progetto architettonico ed esecutivo: dubbio costruttore

6 anni fa

Ho comprato casa in costruzione su carta, firmato il compromesso e mi sono state consegnate le planimetrie. Dopo un anno mi sono accorta, andando in cantiere, che due pilastri portanti erano stati spostati di 30 cm senza dirmi niente. Avevo fermato già la cucina che mi piaceva e che si sarebbe adattata ai pochi cm di differenza tra rustico e dopo l’intonaco.. ora però dovrò fare dei cambiamenti su misura per farci entrare le colonne.
Mi sono accorta inoltre che il posto auto mi è stato fatto più piccolo di 2,60mq e quando ho riportato tutte queste cose al costruttore, mi è stato risposto:

“Il progetto “architettonico" che si consegna ai clienti nella fase iniziale, è un progetto che, pur essendo dettagliato, non può mai essere preciso al centimetro perchè durante la costruzione delle abitazioni si fanno via via dei progetti che si chiamano “esecutivi” che sono invece precisi al centimetro e che sono quelli che vengono consegnati alle maestranze che eseguono materialmente il lavoro. Questi progetti esecutivi, tengono conto nel dettaglio di tutta una serie di parametri sia di carattere estetico/architettonico, che strutturale. Tra il primo progetto architettonico e quello esecutivo ci possono essere qualche decina di cm di differenza, ma ovviamente niente di sostanziale.

- Le tabelle con i prezzi dei mq totali e commerciali che realizziamo nella fase iniziale di vendita, vengono stilate sulla base del progetto architettonico, non su quello esecutivo e non potrebbe essere altrimenti perchè quello esecutivo, in quel momento storico non c’era ancora; ecco perchè possono esserci delle piccole differenze (ovviamente in più o in meno).”

È questa la prassi? Posso fare qualcosa? O lascio la situazione com’è?
Grazie

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Commenti (4)

PRO
Architetto Michele Abbate
6 anni fa
Beh! Oddio! Lei compra un prodotto, uno qualsiasi e deve avere esattamente quello che ha comprato, secondo me. Troppo comodo vendere sulla base di un preliminare o di un definitivo. Secondo me si vende, sulla carta, solo con un esecutivo approvato e non soggetto a varianti se non preventivamente concordate con il committente. Tra l'altro le case, tutte le case sono vendute a metri quadri lordi reali. Quindi, come minimo dovrebbe, scusarsi, restituirle un po di soldini ed accollarsi anche le spese per la sistemazione della cucina.
PRO
studiodonizelli
6 anni fa
Ultima modifica: 6 anni fa
Purtroppo capita spesso che nella realizzazione di un edificio si debba procedere alla realizzazione di varianti più o meno sostanziali in quanto determinate dinamiche difficilmente si possono prevedere in fase progettuale. Questo succede quasi sempre e, in alcuni casi le modifiche rimangono nascoste o comunque non alterano la geometria del progetto, altre volte invece la possono modificare.

Un costruttore, se di esperienza, normalmente inserisce delle clausole contrattuali che possono andare dall'"acquisto a corpo e non a misura", all'esplicita dichiarazione che il progetto su carta può variare in fase d'esecuzione. Questo non significa assolutamente che il costruttore sia uno "squalo" ma semplicemente che si crea una tutela contrattuale per varianti che in corso d'opera sono sempre in agguato.

Per questo le suggerirei per prima cosa di leggersi bene il contratto e capire da li se quello che le è successo è lecito o meno.

Per quanto riguarda la cucina personalmente non mi sarei mai fidato di realizzarla sulla scorta di un disegno architettonico di una casa in costruzione in quanto pochi centimetri in più o in meno possono essere una normale tolleranza da un esecutivo ad un "as built".

Sul posto auto, contratto permettendo, avrei invece qualche obiezione in quanto, pur applicando la logica del "a corpo e non a misura", si potrebbe ridurre la godibilità di un bene! Se lei, ad esempio, nel posto auto promesso a contratto poteva pensare di parcheggiare una grossa auto, un auto e una moto o una smart e un utilitaria, ed ora può parcheggiare solo un utilitaria, si ritroverebbe con un posto auto che, al di la delle misura, non soddisfa più le caratteristiche iniziai per le quali lei aveva propeso per quell'investimento. In ogni caso per questo tipo di risposte, più che di un architetto (la risposta nella fattispecie gliel'ho data nelle prime righe) ma di un avvocato.
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(36) commenti
Grazie Luigi, è esattamente così che intendevo procedere... fase 1 = con l'aiuto di ingegnere e geometra tiro su la struttura e comincio ad abitarla (e ho quasi finito i soldi :-|), fase 2 (2018) = in funzione del nuovo budget e magari con lavori in economia già contattato architetto per rivisitazione interni abbattendo eventualmente il muro che separa soggiorno/ampliamento (ammesso che passi così il progetto con le RAI attuali, sennò il muro devo abbatterlo subito), fase 3= rivedo il giardino in ottica senza acqua, living esterno, bla bla (vd IB), fase 4 = pompeiana/tetto verde.... però ecco, sto cercando di guardare il più lontano possibile in modo da non dover fare troppe inversioni e avere una idea compiuta di quello che uscirà alla fine (2030? :-D) Grazie ancora! p.s. Cmq costruire in maniera diversa, pensare all'abitare, immaginare delle architetture anni 70 che si modernizzano e si adeguano alle necessità (da casa di mare ad abitazione perenne o come quelle degli IB che ho raccolto) è già di per se una esperienza fantastica e la mia velata ambizione è che possa far vedere (col mio piccolissimo budget) come davvero in Italia, con competenza e apertura mentale, ci sia tanto patrimonio "architettonico" da poter migliorare, modernizzare, rendere più efficiente ed abbellire affinché anche chi ci abita si senta proiettato in una dimensione di civiltà e modernità che francamente non vedo in tante ristrutturazioni o costruzioni pacchiane e umilianti (come tante case di 120mq su tre piani di cui uno sottotetto abitabile e una sala hobby cucina - col massimo rispetto di chi ci vive e ha trovato solo quello sul mercato a prezzi esorbitanti). Purtroppo non solo vedo che è difficile trovare persone aperte, curiose e disponibili a costruire qualcosa di diverso, ma c'è anche una cultura di fondo che ti dice che delle banalissime villette anni 70, pensate per il mare, non andrebbero toccate perché "sono belle così".... credo che invece dovremmo tutti sforzarci di modernizzare questo Paese in ogni suo aspetto e l'architettura non è il meno importante, anzi. Scusate il pistolotto :-)
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Progetto appartamento - nuova costruzione.
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(12) commenti
Egregio Sig. Grelli, purtroppo come tanti colleghi potranno comprendere non è possibile rispondere in maniere professionale e/o tecnica ad un quesito così articolato. Articolato non perchè siano domande complesse o difficili ma, le stesse implicano la ridistribuzione/spostamento degli ambienti non così semplice da attuare in quanto è necessario avere molte altre informazioni da parte del costruttore anche se il complesso risulta in costruzione. Il nostro studio, nel caso fosse possibile, da consigli agli utenti ma nel caso si configurasse in un qualcosa di diverso è necessario andare oltre a delle semplici richieste di informazioni e, per questo motivo inviamo i contatti che comunque l'utente può visualizzare nella nostra "pagina pubblica" su houzz. Per correttezza rispondiamo al Sig. Nicola dicendo che tutto è fattibile nell'edilizia ma è necessario approfondire alcuni aspetti con il costruttore. Non ci assumiamo la responsabilità di dire si a tutti i cambiamenti che ha in mente in quanto sarebbe scorretto per alcune problematiche sopra evidenziate e da chiarire. Sperando di aver chiarito ogni dubbio rimaniamo a Vostra disposizione. Cordiali saluti. Studio Critelli
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Cercasi un'idea vincente!
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(48) commenti
Ciao Hermann e scusami per il ritardo con cui ti rispondo, ma ultimamente sono abbastanza oberato da un po' di cosette. Quello che scrivi è quasi del tutto corretto, tranne che per il giunto sismico. Parto dalle vecchie NCT perché, con quelle, è più facile capire il concetto. Esso, nelle vecchie normative sismiche, era pari ad 1/100 dell'altezza dei fabbricati. A rigor di norma, si sarebbe dovuto calcolare variabile, al variare dell'altezza delle costruzioni. In realtà questa cosa del giunto variabile era ed è abbastanza bruttarella e quindi lo si faceva e si fa ancora costante, dimesionandolo rispetto al massimo spostamento possibile delle strutture. Il concetto, così come lo spiegano a noi nelle università è abbastanza semplice. Ci fanno l'esempio di un pendolo inverso. Un pendolo, ancorato al terreno, con una massa posta sulla sua sommità. Se immaginiamo di far oscillare questo pendolo, vedremo che i punti più prossimi al terreno si muovono meno, quelli più in alto decisamente di più ed il massimo spostamento si ha in sommità. Da qui quindi si capisce che le fondazioni potrebbero anche essere attaccate, in linea di massima, spesso, lo sono soprattutto per esigenze costruttive: non si può poggiare una parete o altro sul nulla, ci vuole sempre una fondazione. D'altra parte, tornando alle vecchie normative, 1/100 di 0 fa 0. Ma perché è importante il giunto sismico? Il concetto è il così chiamato "effetto martello". Supponiamo di avere due strutture, entrambe progettate ed eseguite nel rispetto di una qualsiasi normativa sismica, supponiamo che una sia in muratura portante, l'altra a telai di calcestruzzo cementizio armato. Quella in muratura, lasciando stare i concetti di concio sismico, nocciolo centrale d'inerzia ecc che sarebbero difficilmente comprensibili, reagisce al sisma tanto meglio, quanto meno si spostano i suo conci (diciamo così, anche se, non è proprio esattissimo). Quella a telai di cls armato, dissipa invece la forza sismica, oscillando. Ne consegue che se in un evento sismico potenziale, entrambe le strutture si comportano bene, quella in muratura si sposta decisamente meno di quella in cls armato e quest'ultima, oscillando, se non c'è l'opportuno giunto sismico, finisce per martellare sull'altra, arrecando danni ad entrambe le strutture. Ecco perché il giunto è importante ed ecco perché, al suo interno non ci può essere nulla. Bene, fin qui, le buone norme che chiudo dicendo che oggi il giunto non è più calcolato con quella semplice formuletta, ma con metodi più consoni al reale spostamento che una specifica struttura avrà in funzione di quello che chiamiamo "sisma atteso" (il probabile sisma che si potrebbe verificare, nell'esatta zona in cui sorge o sorgerà il fabbricato ed in funzione dei vari stati limite). In realtà cosa succede? Succede che c'è spesso, troppo spesso, la nostra discezionalità professionale. Succede che decidiamo di "attaccare" piccole strutture ad altre, perché ritenute insignificanti dal punto di vista sismico (è il caso del tuo esempio). Cioè, quando facciamo queste cose, riteniamo che, in presenza del sisma atteso, a cedere, se cede, sia la struttura aggiunta, che lo faccia senza arrecar danni e a volte lo facciamo seguire anche da frasi del tipo: "Si, tanto proprio qui deve arrivare il terremoto?" Altre volte, mettiamo nel giunto materiali "comprimibili", dimenticandoci che, prima di comprimersi, l'effetto martello lo fanno comunque, attenuato, ma sempre martellamento è. Ovvio che tutto ciò non corrisponde al buon costruire, ma spesso, troppo spesso, lo si fa, accettando dei rischi che comunque, spero, siano stati attentamente valutati da chi, queste operazioni le fa.
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Installazione climatizzatore e bonus annessi
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Eccomi Luca, in forte ritardo, del quale mi scuso con te, ma immagino capirai che, per lavoro, non posso sempre essere presente qui su Houzz. A dirla tutta, grazie a Dio, il tempo libero che posso dedicare ad Houzz è sempre di meno. Ti rigrazio per la fiducia che hai in me ma il termine esperto lo trovo eccessivo: sono semplicemente uno che, come te, è costretto a districarsi tra circolari, guide e scritti vari presi però sempre e soltanto da fonti ufficiali. E qui siamo al primo punto in cui sono in disaccordo con quanto da te scritto. Per me, la fonte ufficile,l'unica che ci sia sull'ecobonus è l'ENEA. Suoi sono i relativi siti, sue le relative guide, sue le risposte alle varie FAQ,sue le interlelazioni con l'AdE. Quindi per me, va considerato quanto scritto dall'ENEA e/o dall'AdE e null'altro. Ora, seguendo questa logica, vedodi rispondere ai tuoi quesiti. Stando a quanto riportato nel vademecum enea sulle pompe di calore (climatizzatori), https://www.efficienzaenergetica.enea.it/media/attachments/2020/03/27/pompe_calore.pdfsi si avrebbe diritto alla detrazione in ecobonus (anche se il lavoro sarebbe a tutti gli effetti fiscali equiparabile alla manutenzione straordinaria), se è soltanto se la nuova pompa di calore, oltre ad essere rispettosa dei requisiti, diciamo relativi ai consumi per capirci, sia anche in sostituzione di un componente essenziale dell'impianto termico esistente. Ti ho scritto in grassetto i termini topici. Quindi, prima di tutto, per poter accedere all'ecobonus, deve trattarsi di una sostituzione e non di un nuovo inserimento in una predisposizione esistente e poi deve essere, come se ciò non bastasse, anche in sotituzione di un componente essenziale dell'impianto termico esistente. Cosa si intende per componente essenziale? Per me un qualcosa senza del quale è inficiato l'intero funzionamento dell'impianto termico. Un qualcosa senza cui (e non per mera rottura ma proprio per mancanza), non riusciresti a riscaldare l'itero appartamento. Ci sono eccezioni? Per me si. L'unica sarebbe che, il tuo impianto termico è doppio almeno in qualche camera. Ad esempio hai i radiatori per tutto l'appartamento ed in più in alcune camere (o anche in tutte) hai anche le pompe di calore invertibili aria-aria. In questo caso, se, per qualche mortivo devi sostituire una o più PDC, lo fai tranquillamente e vai in detrazione ecobonus. Ma attento: sempre e soltanto di sostituzione di uno o più componenti essenziali dell'impianto termico esistente si tratta. Mai e poi mai di nuova installazione. Bene, veniamo al resto. Come già detto, se sostituisci una pompa di calore che già hai, allora, ai fini fiscali, il lavoro è comparato alla manutenzione straordinaria, ma sempe con bonifico per ecobonus devi pagare e devi sempre rispettare tutto quanto c'è scritto nel vademecum di cui ti ho messo il link in precedenza. Fatto ciò, a prescindere dal fatto che hai pagato con bonifico per ecobonus, hai diritto, fino al 31 dicembre dello stesso anno al bonus mobili ed elettrodomestici. Questo perché hai sostituito un componente essenziale dell'impianto termico esistente. Per il resto delle domande alcune cose rientrerebbero nelbonus ristrutturazioni, altre no o meglio ni. Tutto ciò che fa da deterrente contro il compimento di atti illeciti è in bonus ristrutturazioni, resta da vedere se nella regione in cui è l'immobile, servano titoli oppure no, per la loro realizzazione. Se servono titoli come CILA o SCIA, allora la loro presenza è un requisito fondamentale per fruire del bonus ristrutturazioni, altrimenti basta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio a tua firma (se sei tu ad avere un diritto reale sull'appartamento) , in cui dichiari che i lavori sono in edilizia libera ed il perché, la data di inizio e di fine dei lavori. I pezzi igienici, i miscelatori, ecc. sono tutti interventi in manutanzione ordinaria e quindi non godrebbero di alcun bonus, ma anche qui, se cambi la disposizione dei sanitari (quindi se intervieni sul relativo impianto) ecco che diventa manutenzione straordinaria. Vero è che ti servirebbe una CILA, ma è altrettanto vero che sarebbero in detrazione anche le relative spese ed avresti anche diritto, senza fare nessun altro lavoro, al bonus mobili. Avrei dell'altro da suggerirti, ma devo andare, però se mi chiami al cellulare, te lo dico a voce che facciamo prima. Puoi chiamarmi quando preferisci, ovviamente se vuoi.
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PRO
User
6 anni fa
Buona sera, per capire l'entità delle "difformità" sarebbe necessario analizzare le planimetrie che Lei ha firmato al preliminare e le planimetrie ultime che il costruttore chiama esecutivi.

Successivamente, nel caso vi fossero delle discrepanze importanti si pùo, sulla base di una perizia, chiedere uno sconto o richiesta danni tramite legale.

A Sua disposizone per qualsiasi informazione al riguardo.

Cordiali saluti.

Studio Critelli

391/11.81.499

www.pieroluigicritelli.com

info@pieroluigicritelli.com
Cg
Autore originale
6 anni fa
Grazie a tutti

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