recuperare ex laboratorio artigianale

7 anni fa

Salve a tutti!

Vorrei avere una vostra opinione per questo immobile, un vecchio laboratorio artigianale. Il vostro occhio esperto vede delle buone possibilità di recupero per trasformarlo in abitazione? Purtroppo ho poche foto, è disposto su due livelli con circa 180 mq in totale di superficie.

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studiodonizelli

7 anni fa

...un dettaglio da non sottovalutare è il costo urbanistico degli oneri per il cambio di destinazione d'uso... informati bene! In secondo luogo, ma non in ordine di spesa, ricordati che sarà necessario rendere l'involucro performante sotto il profilo energetico... e la normativa non scherza! A volte è più conveniente demolire, recuperare il volumee ricostruire!

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Andrea Pacciani Architetto
7 anni fa
Nulla osta direi se il RUE consente il cambio di ddestinazione d'uso; hai il vantaggio fiscale di una ristrutturazione che non avresti costruendo su un terreno vergine, gli oneri di urbanizzazione già pagati, perciò se il prezzo è giusto.... buttati.

Considera che sarà una ristrutturazione impegnativa al limite della convenienza tra buttar giù tutto e ricostruire...

Se vuoi invece tenere quest'aura da archeologia industriale sta attento al dislivello tra i piani che oggi non sarà da civile abitazione e quindi ci sarà scala più lunga e faticosa (se invece vuoi soffitti alti, o le volte, è già pronta per questo risultato)

guarda il mio profilo e contattami se lo ritieni opportuno
PRO
OFFICINE VITTORIO COLOMBO SAS
7 anni fa
Secondo me ha un grande potenziale considerato che ha anche un giardino di pertinenza, ma ti serve un professionista che ti sappia consigliare se trattasi di buon affare alle luce di tutte le problematiche annesse ( come si diceva bisogna vedere se è possibile il cambi di destinazione d'uso) e un bravo progettista che ti segua nella realizzazione del tuo sogno
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Q
(43) commenti
Ciao @zenzero_aloe La situazione non è delle migliori: devi rispettare gli spazi minimi per poter usare il bidet quindi anche spostando il termo non risolveresti molto. Come alcuni commentatori sopra hanno detto i pannelli minimi usati nell'arredamento lavorano con uno spessore minimo di 18 mm perchè devono sostenere le cerniere delle porte di chiusura. La presenza delle cerniere comporta sempre considerare un ingombro nella larghezza e per questo i mobili in commercio sono sempre ben maggiori di 60: nell'esempio che troverai nel link che allego la misura minima è 76,1 cm con profondità 72,4 cm perchè considera diversi fattori: - gioco laterale per eventuali vibrazioni durante la centrifuga - aerazione degli apparecchi - ingombri tecnici di prese e allacci idraulici Una possibile soluzione è quella proposta da @MARIA GRAZIA COLOMBO in quanto la lamiera riduce gli spessori a 2-3 millimetri. L'attenzione che ti consiglio in questi casi è di trattare le superfici con prodotti che evitino l'ossidazione e con l'accortezza di una messa a terra della struttura, per scrupolo. Si parla di apparecchi elettrici e ambiente bagno con acqua, condense e vapori: meglio stare tranquilli. La soluzione della nicchia sul lato esterno è quella che preferisco sempre che ci siano le condizioni: dalla foto vedendo la dimensione delle piastrelle temo tu abbia ben meno di quei 60 e più centimetri minimi ai quali devi sommare lo spessore della parete. Spostando e riducendo la porta temo non sarà sufficiente. Non ti consiglio usare solo la lastra di cartongesso perchè si potrebbe starci ma senza una struttura portante è ingestibile in caso di urti accidentali durante le quotidiane pulizie. Piuttosto esistono materiali alveolari che potrebbero essere usati in alternativa, ma devi affidarti a un laboratorio artigianale che possa ottenere un buon risultato. Qualsiasi progetto sceglierai fai attenzione a garantire libero accesso e movimento dei cassetti detersivi e dei vani filtro delle macchine: che non vi capitino in corrispondenza cerniere, ferramente o altri elementi. Di base considera che la struttura deve permettere l'eventuale accesso e rimozione in caso di assistenza su lavatrice e asciugatrice: se mai capitasse bisogna che il tecnico possa lavorarvi agevolmente.
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Porta battente vs scorrevole... altezza al coprifilo
Q
(26) commenti
e invece il produttore andrebbe menzionato, anche per capire di che prodotto si tratta. con molta franchezza riuscirei a dirti se si tratta di un problema di prodotto, di posa o di entrambi. Rispondo a Morphee: e' vero e sacrosanto: le cose vanno dette prima, ed un professionista serio mette a conoscenza il cliente delle differenze tra una porta o una finestra economica ed una fatta con tutti i crismi, ed è anche vero che alcune tipologie di clienti guardano solo il prezzo. Esistono venditori incapaci di vendere cose di qualità e ignari di ogni processo di posa e questo è un grosso problema anche per la categoria perchè ogni lavoro fatto male anche da altri getta una brutta luce sulla categoria di artigiani e falegnami che invece lavorano con passione e con i giusti margini. Un modo per tutelarsi da tali sedicenti venditori e posatori resta sempre quello di saldare a lavoro finito, ( acconto + saldo di fine lavori) così se ci sono lavori non fatti a regola d'arte si richiede la sostituzione o il completamento o si fa formale contestazione. Questo è un difetto che andava assolutamente fatto presente al momento della vendita, ci sono tutti i presupposti per formale contestazione. In questo modo ogni consumatore contribuirà a fare pulizia di coloro che non lavorano con professionalità sia esso venditore o posatore o costruttore. per Vittorio, il discorso economico è relativo alle possibilità di ognuno, non so quanto tu abbia pagato queste porte e dalle foto non si riesce a capire se sono in laminato o laccate perche sono molto scure, ma dal tipo di profili sembrano molto basiche. Però ti confermo quanto gia detto da Aprire che i profili di solito sono sempre differenti nelle due facciate delle porte a battente proprio per compensare la differenza del lato di battuta mentre nelle scrigno dovrebbero essere identici e la fresata dovrebbe essere ( o almeno lo è per la maggior parte delle aziende) paritetica su entrambi i lati. ciò non toglie che questo tipo di discrepanza tra scrigno e battente sulle porte montate io non l'ho mai vista, ed è comunque normale che i coprifili vengano tagliati in loco questo succede per qualsiasi tipo di porta perche deve adattarsi alle situazioni dove non tutti i pavimenti sono uguali e in piano e non tutti i muri sono uguali e in bolla, la probabilità che una azienda che produce magari 1000 porte al giorno sbagli una fresata sulla traversa è praticamente pari a 0, Aprire ha perfettamente ragione nel dirti che è un problema di posa o un problema di scarsa qualità della porta, non sembra da quello che vedo in foto che siano stati sbagliati i coprifili sulla scrigno perchè dalla foto sembrano già quelli maggiorati. per Grelli: il prezzo di una porta economica? non saprei dipende anche se si considera il prezzo comprensivo di posa e iva e soprattutto di garanzia sulla posa e sul prodotto, comprensivo di rilievi e maniglia, basta fare due conti e in questo caso tutto ciò che sta sotto i 400 per il battente e 550 per lo scrigno per il mio criterio di valutazione difficilmente si tratta di un prodotto affidabile, mentre aggiungendo il costo di una cena si può gia stare su una porta affidabile e via a salire; tuttavia è anche vero che esistono pessime porte con costi comunque elevati ... però , il compito del commerciale è proprio conoscere e selezionare i prodotti per garantire il miglior rapporto qualità prezzo al cliente e non vendere tanto per fare numeri, a quel punto è solo un invito ai clienti a fare direttamente il fai da te.
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Q
(155) commenti
Giovanni, che misure ha la plafoniera? Pensavo, visto che sei bravo nel fai da te, che potresti incollare al vetro una semplice cornice in metallo color rame, anche di misure inferiori così da creare un bordo di luce. Non costano molto, guarda queste in vari formati su Desenio (a caso, 30x40, circa 15,00 €) https://desenio.it/it/cornice-color-rame-30x40cm?gclid=EAIaIQobChMI85Dn9Kfy5gIV2OJ3Ch23ugbFEAQYBSABEgL7HPD_BwE Ovviamente ti arriverebbero complete di cartoncino e vetro acrilico che non ti serviranno, ma pazienza...
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Q
(40) commenti
Ciao Luigi. Se hai un amico che ti aiuta, meglio, in due si fa prima. Io ho costruito da sola le porte a libro per due nicchie tipo le tue, asimmetriche, quando avevo poco più di 17 anni e ristrutturavo la mia prima casa (un rustico ricavato in un ex fienile, nella cascina dei miei nonni). Ferramenta comprata in un emporio e assi di legno di recupero, istruzioni su un grosso manuale di lavori di falegnameria fai da te (non c'erano ancora i tutorial di You Tube). Ma a te consiglio del tamburato, più leggero. Te lo fai tagliare su misura in qualsiasi magazzino per il fai da te. Una porta a libro laterale per la nicchia del piano terra (quindi due pannelli), due porte a libro laterali per quella in camera (quattro pannelli). Poi le ante, se ti piace, le puoi dipingere con vernice lavagna, così le puoi personalizzare col gessetto e cambiare quando vuoi. Con l'anta a libro risolvi il problema dell'asimmetria della nicchia al pianterreno, ma volendo puoi anche far sagomare il pannello che sta a destra come il vano. Buon lavoro!
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PRO
Viviana Severini
7 anni fa
Buonasera Silvia...
dove si trova l'immobile?
se c'è la fattibilità vera...e questo va verificato per capire se l'investimento abbia un vero senso...potenzialmente....potrebbe diventare un gran bell'intervento....andrebbe ristrutturato completamente..sia fuori che dentro però e come le è già stato detto...avrà un costo che si avvicinerà a quello di una nuova costruzione...bisogna valutare tutto. ..per bene...sul posto. strutture...fattibilità urbanistica...etc.
PRO
RAIMONDO MASU TEAM
7 anni fa
Ultima modifica: 7 anni fa
si, concordo con i colleghi! qui siamo sul piano della fattibilità.

Per poter dover scegliere la strada da seguire occorrono verifiche (compresa una eventuale cubatura residua), e in vista di un cambio a di destinazione d'uso, occorre accertare l'onere della "bonifica ambientale"....mai come in questo caso affidarsi a un professionista può dover essere l'indicazione più coerente. Mi permetterei di indicare anche una tipologia di professionista, cioè che parta dal fondo e non dal manufatto. Come già indicato altre volte, scegli un progettista ,ne facile ne accondiscendente, ne vicino e ne di basso profilo...ciò che investi in esso ti ritornerà in tempo , e in riduzione di sprechi ma soprattutto egli ti porterà sino in fondo con risposte efficienti ed efficaci. Altro ragionamento potrai fare per la direzione lavori.
PRO
RAIMONDO MASU TEAM
7 anni fa
Ultima modifica: 7 anni fa
PS. è già di proprietà, lo stai acquistando, la differenza non è poca cosa, non tanto per il da farsi, quanto per le tue aspettative di risposta. La possibilità di trasformazione è sempre possibile. La sua uniformità e coerenza formale lo rende duttile, ma l'avvicinamento alle risposte richiede un ordine alle qualità e quantità di informazione necessarie per soddisfare la tua domanda.
PRO
OFFICINE VITTORIO COLOMBO SAS
7 anni fa
Dalle foto non si capisce se il manto di copertura possa essere in eternit (materiale contenente amianto) che quindi comporterà dei costi di bonifica; costi di cui tenere conto nella fase di definizione del prezzo di acquisto.
PRO
Benedetta Biscaldi
7 anni fa
Ultima modifica: 7 anni fa
Concordo con i colleghi, l'edificio ha molte potenzialità, ma tieni presente che, oltre a dover procedere con la ridistribuzione degli spazi interni dovrai pensare a realizzare un nuovo sistema di isolamento termico, dovrai sostituire completamente gli impianti, sostituire i serramenti. Qualora ci fossero dei problemi di risalita di umidità al piano terreno, bisognerebbe realizzare se possibile un vespaio aerato. Questi sono, a titolo di esempio, alcuni degli interventi da prevedere per la ristrutturazione. Per avere delle valutazioni obiettive, dovresti quindi affidarti ad un tecnico chiedendogli di predisporre uno studio di fattibilità, come ti consigliava anche Raimondo. Usufruendo delle detrazioni fiscali per le ristrutturazioni potresti recuperare almeno metà della somma investita per rendere abitabile l'immobile, ora si tratta di capire se il tuo budget di spesa consente di realizzare tutte le opere necessarie! Buon lavoro!
PRO
Viviana Severini
7 anni fa
Ultima modifica: 7 anni fa
Sicuramente...se ci fosse la fattibilità urbanistica...riqualificare un oggetto come questo a fini abitativi..con tutto ciò che ne consegue...avrà un costo minimo di 1000 € al mq....e non sarebbe forse neanche arredato.

Con le detrazioni per le ristrutturazioni (50%) si può detrarre la metà fino ad un valore di 90.000€ - quindi 45.000€ verranno portate in detrazione in 10 anni. Più in questo caso si potrà usufruire anche del 65% per l'efficienza energetica (si possono detrarre isolamenti, infissi, impianto termico, eventuale impianto fotovoltaico, manodopera relativa al montaggio di quanto sopra etc.) Però non so se si arriverebbe a detrarre metà dell'investimento...forse con le detrazioni per l'efficienza energetica..si...ci si può avvicinare.

È un affascinante e coerente reperto industriale ma anche volendo farne un loft ...c'è da spendere...quindi credo che prima di metterci le mani e ancor più prima di acquistarlo, nel caso non fosse già di sua proprietà, sarebbe davvero saggio parlarne con un professionista...portarlo lì...fargli fare tutte le valutazioni del caso.
Renderlo accattivante poi...progettualmente.....è davvero la minor cosa in questo caso...l'immobile si presta ad esser plasmato senza rinunciare al fascino industriale che in questo caso è...persino vero.
PRO
Benedetta Biscaldi
7 anni fa
Concordo con quanto ha scritto Viviana e ricordo anche che si possono detrarre fino a €45000 se chi usufruisce di tale beneficio fiscale versa in 10 anni almeno la stessa cifra di irpef, altrimenti la somma che si può recuperare diventa inferiore. Occorre prestare attenzione anche a questi particolari altrimenti non si valuta correttamente l'investimento necessario.
PRO
Sergio Sargentini
7 anni fa
Gentile Silvia,

in realtà acquisteresti
semplicemente il volume edificabile. Recuperarla è un suicidio economico, ma
soprattutto di sicurezza statica. Dovresti fare una “sovrastruttura” che tiene
quella esistente (totalmente inadeguata simicamente), con notevoli problemi nei lavori. Per cosa poi? Un laboratorio artigianale che è una tipica
costruzione “a risparmio” degli ultimi 30-40 anni.

Se ti piace, il posto e la
forma (semplificata, pulita) ti conviene
acquistare terra e volume, al prezzo di un terreno con la stessa cubatura e
demolire la struttura esistente. La tipologia architettonica la puoi
ricostruire con un’architettura minimale e con un sistema strutturale semplice,
leggero e stabile … tipo acciaio o legno, a un costo certamente minore, ma con un’elevata
efficienza statica ed energetica.

Potresti approfittarne per accumulare
energia con vetrate e pannelli solari integrati (l’esposizione deve essere però
corretta), recuperare l’acqua piovana, integrare una serra solare e tante altre
cose per il confort abitativo e l’efficienza energetica. Questo lo puoi fare solo con un nuovo progetto
la cui architettura ti permette di utilizzare materiali efficienti adatti al
nostro periodo storico.

Per altri consigli: bysarg@libero.it
PRO
RAIMONDO MASU TEAM
7 anni fa
intervengo ancora per 2 ragioni. (1) se stai acquistando, come ormai sembra certo, è meritorio il fatto che non acquisti un terreno ancora libero, costruire sull'esistente è azione di Responsabilità. Ristrutturare ha vantaggi (per esempio potresti avere più volumetria della capacita edificatoria del terreno, e dunque in caso di demolizione la perderesti, agevolazioni di varia natura....ma certo ha anche molti oneri e non solo normativi tipo cambio di destinazione, la bonifica, questioni energetiche, la statica soprattutto se sei in zone molto sensibili alla sismica...e altro ma è stato elencato già.

(2) Se stai acquistando il suo valore è "semplicemente il volume edificabile" come afferma Sargentini e il costo della demolizione potrebbe essere usato nella trattativa in più o in meno a seconda delle condizioni generali e del mercato.

Per questo ti indicherei fin da ora di sceglier un professionista, non un super tecnico , ma un architetto che conosca la definizione di schema strutturale nella progettazione funzionale e che non si ostini a pensare solo in termini di adeguamento statico dell'esistente. Di questo ho già scritto in alti commenti e il mio pensiero è noto.

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