problema non si è più ripresentato.
PRO
Caterina Martini
4 anni fa
Architetto Michele Abbate, mi hai letto nel pensiero. Io cercherei un'altra bifamiliare in vendita, così potreste stare ugualmente entrambe vicine…. so che non è facile come dirlo, ma davvero eviterei questa casa
PRO
Architetto Michele Abbate
4 anni fa
Ultima modifica: 4 anni fa
Si Roberta, capisco. Ma se l'acqua "scava" intorno alle fondazioni che fai? Una cosa è se sei già proprietaria di quella casa, altra è acquistarla temendo che prima o poi si arrivi a tanto. Nella mia piccola esperienza ho avuto due casi del genere, un fabbricato è letteralmente ruotato, inclinandosi totalmente su un lato, nel secondo invece c'erano lesioni, anche importantissime su tutti i livelli. Entrambe le problematiche sono state risolte, deviando l'acqua altrove, lontano dalle abitazioni e poi facendo lavori strutturali decisamente seri sulle strutture prima e sulle finiture dopo. Diciamo che non sono stati interventi come dire .... "economici". Tutt'altro. In entrambi i casi si sarebbe speso meno nel comprare una casa nuova con le stesse metrature. Ora, non conosco il caso specifico, ma forte di queste due esperienze, nel dubbio, sconsiglierei. Certo, dal punto di vista delle parcelle tecniche, mi è andata decisamente bene in entrambi i casi, ma se pensassi a quello, non sarei un tecnico serio.

Molto dipende anche dal contesto, magari nel tuo caso il terreno era migliore, magari l'ubicazione del fabbricato più pianeggiante ecc. Insomma le variabili da considerare sono tante, ma comprare "alla cieca" non lo consiglierei. Non so vedi ad esempio il centro direzionale di Napoli. Li si sa da sempre che si tratta di terreno paludoso, nessuno, nel tempo ci ha mai costruito, poi, oggi arrivano le nuove tecniche, tanti nuovi accorgimenti ed ecco che si costruisce senza problemi. Salvo poi che il palazzo di giustizia va a passeggio, di tanto in tanto.
PRO
Architetto Michele Abbate
4 anni fa
Ma infatti Caterina (per favore chiamami solo Michele). A dirla tutta, capita spesso che tu ed io la pensiamo allo stesso modo (che poi, dal mio punto di vista, sarebbe, di volta in volta, l'unico modo possibile).
PRO
Caterina Martini
4 anni fa
:-)
User
4 anni fa
Francesca, per esperienza ho imparato che in una casa tutto si risolve...tranne l’acqua.

L’umidità, la condensa, le macchie, gli scoli....tutto quello che ha a che fare con l’acqua non è in nostro potere. Va dove vuole, compare e scompare, non si capisce l’origine, non si risolve mai. Senza offesa per i Pro (che si offenderanno) non mi fido di alcun espediente.

Fossi in te cercherei altro senza rimpianti.
PRO
Architetto Michele Abbate
4 anni fa
Tranquilla Nina. Personalmente non mi offendo a prescindere. Poi soprattutto in questo caso che mi stai dando ragione :)
PRO
OFFICINE VITTORIO COLOMBO SAS
4 anni fa
Ultima modifica: 4 anni fa
concordo, cerca altro. In realtà come ti hanno suggerito si potrebbe risolvere ma i costi lievitano già senza questo tipo di problema e potresti anche spendere e non ottenere il risultato sperato.

Meglio trovare altro
peppermint_pats
4 anni fa
Non sono una PRO ma per vari spostamenti ho cambiato casa spessissimo e ne ho viste di tutti i colori. Sono d'accordo con chi dice che i problemi legati ad acqua e muffe non li risolvi, soprattutto quando sono di risalita e legate a problemi di costruzione della casa (non me ne vogliano i professionisti per il mio lessico povero...ma spero renda l'idea). L'unico caso in cui mi è capitato di veder sparire la muffa in una casa che i precedenti inquilini mi avevano definito come umidissima...è stato perché i suddetti inquilini erano un po' "zozzi": non ventilavano, non aprivano le finestre quando cucinavano o quando si facevano la doccia. Insomma, era questione di condensa...se così si può chiamare. In un appartamento in cui ho vissuto all'interno di una corte antica (costruzione del 1909), i vicini del piano terra nonostante un vespaio (ma non a iglù come quello presentato sopra), nonostante la ristrutturazione e le finestre a regola d'arte, non hanno mai risolto il problema di una parete esposta a nord che piangeva acqua, letteralmente. Io da profana non la comprerei.
Hermann
4 anni fa
Ultima modifica: 4 anni fa
Architetto Roberta, concordo sul fatto che prima di fare lavori importanti vadano indagate le cause, magari si tratta di una perdita dell'impianto idraulico o dell'acquedotto scopribile con una videoispezione, ma fare indagini step by step "prima dell'acquisto" è comunque un costo, che nessuno rimborserà (a mio avviso toccherebbe al proprietario pagare, per evitare di essere in seguito accusato di aver venduto una casa con vizi). Ammesso che la prima indagine meno costosa non porti a nulla, che si fa, si prosegue con degli scavi, molto più costosi, in una casa che ancora non ci appartiene? Sempre ammesso che il proprietario acconsenta.

I passi graduali che lei consiglia sono invece validissimi se si tratta di casa propria.

Io direi che tocca al proprietario, prima di vendere, mettere la casa in condizioni di salubrità e sicurezza. Se continua ad omettere questo aspetto essenziale, se la terrà a vita (e saranno problemi degli eredi). Peccato che abbia una inquilina stoica che tollera questa situazione e continua a pagare il canone di locazione, spero che anche lei trovi di meglio...

PS Io al posto dell'inquilina solleciterei una ispezione dell'ASL.
PRO
Roberta Tognoni
4 anni fa
Concordo appieno con lei Hermann, dovrebbe essere il proprietario a risolvere o almeno ad incaricare un tecnico e farsi fare un preventivo per poter rispondere alle domande e rassicurare se possibile i potenziali acquirenti.
Per precisione e correttezza non sono architetto ma designer.

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